Глава 1 Теоретический аспект рынка недвижимости: субъекты, классификация объектов и операции с ними

1.1 Субъекты рынка недвижимости

К субъектам рынка недвижимости относят:

1. продавцов (арендодателей)

2. покупателей (арендаторов)

3. квалифицированных участников рынка недвижимости

Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью[2;37].

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов).

Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников[2;48].

К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам, относят:

- предпринимателей, которыми могут быть физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность (регистрация, лицензирование деятельности);

- брокеров, оказывающих услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости;

- оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам;

- банкиров (финансистов), занятых финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием;

- девелоперов, занятых созданием и развитием объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков или самостоятельно);

- редевелоперов, которые занимаются преобразованием (при вторичной застройке) и развитием территорий;

- управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением;

- строителей и проектировщиков - работают на коммерческой основе;

- юристов, занимающихся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;

- страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности;

- участников фондового рынка недвижимости, которые занимаются оборотом и созданием ценных бумаг, поддерживаемых недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации);

- аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка;

- финансовых аналитиков, занимающихся соответственно анализом финансирования инвестиционных проектов;

- маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов;

- информационно-аналитические издания и прочие средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости;

- ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости;

специалистов, проводящих тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости;

- прочих специалистов - сотрудников международных и национальных профессиональных объединений РН.

К представляющим интересы государства институциональным участникам, относят следующие организации:

- организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие;

- территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода;

- территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра;

- органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов;

- органы, ведающие учетом строений и их инвентаризацией;

- органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений;

- строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства;

- нотариусов, находящихся на государственной службе;

- регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

Термин «риелтор» получил распространение в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение «Российская гильдия риелторов», по аналогии с Национальной Ассоциацией риелторов США[26;74].

В России не существует специализированных учебных заведений для подготовки риелторов, в некоторых случаях существуют только краткосрочные курсы. В этом деле более важны личностные качества человека, присущие брокеру. Специалист по недвижимости должен обладать знаниями в архитектуре, дизайне, уметь правильно оценить объект и проконсультировать клиента на предмет технических характеристик объекта, а также в юридических аспектах сделки. Нужно понимать, что риелтор — это не профессия, а вид бизнеса. Его основная задача – помочь клиенту выгодно продать или приобрести объект недвижимости быстро и без риска.