1.3. Этапы становления института частной собственности на землю

Частная собственность в дореволюционный период. За всю историю русского государства вопросы собственности на землю имели первостепенное значение, а зачастую становились и причиной многочисленных войн. У древних славянских племен четкого распределения наделов не было, участки разделялись межами и закреплялись в пожизненную собственность тому, кто их обрабатывает. Все изменилось с образованием государства.

В Древней Руси вся земля считалась государственной собственностью, а граждане, ее возделывающие, были обязаны платить дань. Став источником дохода для удельных князей, земля стала и причиной их бесконечных конфликтов, поскольку, чем дальше простирались владения и чем больше «своих» смердов их заселяло, тем больше налогов получал конкретный боярин. Так стала появляться частная собственность на земельные наделы, а постепенно, в связи со слабостью государства, к князьям перешли не только имущественные права, но и полная власть в решении земельных вопросов на местах. Во времена Ивана III укрепление государства привело к появлению в составе Руси новых земель. Приграничные территории раздавались вместе с живущими на них людьми государевым дворянам, которые в дальнейшем стали называться помещиками. На несколько десятилетий главным условием владения поместными землями стала служба государю. Но, возделывая помещичьи территории, крестьяне, тем не менее, имели собственные наделы, которые могли продавать, завещать и передавать по наследству, что не нравилось боярам, стремившимся всеми силами закрепить работающих на них крестьян за собой.

В 1765 году в России началось генеральное межевание, которое узаконило за помещиками все самовольно захваченные территории, а позднее и отменило права наследования и личного распоряжения участками крестьянами. Все земли при этом приобрели статус государственных земель.

Крестьяне долгие годы не имели никаких прав на земельные наделы, вплоть до введения последней дореволюционной реформы, введенной П.А. Столыпиным в 1906 году и реформировавшей земельные отношения. Именно тогда были приняты первые законодательные акты, приравнявшие крестьянские участки к частной собственности. В этих актах были определены принципиальные положения земельных преобразований в стране. Для земельных обществ, в которых продолжительное время не было общих переделов, общинный порядок землевладения считался ликвидированным. Эти общества переходили к подворному порядку землевладения. Отдельные домохозяева рассматривались как частные собственники полос и участков [7].

Столыпинская аграрная реформа наиболее полно проводилась до начала 1914 г, т.е. до начала мировой войны. За эти годы правом выйти из общины воспользовались ~ 10-15% крестьянских хозяйств. Крестьянское население понимало выгоды, связанные с частной собственностью на землю, но в деревне была значительная прослойка бедняков, для которых владение землей на праве собственности само по себе не давало возможности встать на ноги. Война и последствия революции прервали ход столыпинской аграрной реформы.

Частная собственность в начале ХХ века. Революция 1917 года объявила землю всенародным достоянием. Декрет «О земле», принятый в числе первых Советской властью, был основан на крестьянских наказах. В этих наказах отражалось недоверие крестьянских масс к любому типу земельной собственности. В ст.1. указывалось «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: городская; удельная; кабинетская, монастырская, церковная, майоратная, общественная, крестьянская и т.д., отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней» [8]. Реализация декрета «О земле» привела к перевороту в деревне. Вековые чаяния крестьян были удовлетворены, ликвидированы помещичье землевладение, крестьяне получили землю, освободились от уплаты арендных платежей.

Частную собственность отменили, а все территории перевели в государственные. На протяжении всего существования СССР участки только предоставлялись в пользование гражданам, крестьянские земли стали колхозными, а горожанам разрешили использовать небольшие наделы под сады и огороды, получившие название «дачи».

Частная собственность на землю вернулась лишь в 80-ые годы ХХ века, когда землю признали недвижимым имуществом, а государство перестало быть ее монопольным владельцем. Начался и процесс приватизации, разрешавший бесплатное переоформление участков в собственность.

Частная собственность в РФ в настоящее время. Сегодня в России частная собственность на землю признана законом, но реализация прав, связанных с такой собственностью, сопряжена с множеством проблем, и реально рынок земли только формируется. В настоящий момент право частной собственности на землю закреплено в Конституции России и регулируется принятым в 2001 году Земельным кодексом [9,10]. Любой гражданин РФ, имеющий в собственности участок, сегодня имеет право его продать, передать по наследству или использовать в качестве залога.

В настоящее время в России существует 2 формы собственности на землю: государственная и частная.

В государственной (федеральной) собственности находятся:

• все земли лесного фонда;

• часть земель водного фонда;

• земли особо охраняемых природных территорий федерального значения;

• часть земель областей, переданных в процессе разграничения государственной cобственности на землю.

К собственности областей относятся:

• земли фонда перераспределения;

• земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности областей, а также ранее приватизированные предприятия, находящиеся в собственности областей;

• земельные участки, на которых расположены государственные унитарные предприятия, государственные учреждения, созданные органами власти областей.

К муниципальной собственности относятся:

• все земли на территории муниципальных образований, кроме земель частной собственности и земель, отнесённых к федеральной собственности и к собственности областей.

В частной собственности находятся:

• земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;

• земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;

• садовые участки;

• участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей;

• земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;

• земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;

• земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями.

В соответствии с действующим законодательством все юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, все граждане, имеющие фактически в пользовании земельные участки, должны иметь соответствующие правоустанавливающие документы, а если нет таковых – оформить их. Это сегодня актуально, так как много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохраняемых зонах, в лечебно-оздоровительных местностях, из земель сельскохозяйственного назначения и иных особо охраняемых природных территориях.