Раздел 2. Анализ купли продажи офисных помещений в г.Пскове

2.1. Анализ состояния рынка

Население Пскова составляет еле-еле 200 тыс. человек. Да и область у нас считается аграрной. Поэтому наивно было бы ожидать наличия большого количества офисов в городе. Отсутствуют крупные бизнес-центры, а те офисы, которые представлены на рынке, только свидетельствуют о его отсталости. Это кажется странным, ведь Псков находится всего в 40 км от границы с Евросоюзом, однако западные компании не спешат открывать свои представительства в городе. Возможно, виной тому и отсутствие нормальной инфраструктуры, которая должна сопровождать современные офисы.

Приведенная в первой главе классификация офисных помещений отражает ситуацию в крупных городах, но никак не во Пскове. Тесные, душные, подчас не отапливаемые помещения в зданиях бывших заводов или первые этажи домов на центральных улицах – таковы типичные псковские офисы.

Это подтверждает и управляющий «Псковской инвестиционной компании» Алексей Блажнов. По его словам, «в Пскове нет рынка хорошей офисной недвижимости: класса А нет как такового, В и С представлены отдельными зданиями, которые оказались непригодны для ритейла, поэтому их осталось только пустить под офисы. Минимальный косметический ремонт помещения, закатанная асфальтом площадка перед входом, выполняющая функцию парковки, – так рождаются псковские офисные центры. Бизнес-центров как деловых комплексов европейского уровня нет вообще,» – говорит Блажнов.[3]

Около года назад был введен в эксплуатацию офисный центр на Советской улице, этим рынок новых профессиональных офисных помещений пока ограничивается. В основном, офисы наряду с мелкими магазинами занимают первые этажи центральных улиц. Возможны два варианта. Либо агентство недвижимости само понимает, что это помещение будет пользоваться спросом, и выкупает его у жильцов. Либо предприниматель обращается в агентство за помощью: на уровне перевода помещений из жилого фонда в нежилой тенденция двоякая.

«С одной стороны, процедура упростилась: если раньше при открытии магазина на первом этаже требовалось разрешение всех жильцов дома, то теперь необходим положительный ответ со стороны лишь непосредственных соседей. С другой стороны, ужесточились требования СЭС, энергоохранных и природоохранных учреждений». Также процедура перевода со временем обрастает еще большей “бумажной волокитой”. По мнению Владимира Лагерева, менеджера по продажам «Псковского агентства недвижимости», сегодня процесс перевода помещения из жилого фонда в нежилой занимает примерно год. Обязательное условие газовых служб – обрезка газопровода: по закону, в нежилом помещении не должно быть газа. Это тоже создает дополнительные сложности.

Кроме того, город обязывает новых собственников облагораживать территорию вокруг своего помещения, реставрировать фасад, обновлять асфальт или тротуарную плитку. Поэтому большинство первых этажей в центре выглядят свежими и обновленными. Помещения в центре Пскова недешевые. У расселяемых жильцов требования крайне высокие: два жилья из одного; квартира в новом доме; денежное вознаграждение, существенно превышающее стоимость объекта сделки. Рынок складской недвижимости, подобно офисному сектору, тоже не организован и только начинает развиваться. Несмотря на то, что Псков располагается на границе, с точки зрения перераспределения транспортных потоков у города пока нет потребности в мощных складских комплексах. «Пока каждая компания обходится своими силами, строит или арендует небольшие помещения на окраине города, переоборудует их под склады, и этого достаточно,» – объясняет Алексей Блажнов.

Следует также отметить, что ввиду недостаточности информации (за 3 месяца в газету «Из рук в руки» было подано только 21 объявление) проведённый ниже анализ не отличается высокой точностью и не в полной мере отражает реальное положение дел на рынке офисных помещений.

«Аренда, а тем более, покупка нежилых помещений, как ни странно, на сегодняшний день процесс гораздо более трудный, чем аренда квартиры или комнаты. Можно бесконечно долго искать офис через объявления в газетах или интернете. Увидев интересное предложение, клиент начинает звонить по указанным номерам, но на другом конце провода оказывается не арендодатель, и даже не посредник, а всего лишь представитель так называемого «информатора» - огромной базы данных по аренде офисов. К сожалению, большая часть этих объявлений неактуальна, недостоверна, а то и просто выдумана для завлечения страждущих снять офис», - утверждает портал http://arenda-house.com.

Однако других данных у нас нет.

На рис.1 представлено распределение продаваемых офисных помещений по районам.

Рис.1. Распределение предложения по районам за 3 месяца

Как видно из гистограммы, наибольшее количество офисов (46%) продаётся на Завеличье. Это связано с активным строительством нового жилья и, соответственно, увеличением населения данного района, которому надо где-то работать. Также с появлением на Завеличье таких объектов как гипермаркеты «Империал» и «Лента» резко увеличилась престижность этого района, а также и стоимость недвижимости.

Недвижимость в историческом центре Пскова, разумеется, является наиболее престижной и дорогой. Офисы здесь не исключение. Разница в объеме предложения по сравнению с Завеличьем обусловлена тем, что большая часть офисов в центральной части города занята компаниями, которые находятся или собираются находиться на рынке довольно продолжительное время. А поскольку строительство новых помещений в условиях центра более затруднительно, чем на Завеличье, имеет место ограниченность предложения, которую мы можем проследить из гистограммы.

Запсковье же, несмотря на такое же бурное строительство, как и на Завеличье, продолжает оставаться непопулярным районом для коммерческой недвижимости. 13% от общей массы и 5 объявлений за 3 месяца – показатель отнюдь не самого активного предложения.

Оценить же спрос на офисную недвижимость на основе данных газеты «Из рук в руки» и вовсе не представляется возможным: за три месяца было подано только одно объявление, и то об аренде офисного помещения.

О спросе на рынке офисных помещений Пскова можно судить только на основании общей тенденции его снижения с конца прошлого года. Так, по данным РБК, свободные офисные помещения составляют 21,3% от общего объема предложения, а ставки на аренду офисных площадей упали на 43% в долларовом выражении по сравнению с докризисным периодом. При этом из лишь 58% строящихся офисных объектов находятся в стадии активного строительства.[4]

Анализируя местоположения открывающихся в последнее время новых офисов, можно сделать вывод о наибольшей популярности помещений на первых этажах жилых домов, даже несмотря на то, что это связано с дополнительными проблемами по переводу помещения из жилого фонда в нежилой.

С точки зрения местоположения востребованы объекты, расположенные в упомянутых выше центрах деловой активности города, на центральных улицах. Тем не менее, часто фактор удаленности не является решающим, поскольку потенциальные покупатели стремятся приобрести офисные площади в непосредственной близости от своих производственных площадей. Также следует отметить, что в связи с неблагоприятной экономической обстановкой, заметно смещение спроса в сторону небольших офисов.

Кроме того спрос на покупку офисных помещений значительно меньше предложения и по следующей причине: в современных условиях многие компании, желающие разместить свой штаб в каком-нибудь офисе, попросту не уверены в завтрашнем дне, а потому предпочитают аренду помещений. Впрочем, спрос на аренду, как показывает газета «Из рук в руки» также ничтожно мал.

Рассмотрим теперь, как изменялся объем предложения офисов в течение осени.

Динамика представлена на рис.2.

Рис.2. Динамика предложения офисных помещений в Пскове за 3 месяца

Как видно из рисунка, в сентябре и ноябре объем предложения был одинаков, а в декабре, предложение снизилось почти в два раза.

Таблица 1

Динамика предложения на рынке офисных помещений Пскова

Месяц	Сентябрь	Октябрь				Ноябрь
	n	n	Тр,%	Тпр,%	n		Тр,%	Тпр,%
Завеличье	8	6	75	-25	4		0,66	-0,33
Центр	5	4	80	-20	3		0,75	-0,25
Запсковье	2	5	250	150	0		0	-1
Итого	15	15	0	0	7		47	-53

N – количество объявлений

Тр,% - темп роста (отношение показателя текущего периода к базовому)

Тпр,% - темп прироста (отношение абсолютного прироста текущего периода к значению базисного)

Для более наглядного представления данных таблицы построим гистограмму динамики предложения по районам за 3 месяца.

Рис.3 Структура предложения офисных помещений по районам

Как видно из таблицы и гистограммы, предложение офисов на Завеличье снижалось в течение осени (в октябре на 25%, а в ноябре еще на 33%). Также снижалось и предложение офисов в центре города (на 20% и 25% соответственно). Это характеризует и общую тенденцию снижения предложения коммерческой недвижимости к концу года.

Предложение офисов в районе Запсковья же в октябре увеличилось в 2,5 раза по сравнению с февралем. Это обусловлено продажей серии помещений на ул. Труда и Новосёлов. В ноябре же на Запсковье не продавалось ни одного офиса.

В таблице 2 показано изменение районной структуры предложения офисов.

Таблица 2

Изменение структуры предложения на рынке офисных помещений Пскова

Месяц	Сентябрь		Октябрь				Ноябрь
	n	%	n	%	Δп	Δ		n	%	Δп	Δ
Завеличье	8	53,4	6	40,0	-13,33	-13,33		4	57,1	3,81	17,14
Центр	5	33,3	4	26,7	-6,67	-6,67		3	42,9	9,52	16,19
Запсковье	2	13,3	5	33,3	20,00	20,00		0	0,00	13,33	-33,33
Итого	15	100	15	100	-	-		7	100	-	-

n – количество объявлений за месяц в районе

Δп – изменение структуры по отношению к постоянной базе сравнения (сентябрь)

Δпер – изменение структуры по отношению к переменной базе сравнения

Как видно из таблицы, все три месяца наибольшее количество предложений было на Завеличье. В среднем, около половины всех объявлений приходятся на этот район. При снижении количества объявлений доля предложения на Завеличье в октябре снизилась на 13%, однако в ноябре возросла на 4% по сравнению с сентябрем, что вызвано отсутствием предложения на Запсковье в этом месяце.

В Центре в течение трех месяцев наблюдалась примерно одинаковая картина, в среднем, чуть более трети объявлений приходятся на этот район.

Увеличение количества объявлений на Запсковье в октябре привели к значительному росту (на 20%) доли предложения в этом районе. Судя по отсутствию в ноябрьских газетах этих объявлений, срок экспозиции помещений не превысил месяца.

Рассмотрим, как распределилось предложение по районам в натуральной форме.