Право собственности на земельные участки

Приватизация земли. В частной собственности могут находиться земельные участки, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (ст. 15 Земельного кодекса). До принятия ЗК земля переходила в частную собственность при переоформлении на праве собственности участков, ранее выделенных в пользование.

Действующий ФЗ о приватизации государственного и муниципального имущества № 178-ФЗ от 23.12.2001г. установил, что приватизация предприятий, зданий, строений, сооружений и незавершенных строительных объектов осуществляется одновременно с отчуждением занимаемого объектом земельного участка, необходимого для его использования. Собственники ранее приватизированных объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны взять их в аренду на срок до 49 лет либо приобрести по договору купли-продажи (ст. 28).

Граждане, которым были предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо ином праве, могут зарегистрировать право собственности на эти участки в упрощенном порядке в соответствии со статьей 25.2 ФЗ-122 от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении в случае установленного федеральным законом запрета на предоставление земельного участка в частную собственность.

Субъекты и объекты права земельной собственности. Объект права земельной собственности – земельный участок, определяемый как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 1 ст. 261 ГК; ч.2 ст. 6 ЗК). Земельный участок может быть делимым и неделимым, что важно при разделе общей собственности и при отчуждении. Делимым ст. 6 ЗК признает земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Земельный участок – недвижимое имущество, право собственности на него возникает с момента государственной регистрации права собственности. Субъектами отношений земельной собственности на земельные участки могут быть РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане. Разграничение государственной собственности на землю произведено в порядке, установленном ФЗ-101 от 17.07.2001 «О разграничении государственной собственности на землю». В частной собственности не могут находиться земельные участки, изъятые из оборота (т.е. занятые объектами федеральной собственности, названными в п. 4 ст.27 ЗК,– объектами недвижимости, в которых размещены воинские формирования, военные суды, ИТУ; объектами, для которых созданы закрытые административно-территориальные образования и др.). Не предоставляются в частную собственность и ограниченные в обороте земельные участки – за изъятиями, установленными федеральными законами. Право частной собственности на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, возникает; 1) при их предоставлении для ведения личного подсобного хозяйства, фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, строительства; 2) в связи с переходом права собственности на расположенную на участке недвижимость (ст. 36 ЗК); 3) при регистрации ПС в упрощенном порядке на участки, которыми граждане обладают на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные ю. лица – собственники расположенных на земельном участке строений – могут приобрести участок в собственность только за плату, при условии, что он не находится на приграничных и иных особо установленных территориях.

Осуществление права земельной собственности. Субъекты земельной собственности вправе осуществлять в соответствии со ст. 209 ГК правомочия владения, пользования и распоряжения, если участки земли не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Правовой режим земельных участков определяется с учетом категории и разрешенного использования земель земельным законодательством. Отнесение земель к категориям, перевод из одной категории в другую регулирует ст. 8 ЗК. Категория земель определяет специфику осуществления собственником участка правомочий владения, пользования и распоряжения землей, указывается в акте о предоставлении земельного участка и отражается во всех правоустанавливающих документах. Правомочие владения земельным участком позволяет иметь его в наличии. Специфика в том, что владение должно соединяться с пользованием, т.к. предоставленный земельный участок должен быть освоен с учетом его целевого назначения – в ином случае возможно принудительное изъятие. Нормы Земельного кодекса регламентируют характер пользования землями каждой категории для рационального и эффективного их использования, устанавливают права и обязанности субъектов земельных правоотношений. Для реализации правомочия распоряжения необходим документ о прохождении кадастрового учета, т.к. объектом купли-продажи могут быть только участки, должным образом сформированные и прошедшие государственный кадастровый учет, который осуществляется бесплатно: участок заносят в Государственный кадастр, ставят печать и выдают документы о прохождении кадастрового учета.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении участка, отказе от права собственности и в случаях принудительного изъятия участка. Отчуждение происходит по нормам гражданского законодательства о сделках с недвижимостью с учетом предусмотренных ЗК ограничений оборотоспособности земельных участков. Предусмотрена возможность временного занятия участка с возмещением собственнику убытков, причиненных ограничением его права собственности.

ГК предусматривает возможность изъятия земельного участка: 1) путем выкупа – если его использование необходимо для государственных и муниципальных нужд (ст.ст. 279-283 ГК). 2) путем продажи с публичных торгов – если участок, предназначенный для с/х производства либо строительства в течение установленного срока не использовался по назначению (ст. 284 ГК), и при использовании земельного участка с грубым нарушением предусмотренных правил рационального использования земли (ст. 285 ГК)

Итак, ограничения правомочий собственника выражаются в установлении особого порядка предоставления участков в срочное и бессрочное пользование, в отказе от предоставления их на праве пожизненного наследуемого владения, в особом порядке прекращения названных прав, а также в установлении предельных размеров предоставляемых землепользователям участков, возложении на них обязанностей использовать участки в соответствии с их целевым назначением, категорией земли и ее разрешенным использованием. В то же время установлены гарантии прав землевладельцев при изъятии или выкупе земельных участков для государственных или общественных нужд.

Соотношение прав на земельный участок и на находящуюся на нем недвижимость. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов означает, что после принятия ЗК все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков – за исключением случаев, установленных федеральными законами. По общему правилу не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу и федеральным законом разрешено предоставление участка в частную собственность. Отчуждение здания, находящегося на земельном участке, принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и отчуждения недвижимости, находящейся на изъятом из оборота земельном участке. Отчуждение вместе с домом части земельного участка возможно, если земельный участок делим.

Если дом и участок принадлежат разным лицам, площадь части участка, занятая зданием и необходимая для его использования, при переходе права собственности на находящуюся на участке недвижимость к другому лицу определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки. Если право собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, переходит к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом их долей в праве собственности на отчуждаемую недвижимость или с учетом сложившегося порядка пользования участком

Собственник находящейся на чужом земельном участке недвижимости имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, а если участок находится в государственной (муниципальной) собственности – исключительное право приватизации земельного участка или приобретения права аренды.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные ю.лица – собственники находящихся на чужом участке строений – имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но не могут при этом стать собственниками участков на пограничных и иных особо установленных федеральными законами территориях.