21. Посредническая деятельность на рынке нд: основные задачи, функции, операции.

Посредниками на рынке недвижимости явл. риэлторы, оценщики, агенты, страховщики.

Риэлтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке НД, осуществляющее сделки с объектами НД и правами на него.

Риэлтором может быть физ. и коммерческим юр. лицом в форме хоз. товариществ, произв. кооперативов и др.

Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью, если он:

- является дееспособным (18+)

- зарегистрирован как ИП

- прошел обучение на занятие данной деятельностью.

Коммерческие организации для совершения сделок с НД должны получить лицензию. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

• оценка инвестиционного проекта;

• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

22. Участники и профессиональные субъекты рынка нд.

Участники рынка НД:

- РФ

- субъекты РФ

- муниципальные образования

- юр. и физ. лица РФ, иностранных государств и др.

Категории субъектов рынков НД:

• продавцы

• покупатели

• профессиональные участники

- Риэлтор

- Оценщик

- Бирж. брокер

- Маклер и др.

• гос. органы (выполняют регулир. функции)

- законодательное установление правил и ограничение рынка НД

- учет и регистрация прав на НД и сделок с нею (техн. учет – БТИ, регистр. – Рег. Палата)

- распределении природных ресурсов, гос. зданий и сооружений и предоставление в собственность, аренду, пользование.

- контроль за использование НД

- инвестирование в жизненноважные сферы.

23. Предложение на рынке нд. Факторы, определяющие объем предложения на рынке нд.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

– локальность;

– низкая взаимозаменяемость объектов;

– сезонные колебания;

– необходимость государственной регистрации сделок.

Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвижимости.

1. Рынок недвижимости относится территориальному виду рынка, имеющих достаточно четко очерченные границы, в пределах которых можно отслеживать ситуацию относительно фактическому предложению и предъявленному спросу.

2. Рынок недвижимости медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что является результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщиков.

3. Потребительская стоимость отдельных объектов может иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей.

4. Форс-мажоры могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка.

Спрос на объекты недвижимости зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и уровень доходов. Предложение зависит от уровня развития строительной индустрии, состояния и перспективы рынка. Спрос зависит от платежеспособности населения, условий и доступности финансирования.

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

1. Экономические факторы (изменение уровня доходов населения, изменение уровня доходов бизнеса, доступность финансовых, кредитных ресурсов, ставки арендной платы, стоимость строительства, тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы)

2. Социальные факторы (изменение численности населения, изменение образовательного уровня, изменение уровня преступности)

3. Административные факторы (реальная налоговая ставка, уровень налога на имущество, уровень земельного налога, зональные ограничения, условия совершения сделок, условия получения прав на застройку)

4. условия окружающей среды (экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры).