Проблема разграничения на практике неделимых, сложных вещей, а также главной вещи и принадлежности.

Несмотря на то, что ГК РФ дает законодательное определение неделимых, сложных вещей, а также главной вещи и принадлежности, предлагаемое разграничение не является стопроцентно точным и ведет к проблемам на практике. Представляется, что до принятия проекта Гражданского кодекса подобные противоречия могут быть решены только судом в каждом конкретном случае.

К примеру, В совместном постановлении и Пленумов ВС РФ и ВАС РФ приводятся достаточно очевидные примеры неделимых вещей: автомобиль и музыкальный инструмент (см. п. 36 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

Однако на практике возникают более сложные случаи. Президиум Вас в постановлении от 05.04. 2005 №15318/4 указывал, что неделимые вещи могут быть и сложными в том числе. Против этой позиции выступает В.А. Белов (Практика применения Граждансокго кодекса РФ, части первой. – Юрайт, 2011, 966 с), утверждая, что неделимая вещь не может одновременно являться сложной вещью. Сложная вещь представляет собой единство иных самостоятельных вещей. Это единство основано прежде всего на целевой (функциональной) общности вещей, составляющих сложную вещь (см. постановления ФАС ЗСО от 11.01.2005 N Ф04-8395/2004(6641-А81-38); ФАС СКО от 04.08.2005 N Ф08-3009/05; ФАС УО от 31.05.2006 N Ф09-4346/06-С3). В неделимых вещах единство частей вещи определяется прежде всего физической связью.

Другое различие состоит в том, что законодатель признает вещи, входящие в состав сложной вещи, объектами гражданских прав (вещами) (см. постановление ФАС МО от 20.01.2006 N КГ-А40/13421-05), а части неделимой вещи самостоятельными объектами не являются.

Понятие сложной вещи было предметом анализа со стороны ВАС РФ в следующем деле. Предметом рассмотрения суда стало дело, в котором объектом правовой оценки стал договор продажи скважины минеральной воды и насосной станции. Обсуждая правовую природу этих объектов, суд указал, что скважина и насосная станция используются для достижения одной цели - добычи минеральной воды. Поэтому этот имущественный комплекс представляет собой сложную вещь (см. постановления Президиума ВАС РФ от 26.09.2000 N 3531/00, от 16.07.2002 N 3531/00).

Какие вещи могут быть признаны принадлежностью недвижимого имущества? Этот вопрос ставится перед судами в достаточно однородном массиве споров, фабула которых такова: истец требует признания за собой права собственности на вещь, являющуюся принадлежностью главной вещи, правом собственности на которую он уже обладает. Заметим, что каких-либо абстрактных, универсальных правил, которые помогали бы судам четко отвечать на этот вопрос, вышестоящие суды до настоящего времени не выработали. Таким образом, перед нами есть достаточно казуистичная практика высших инстанций и окружных арбитражных судов, к анализу которой мы и приступим.

ВАС РФ высказался по поводу определения главной вещи и принадлежности в следующем деле. Перед судом был поставлен вопрос о том, являются ли подъездные пути и автомобильная платформа принадлежностью главной вещи - производственного здания. ВАС РФ на этот вопрос ответил положительно, указав, что это имущество предназначено для обслуживания соответствующих производственных объектов предприятий и в силу ст. 135 ГК следует судьбе этих объектов как главной вещи (см. постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2002 N 619/02).

Из отрицательной практики (т.е. дел, в которых суды отказывались признавать элементы инженерной инфраструктуры принадлежностью недвижимости) можно привести любопытное, но спорное решение суда, в котором был сделан вывод о том, что антенное хозяйство, установленное на крыше дома, не является принадлежностью главной вещи, а потому продавец дома имеет право демонтировать антенны, так как они не следуют судьбе самого дома (см. постановление ФАС УО от 22.04.2003 N Ф09-879/03ГК).

Движимое и недвижимое имущество как объект гражданского права, его правовой режим.

Проблема обманутых «дольщиков».

В апреле 2005 вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости). Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Застройщики не выполняют взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек