- •Рабочая программа дисциплины
- •Часов по гос впо:
- •Рабочая программа дисциплины «Экономика недвижимости» составлена на основании:
- •Цель и задачи дисциплины
- •1.1. Цель изучения дисциплины
- •1.2. Задачи изучения дисциплины
- •. Место дисциплины в учебном процессе
- •2. Квалификационные требования к уровню освоения содержания дисциплины
- •3. Объём дисциплины и виды учебной работы
- •4. Содержание дисциплины
- •4.3. Содержание разделов учебной дисциплины Введение – 4 часа
- •Тема1. Предмет и метод «Экономики недвижимости»
- •Тема 2. Система факторов, влияющих на становление «Экономики недвижимости»
- •Раздел 1 Рынок недвижимости: условия его становления и развития
- •Тема 3. Классификация объектов рынка недвижимости
- •4.4. Перечень тем практических занятий
- •4.6 Виды самостоятельной работы студентов
- •4.6.1. Подготовка к аудиторным занятиям – 17 часов
- •4.6.5. Другие виды самостоятельной работы – 19часов
- •2.1.Определение рыночной стоимости земельного участка
- •2.2.Определение стоимости строительства здания
- •1. Выбор объекта-аналога.
- •3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
- •4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.
- •5. Перерасчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:
- •6. Расчет прибыли предпринимателя:
- •7.Определение полной восстановительной стоимости нового строительства (пример):
- •455 500 (Четыреста пятьдесят пять тысяч пятьсот) рублей. Сравнительный метод определения стоимости объекта недвижимости
- •Доходный метод определения стоимости объекта недвижимости
- •Согласование результатов расчета стоимости объекта
- •3 999 900 (Три миллиона девятьсот девяносто девять тысяч девятьсот) рублей
- •5. Виды контроля
- •Порядок проведения зачета
- •Критерии оценки устного зачета
- •Программа зачета
- •Вопросы к зачету
- •Пример билета для зачета
- •Экзаменационный билет № 1
- •6. Учебно-методическое обеспечение дисциплины
- •6.2. Средства обеспечения освоения дисциплины
- •7. Материально-техническое обеспечение дисциплины
- •Карта обеспеченности учебно-методической литературой
- •Кафедра «Экономической теории» факультет гуманитарный
- •Лист регистрации изменений
6. Расчет прибыли предпринимателя:
ПП = (ПИ + КИ) * Нпп (5)
где Нпп - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по результатам анализа рынка)
7.Определение полной восстановительной стоимости нового строительства (пример):
ПВС=31,2*162,18*1,06*1,212*1,622*46,751*1,1=542 244 рублей,
где:
31,2 (руб.) — восстановительная стоимость 1м3 подобного помещения в базовых ценах 1969г. (сб. №28, таб. 35);
162,18 (м ) — объем объекта оценки;
1,06 - климатический коэффициент.
Примененные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальные коэффициенты к ним:
1,212 - индекс перехода к базовым ценам 1984 г. (постановление Госстроя от 11.05.1983г. № 94);
1,622 - индекс перехода к базовым ценам 1991 г. (Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. №14-Д);
46,751 - текущий индекс на строительную продукцию жилищно-гражданского строительства (письмо 06-06/15 от 16.01.2008 года Областной межведомственной комиссии по ценообразованию в строительстве Пермского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое»);
1,1 - коэффициент; учитывающий прибыль предпринимателя (по данным инвестиционных компаний о доходности ЗПИФ недвижимости, по данным сайтов www.vitus.ru, www.ermak.ru).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Общий накопленный износ включает в себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Расчет физического износа
Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:
Инакопл. = (ЭВ/ОЭЖ) х СС (6)
где Инакопл - накопленный износ;
ЭВ - эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;
ОЭЖ - общая экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения в недвижимость дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;
СС - стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)
Пример:
Инакопл = (16/100) х 542 244 = 86 759,04 руб. (0,16%)
Расчет функционального износа
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой
планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Для рассматриваемого объекта функциональный износ составляет 0 %.
Расчет внешнего износа
Внешний износ — снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.
Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.
Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к. оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости.
Полученные значения износа позволяют рассчитать стоимость замещения недвижимого имущества в текущих ценах.
Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:
ОНИ = 1 - (1-Физ.Из)*(1 - Фун.Из.)*(1 - Вн.Из.)
Пример: ОНИ = 1 - (1-0,16)*(1-0)*(1 - О) = 1-0,84=0,16
Таким образом, общий накопленный износ составляет 16 %.
Исходя из чего, стоимость замещения составляет 542 244 * (1-0,16)= 455 484,96 руб.
В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без
учета НДС округленно составляет: