- •Рабочая программа дисциплины
- •Часов по гос впо:
- •Рабочая программа дисциплины «Экономика недвижимости» составлена на основании:
- •Цель и задачи дисциплины
- •1.1. Цель изучения дисциплины
- •1.2. Задачи изучения дисциплины
- •. Место дисциплины в учебном процессе
- •2. Квалификационные требования к уровню освоения содержания дисциплины
- •3. Объём дисциплины и виды учебной работы
- •4. Содержание дисциплины
- •4.3. Содержание разделов учебной дисциплины Введение – 4 часа
- •Тема1. Предмет и метод «Экономики недвижимости»
- •Тема 2. Система факторов, влияющих на становление «Экономики недвижимости»
- •Раздел 1 Рынок недвижимости: условия его становления и развития
- •Тема 3. Классификация объектов рынка недвижимости
- •4.4. Перечень тем практических занятий
- •4.6 Виды самостоятельной работы студентов
- •4.6.1. Подготовка к аудиторным занятиям – 17 часов
- •4.6.5. Другие виды самостоятельной работы – 19часов
- •2.1.Определение рыночной стоимости земельного участка
- •2.2.Определение стоимости строительства здания
- •1. Выбор объекта-аналога.
- •3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
- •4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.
- •5. Перерасчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:
- •6. Расчет прибыли предпринимателя:
- •7.Определение полной восстановительной стоимости нового строительства (пример):
- •455 500 (Четыреста пятьдесят пять тысяч пятьсот) рублей. Сравнительный метод определения стоимости объекта недвижимости
- •Доходный метод определения стоимости объекта недвижимости
- •Согласование результатов расчета стоимости объекта
- •3 999 900 (Три миллиона девятьсот девяносто девять тысяч девятьсот) рублей
- •5. Виды контроля
- •Порядок проведения зачета
- •Критерии оценки устного зачета
- •Программа зачета
- •Вопросы к зачету
- •Пример билета для зачета
- •Экзаменационный билет № 1
- •6. Учебно-методическое обеспечение дисциплины
- •6.2. Средства обеспечения освоения дисциплины
- •7. Материально-техническое обеспечение дисциплины
- •Карта обеспеченности учебно-методической литературой
- •Кафедра «Экономической теории» факультет гуманитарный
- •Лист регистрации изменений
Доходный метод определения стоимости объекта недвижимости
Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Расчеты потенциального валового дохода представлены в таблице 2. При ее составлении для оценки рыночной арендной платы целесообразно провести анализ арендных ставок на аналогичные объекты, имеющие одинаковое месторасположение, опубликованные в официальных изданиях.
На основе таблицы может быть рассчитан реконструированный годовой отчет о доходах, представленный в табл. 3:
Таблица 3 - Реконструированный годовой отчет
Наименование |
Объект оценки |
Общая площадь помещений, м3 |
63,6 |
Среднерыночная арендная ставка в месяц, руб./м2 |
329,0 |
Потенциальный валовой доход, руб. |
251413,0 |
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, % |
0.90 |
Действительный валовой доход, руб |
226272,0 |
Операционные расходы, руб. |
0,0 |
Чистый операционный доход (NOI), руб. |
226272,0 |
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Коэффициент капитализации (R0) рассчитан методом рыночной экстракции. Данные по расчету коэффициента приведены в таблице 4. Величины стоимости продаж объектов определены, исходя из информации, размещенной в газетах «Из рук в руки», «Пермские квартиры и офисы», базе «Профи» за 1-2 кв. 2008 года.
Величина чистого операционного дохода определялась из данных о стоимости аренды квадратного метра площади для аналогичных объектов (жилых помещений), величине операционных расходов и коэффициента недогрузки и неплатежей.
Таблица 2 – Определение величины арендной ставки
дата |
Количество комнат |
улица |
дом |
Этаж/этажей |
Общая площадь, м2 |
Тип дома |
примечания |
Цена аренды, тыс.р. |
Цена аренды, м2, р. |
Источник |
20/07/08 |
3 |
Василия Каменского |
3а |
4/10 |
65 |
УП |
мебель |
30,0 |
461,0 |
Профи |
21/07/08 |
3 |
Пр.Парковый |
4 |
4/9 |
67 |
|
- |
25,0 |
373,0 |
Профи |
23/07/08 |
3 |
Пр. Парковый |
6 |
5/9 |
55 |
|
- |
18,0 |
327,0 |
Профи |
24/07/08 |
3 |
Пр.Парковый |
3а |
1/9 |
64 |
СП |
меб., быт. техника |
18,0 |
281,3 |
Профи |
27/07/08 |
3 |
Подлесная |
33 |
4/16 |
56 |
УП |
новостр., пустая |
17,0 |
303,6 |
Профи |
29/07/08 |
3 |
Подлесная |
25 |
11/14 |
65 |
|
пустая |
15,0 |
230,8 |
Профи |
1/08/08 |
3 |
Подлесная |
1 |
11/14 |
82 |
ИП |
кухня |
20,0 |
243,9 |
Профи |
18/08/08 |
3 |
Мильчакова |
5 |
- |
55 |
ИП |
меб.евро |
20,0 |
363,6 |
Профи |
19/08/08 |
3 |
Мильчакова |
16 |
1/9 |
56 |
ИП |
- |
30,0 |
535,7 |
Профи |
23/08/08 |
3 |
Попова |
21 |
11/14 |
60 |
ИП |
- |
20,0 |
333,3 |
Профи |
29/08/08 |
3 |
Мильчакова |
11 |
3/7 |
107 |
ИП |
- |
20,0 |
186,9 |
Профи |
Среднее значение, м2, р. |
329 |
Таблица 4 – Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции
№ |
Тип помещения |
Местоположение |
Стоимость (V) |
Чистый операционный доход (NOI) |
Коэффициент капитализации (R0) |
1 |
2-комн. кв. |
|
3270000 |
194400 |
0,0594 |
2 |
|
|
3600000 |
226800 |
0,0630 |
3 |
|
|
|
|
|
Среднее значение коэффициента капитализации (R0) |
0,0513 |
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.
Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле:
NOI
V= R0
где NOI - чистый операционный доход,
R0- общий коэффициент капитализации,
V - стоимость.
Таблица 4.3.3 Расчет рыночной стоимости доходным подходом
Наименование |
Объект оценки |
Чистый операционный доход NOI, руб |
226 272 |
общий коэффициент капитализации R0 |
0,0513 |
Стоимость объекта оценки V, руб |
4409418 |
Стоимость объекта оценки с учетом НДС, полученная доходным подходом на дату оценки составляет с округлением:4409418,0 (четыре миллиона четыреста девять тысяч четыреста восемнадцать) рублей.