455 500 (Четыреста пятьдесят пять тысяч пятьсот) рублей. Сравнительный метод определения стоимости объекта недвижимости

Данный подход предполагает сопоставление оцениваемого объекта с аналогичными. В качестве позитива особо следует отметить известную стоимость аналогов.

Объекты-аналоги могут быть выбраны из данных периодической печати (газеты «Пермские квартиры, дома и офисы», «Из рук в руки», электронная база данных «Профи»).

Для определения цены объекта оценки по аналогам необходимо использовать методы приведения цен на объекты-аналоги к цене объекта оценки с учетом различий, которые существует при совершении той или иной сделки купли-продажи, при определении цены предложения и продажи. Это могут быть:

• различия срока продаж, которые должны учитывать сезонность спроса и предложения, инфляционные процессы;

• различия в условиях финансирования;

• различия права собственности на объект оценки;

• различия в условиях продаж;

• различия в местоположении объекта оценки;

• различия в ликвидности по площади объекта оценки, связанной со спросом и предложениями на свободном рынке;

• различия в физических характеристиках объектов предложений и продаж;

• другие различия, влияющие на цену объекта продаж.

В связи с этим при оценке используется несколько методов, учитывающих различия между аналогами и объектом оценки:

1. метод внесения корректировок;

2. метод корреляционно-регрессивного анализа.

В предлагаемых расчетах для уменьшения влияния многофакторных различий в качестве аналогов были выбраны объекты, имеющие то же географическое местоположение, что и объект оценки, то есть расположенные в Дзержинском р-не г. Перми, второй зоне по коммерческой привлекательности (зонирование г. Перми разработано доцентом кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ Э.Д. Епишиной).

В расчетах были введены следующие поправки:

• Корректировка на зону расположения объекта не вводилась за ненадобностью- объекты-аналоги принадлежат Дзержинскому р-ну, 2 зоне по категориям 1 престижности, т.е. имеют одинаковую инвестиционную привлекательность.

• Корректировка на временной фактор не вводилась, так как объекты-аналоги, вошедшие в выборку, принимались из последних информационных источников.

• Корректировка на этаж с учетом того, что оцениваемый объект расположен на 6 этаже 9-этажного жилого дома.

• Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения принимается равной 2% на основе опроса риэлтерских компаний.

Итоговые расчеты представлены в таблице 1

Исходя из нее, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки составляет с округлением 3651000 (Три миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Таблица1 - Оценка стоимости объекта методом сравнительных продаж

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Аналоги
		№ 1	№ 2	№ 3
Адрес объекта
Цена предложения, тыс. р.	63.6	147.8	98.7	90.0
Цена за м2 общей площади, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		75.913	58.752	62.222
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		-2%	-2%	2%
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Время продажи	август, 2008	август, 2008	август, 2008	август, 2008
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Местоположение	ул. Мира Категория престижности - 2	ул. Мира Категория престижности-2	ул. Мира Категория престижности - 2	ул. Мира Категория престижности -2
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		74.395	57.577	60.978
Физические характеристики:
Величина общей площади	63.6	146.8	98.7	90.0
Корректировка, %		-10	-3.0	-3.0
Скорректированная цена, тыс.р.		66.955	56.044	59.149
Уровень внутренней отделки	Хороший ремонт	Дизайн-проект	Хороший ремонт	Хороший ремонт
Корректировка, %		-15.0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		56.912	56.044	59.149
Объемно-планировочное и конструктивное решение	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП	Кирпичный дом, 6 этаж, УП
Корректировка, %		-15.0	0	0
Скорректированная цена, тыс.р.		56.912	56.044	59.149
Общая чистая коррекция, руб. м2		19.001	2.708	3.073
в % от цены продажи		25.03	4.61	4.93
Приоритет (весовой коэффициент)		0.2	0.42	0.38
		11.382	23.538	22.477
Стоимость м2 объекта оценки, тыс.р.	57.397