2. Законодательством может быть установлена регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Хозяйственная значимость таких объектов гражданско-правовых сделок, как недвижимость, требования устойчивости гражданского оборота с ней обусловили не только государственную регистрацию в специально уполномоченных на это органах прав на недвижимость, но и сделок с ней. Общий порядок такой регистрации предусмотрен ст. 131 ГК (см. комментарий к ней).

Развитие и конкретизация общих правил ГК о государственной ре­гистрации сделок с недвижимым имуществом в соответствии с положе­ниями комментируемой статьи даны в Законе Республики Беларусь от 23 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имуще­ства, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых ак­тов Республики Беларусь, 2002 г. № 87, 2/882), который вступает в силу через 6 месяцев после его официального опубликования, за исключени­ем отдельных норм, касающихся формирования системы организаций государственной регистрации и мер по реализации положений Закона.

Государственная регистрация сделки – это юридический акт при­знания и подтверждения государством факта совершения сделки. Сдел­ка является самостоятельным объектом регистрации наряду с регистра­цией таких объектов, как создание, изменение, прекращение существо­вания недвижимого имущества, а также возникновение, переход, пре­кращение прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое иму­щество.

Условиями для регистрации факта совершения сделки являются:

1) указание (требование) об этом в законодательном акте относительно той или иной конкретной разновидности сделок и 2) соглашение сто­рон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида государст­венная регистрация не требуется.

Статья 9 Закона от 23 июля 2002 г. содержит перечень договоров с не­движимостью, которые являются или могут стать основанием возникно­вения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, как-то: 1) отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена,

409

дарение, рента и др.); 2) об ипотеке; 3) доверительного управления не­движимым имуществом; 4) аренды и субаренды земельного участка;

5) аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным стро­ением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее года; 6) раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества и 7) слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объ­ект недвижимого имущества с образованием общей собственности.

Указанный перечень не является исчерпывающим, поскольку часть 2 п. 3 ст. 9 Закона устанавливает, что государственной регистрации подлежат и иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, преду­смотренных законодательными актами.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Закон определяет, какие документы являются основанием для госу­дарственной регистрации сделки, требования к таким документам, а также устанавливает право регистраторов организаций по государст­венной регистрации на составление таких документов. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, про­водившаяся в установленном порядке до вступления в силу Закона от 23 июля 2002 г. соответствующими уполномоченными органами, является юридически действительной (ст. 74 Закона).

В соответствии с КВВТ, сделки, влекущие изменение имуществен­ных прав на суда внутреннего плавания, суда смешанного (река – море) плавания и маломерные суда, в том числе сделки о залоге (ипотеке), подлежат государственной регистрации и признаются действительны­ми только с момента их регистрации в Государственном судовом реест­ре Республики Беларусь или судовой книге (ст. 29 КВВТ). Регистрации подлежит и передача судна в доверительное управление (ст. 24 КВВТ).

С государственной регистрацией ГК связывает наступление тех или иных правовых последствий. В частности, это момент заключения дого­вора (если закон связывает этот момент с регистрацией договора (п. 3 ст. 403 ГК, а также п. 4 ст. 9 Закона от 23 июля 2002 г.); момент возник­новения права собственности на вновь создаваемое недвижимое иму­щество (п. 2 ст. 220 ГК) либо возникновения такого права у приобрета­теля (п. 2 ст. 224, часть 2 ст. 254 ГК).

О государственной регистрации конкретных сделок с недвижимос­тью см. комментарий к ст. 320, 360, 529, 522, 531, 545, 580, 629 ГК.

В случаях, предусмотренных законодательством, регистрации под­лежат и сделки с движимым имуществом. В частности, залог движимо-

410

го имущества – автомобильного транспорта – предусмотрен перечнем имущества, являющегося предметом залога, и органов, осуществляю­щих регистрацию договоров о залоге этого имущества к Положению о форме договора о залоге (ипотеке) и порядке его регистрации, утверж­денному Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 мая 1994 г. № 381 (Собрание постановлений правительства Респуб­лики Беларусь, 1994 г., № 15, ст. 291; Собрание указов Президента и по­становлений Кабинета Министров Республики Беларусь, 1996 г., № 20, ст. 502; Собрание указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1999 г., № 31, ст. 924; Национальный реестр пра­вовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 13, 5/2502; 2001 г., № 7, 5/5006).

Статья 166. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государствен­ной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка счита­ется ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку, тре­бующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от та­кого удостоверения, суд вправе но требованию исполнившей сделку сторо­ны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотари­альное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением

суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сто­рона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

1. Ничтожность сделки вследствие несоблюдения ее нотариальной' формы или требования о государственной регистрации сделки означа­ет, что она не влечет у сторон тех правовых последствий, которые они преследовали, заключая сделку Такие последствия наступают как в том случае, если нотариальная форма сделки предусмотрена законодатель­ством, так и в том, если она предусмотрена соглашением сторон. Не­действительность таких сделок наступает в силу указания закона и не

411

требует решения суда, хотя совершенно очевидно, что иск о признании сделки недействительной может быть заявлен и в суд. С другой сторо­ны, комментируемая норма предусматривает возможность судебного признания такой сделки действительной.

2. Условиями судебного признания действительности сделки, совер­шенной с нарушением нотариальной формы по иску одной из сторон, являются:

1) исполнение сделки одной из сторон (предъявившей иск) полно­стью или частично;

2) уклонение другой стороны от нотариального удостоверения сделки.

Судебное решение о регистрации сделки может быть вынесено при условии: 1) сделка совершена в надлежащей форме (простой или нота­риально удостоверенной) и 2) одна из сторон уклоняется от регистра­ции сделки. Иск предъявляется другой стороной, настаивающей на ее государственной регистрации.

Как в п. 1, так и п. 2 комментируемой нормы речь идет о виновном поведении стороны в сделке (ее уклонении от нотариального оформле­ния или государственной регистрации), что и является основанием для возложения на нее обязанности по возмещению убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки.