7. Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Прекращение договора аренды по иным основаниям

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, в других случаях, предусмотренных договором (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, когда арендодатель не предоставляет имущество арендатору (создает препятствия к пользованию), переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора и были неизвестны арендатору, арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, имущество по обстоятельствам, независимым от арендатора, окажется в непригодном для использования состоянии, в других случаях, предусмотренных договором. Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. Арендатор не должен в досудебном порядке предварительно требовать от арендодателя исполнения им договора.

Договор аренды может быть прекращен по общим основаниям ГК РФ (надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица, запрет государственного органа и др.).

Однако некоторые эти основания применяются с учетом специальных положений об аренде. Согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. В п. 2 ст. 617 ГК указано, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Закон дает арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). При этом, если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право арендатора имеется только перед иными возможными арендаторами. Преимущественное право реализуется при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей и письменном уведомлении арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Данный способ защиты реализуется в том случае, если арендатор не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическая пролонгация аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).