4. Объекты жилищных правоотношений

Объектами жилищных прав (жилищных правоотношений) признаются жилые помещения (ч.1 ст. 15 ЖК). В ч.2 ст. 15 ЖК названы три признака жилого помещения: 1) изолированность; 2) недвижимое имущество; 3) пригодность для постоянного проживания.

В литературе подвергается критике такой подход законодателя к определению жилого помещения: «если следовать логике ч.2 ст.15 ЖК, то должны существовать помещения движимые, неизолированные, и не предназначенные для постоянного проживания» (А. Иванов). Автор полагает, что жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому. А пока в действующей редакции ч.2 ст. 15 ЖК возникла путаница, которую трудно, если вообще возможно устранить даже толкованием.

Обращаясь к анализу признаков жилых помещений, следует отметить, что изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, лестничную клетку, на улицу). Указание на то, что жилое помещение является недвижимым имуществом также важно. Сборно–разборные дома, вагончики, в которых могут проживать граждане, недвижимым имуществом не являются. Поэтому отношения по их использованию и проживанию жилищным законодательством не регулируется (Н. Гетман). Третий признак – пригодность для постоянного проживания означает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилое помещение может быть признано пригодным (непригодным) для проживания в порядке, предусмотренном Положением от 28.01.06 №47.

Ю.К. Толстой к указанным признакам жилого помещения добавляет:

- жилые помещения предназначены для проживания граждан;

- право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения подлежат государственной регистрации;

- осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям;

- может осуществляться страхование жилых помещений.

Виды жилых помещений перечислены в ч.1 ст.16 ЖК:

- Жилой дом, часть жилого дома;

- Квартира, часть квартиры;

- Комната.

Приведенную классификацию вряд ли можно назвать корректной, т.к. непонятно, что собой представляет часть дома (квартиры), если это не квартира и не комната.

Жилым домом признается индивидуально – определенное здание , которое состоит из комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК).

Многоквартирный дом в целом к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится, хотя в нем тоже есть комнаты, квартиры и вспомогательные помещения.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования (ч.3 ст.16 ЖК).

Комнатой признают часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК).

В настоящее время при определении площади жилого помещения учитывается общая площадь жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.