6. Расторжение и прекращение договора социального найма: порядок, основание и последствия

Прекращение договора социального найма и его расторжение – понятия не совпадающие.

Прекращение договора социального найма, а точнее прекращение обязательств, возникающих из договора возможно: а) по соглашению сторон; б) по одностороннему волеизьявлению нанимателя; в) по требованию наймодателя; г) в результате события, не зависящего от воли сторон.

Прекращение договорных обязательств по соглашению сторон, по одностороннему волеизьявлению нанимателя или по иску наймодателя влечет расторжение договора.

Последствием расторжения договора является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение возможно в добровольном либо принудительном порядке, что означает выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке.

Прекращение обязательства, вытекающего из договора социального найма может наступить по основаниям, которые не зависят от волеизьявления участников, либо решения суда, например, в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. В этом случае расторжение договора не происходит.

В целях защиты прав нанимателя по договору социального найма ч.4 ст.83 ЖК предусматривает исчерпывающий перечень оснований расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке. Это:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

7. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке.

Выселение возможно по различным основаниям, от которых зависят последствия выселения:

- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

- без предоставления другого жилого помещения.

Охарактеризуем основания выселения граждан из жилых помещений и их последствия.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма осуществляется по следующим основаниям:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

Снос дома является следствием принятия соответствующими органами решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос расположенных на них домов осуществляется по решению органов государственной власти РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В ст.86 ЖК обязанность предоставления гражданам благоустроенных жилых помещений возлагается на органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявших решение о сносе.

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое и его последующее переустройство и переоборудование производится с соблюдением требований жилищного законодательства. В нежилые должны переводиться такие помещения, которые по различным обстоятельствам не могут использоваться как жилые. Нанимателю и членам его семьи предоставляется при выселении другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Перевод нежилого помещения в жилое не предусмотрен, поскольку освобождение нежилого помещения от занявших его лиц, хотя и может иметь место, не относится к выселению граждан из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма (Ю.К.Толстой). В ст.87 ЖК обязанность предоставления другого благоустроенного жилого помещения возлагается на наймодателя.

- жилое помещение признано непригодным для проживания.

Жилые помещения признаются пригодными (непригодными) для проживания в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства от 28.01.2006г. №47.

Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, например, снижение до недопустимого уровня надежности здания, либо изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.

- в результате проведения капитального ремонта и реконструкции дома.

При наступлении этого основания выселения возможны два последствия: выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения и предоставление жилого помещения маневренного жилищного фонда (ст. 106 ЖК).

Капитальный ремонт жилого помещения должен осуществляться наймодателем (ч. 2 ст. 65 ЖК). Правила и нормы технической эксплуатации, утвержденные Госстроем России от 27. 09.2003г. №170 содержат перечень работ, относящихся к капитальному ремонту. Реконструкция дома регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ. Капитальный ремонт и реконструкция жилого дома производится на основании утвержденного проекта.

В том случае, если жилые помещения после капитального ремонта или реконструкции сохранятся, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи переселяются временно в жилые помещения маневренного фонда (ст. 106 ЖК).

Во всех этих случаях выселения речь идет о выселении граждан из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в другие благоустроенные помещения, также предоставляемые им по договорам социального найма. Хотя ст. 85 – 89 ЖК смоделированы на выселение в судебном порядке, это не исключает того, что лица подлежащие выселению, добровольно освобождают соответствующее помещение (Ю.К. Толстой).

Что касается вопроса о требованиях, предъявляемых к жилому помещению при выселении по этим основаниям, то они в общем виде определены ст. 89 ЖК. Существенным отличием от ранее действовавшего жилищного законодательства является то, что предоставляемое помещение в этих случаях должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма допускается в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (ст. 90 ЖК).

В этом случае речь идет о расторжении договора по требованию наймодателя. Граждане выселяются в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер предоставляемого другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, что на практике и в литературе понимается иногда как выселение в общежитие.

Согласно ст. 105 ЖК жилые помещения предоставляются в общежитиях из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

При выселении на условиях, предусмотренных ст. 90 ЖК жилищные условия выселяемых лиц ухудшаются. Предоставляемое помещение может быть неблагоустроенным, не соблюдается норма предоставления, не соблюдаются правила о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола без их согласия и др. Выселение нанимателя и членов его семьи возможно и в коммунальную квартиру.

Судам необходимо учитывать причины образования у граждан задолженности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги должны признаваться длительные задержки выплаты заработной платы, пенсий, тяжелое материальное положение в связи с болезнью и др. (Е.С. Гетман, В.Н. Симонов).

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является санкцией за виновное поведение нанимателя или членов его семьи.

К основаниям расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя относятся:

- использование жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 17 ЖК жилые помещения предназначены для проживания граждан. Допускаются использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. Нарушение этих правил влечет возможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения после предупреждения наймодателем о необходимости устранения нарушений;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Выселение по этому основанию требует обязательной совокупности: а) систематичность противоправных действий; б) виновное поведение лица; в) предупреждение наймодателя о необходимости устранить нарушение (Е.С. Гетман, В.Н. Симонов).

- бесхозяйственное отношение к жилому помещению, приводящее к его разрушению.

Под разрушением или порчей жилого помещения понимаются действия направленных на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и др.) либо на их уничтожение (П.И. Седугин).

Следующим основанием для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения ч. 2 ст. 91ЖК называет лишение граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным. Основания и порядок лишения родительских прав урегулированы брачно–семейным законодательством.

Без предоставлении другого жилого помещения граждане могут быть выселены и при наличии других оснований, например, при самовольном переустройстве или перепланировке (ст. 29 ЖК).