58.Недействительность и расторжение договора о приватизации жилого помещения

Приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Базовые принципы приватизации установлены Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541—1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При приватизации происходит переход права собственности лишь на государственное (муниципальное) имущество, при этом необходимо решение собственника имущества. Расторжение договора о приватизации и соответственно передача (возвращение) жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получило название «деприватизация», или «расприватизация». У граждан, воспользовавшихся своим правом на приватизацию жилого помещения, может возникнуть потребность расторгнуть договор приватизации. Следует учитывать, что деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность. При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо не восстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников, независимо от побудительных мотивов, без восстановления права на приватизацию. Федеральным законом от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ в Закон о приватизации введена ст. 9.1, в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с гражданами в порядке и на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов. Аналогичная норма установлена п. 15 Примерного положения о приватизации: «При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения». Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона — орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Как было сказано выше, расторжение договора приватизации по соглашению сторон отличается от расторжения договора в случае признания судом таких договоров недействительными (ст. ст. 166—181 ГК РФ). В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона о приватизации жилищного или ГК РФ. Обычными основаниями для признания указанного договора недействительным являются следующие:- не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации);--в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию;--жилое помещение передано в совместную собственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т.д.).Наконец, наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь, несовершеннолетних). Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, — лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.