- •Глава 1. Общая характеристика жилищного права
- •§ 1. Понятие, предмет и методы жилищного права.
- •§ 2. Система жилищного права
- •§ 3. Принципы жилищного права
- •1. Принцип обеспечения условий для осуществления
- •2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
- •3. Принцип неприкосновенности жилища
- •4. Свобода осуществления жилищных прав
- •5. Принцип свободы передвижения
- •6. Принцип доступности пользования жилым фондом
- •7. Использование жилого помещения по назначению
- •8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
- •§ 4. Защита жилищных прав
- •1) Признание права на жилище.
- •2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
- •5) Прекращение или изменение жилищного правоотношения.
- •6) Иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 2. Источники жилищного права
- •§ 1. Понятие и классификация источников жилищного права
- •§ 2. Жилищное законодательство рф и субъектов рф
- •Раздел VII посвящен определению размера платы за жилье и коммунальные услуги.
- •§ 3. Действие жилищного законодательства по аналогии,
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 3. Конституционное право граждан на жилище
- •§ 1. Международные акты, влияющие
- •§ 2. Конституционные нормы, определяющие
- •§ 3. Сущность конституционного права на жилище
- •Глава 4. Объекты жилищных прав
- •§ 1. Объекты жилищного права.
- •§ 2. Назначение жилого помещения
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 5. Жилищный фонд
- •§ 1. Понятие и виды жилищных фондов
- •1. Понятие жилищного фонда
- •2. Классификация жилищного фонда
- •3) Оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- •5) Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
- •§ 2. Учет жилищного фонда
- •1) Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.
- •2) Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§ 1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое
- •§ 2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •§ 1. Понятие "переустройство" и "перепланировка"
- •2) Если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
- •§ 2. Основания и порядок проведения переустройства
- •3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
- •5) Технический паспорт помещения;
- •1. Выберите правильный ответ.
- •Глава 8. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Понятие права собственности на жилое помещение
- •§ 2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •§ 3. Права и обязанности граждан, проживающих
- •3.1. Пользование жилым помещением,
- •3.2. Пользование жилым помещением на основании договора
- •§ 4. Общее имущество собственников помещений
- •Часть 2 ст. 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
- •§ 5. Общее собрание собственников помещений
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 9. Переход права собственности на жилые помещения
- •§ 1. Сделки, опосредующие переход права собственности
- •1.1. Договор купли-продажи, мены
- •1.2. Договор дарения
- •1.3. Договор ренты
- •§ 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав
- •§ 3. Основания для приостановления и отказа
- •Глава 10. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •§ 1. Порядок и основания получения кредита
- •§ 2. Правовое основание, предмет и виды
- •§ 3. Основания и порядок обращения взыскания
- •Глава 11. Правовые основания пользования жилыми помещениями
- •§ 1. Понятие и основные разновидности
- •§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
- •§ 3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам
- •§ 4. Предоставление специализированных
- •Глава 12. Социальный наем жилого помещения
- •§ 1. Основания и порядок предоставления
- •§ 2. Понятие и форма договора социального найма
- •§ 3. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Ответственность сторон по договору социального найма
- •§ 5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными
- •§ 6. Поднаем жилого помещения, предоставленного
- •§ 7. Изменение, расторжение и прекращение договора
- •Глава 13. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- •§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
- •§ 2. Организация и деятельность жилищных
- •§ 3. Органы управления жилищного кооператива
- •§ 4. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •§ 5. Понятие тсж
- •§ 6. Создание и деятельность
- •§ 7. Права и обязанности тсж
- •§ 8. Правовое положение членов тсж, органы управления тсж
- •Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.
- •Глава 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
- •§ 1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение
- •§ 2. Структура платы за жилое помещение
- •§ 3. Внесение платы за жилое помещение
- •§ 4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 5. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения
- •§ 6. Понятие "управление многоквартирными домами"
- •§ 7. Способы управления многоквартирными домами
- •§ 8. Договор управления многоквартирными домами
- •2. Обязанности сторон по настоящему договору
- •3. Расторжение настоящего договора
- •4. Заключительные положения
- •2. Обязанности сторон
- •3. Порядок, размер и сроки платежей
- •4. Ответственность сторон
- •5. Прочие условия
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Обязанности Сторон
- •4. Права Сторон
- •5. Ответственность Сторон
- •6. Порядок расчетов
- •7. Контроль за деятельностью Управляющей организации
- •8. Разрешение споров
- •9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
- •10. Заключительные положения
- •11. Реквизиты и подписи Сторон
Часть 2 ст. 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246 - 247 ГК РФ), так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был установлен.
Применение общих норм гражданского законодательства (100-процентное согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.
Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.
Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жилищному законодательству.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства - 100-процентное согласие собственников.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.
В ст. 36 ЖК РФ понятие "реконструкция" используется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном ст. 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.
Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей долевой собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.
В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Собственникам помещений запрещается отказывать в установлении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.
Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.
После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.
Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения:
- следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
- при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
- выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
- отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;
- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обязательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Статьи 41 - 43 ЖК РФ регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире.
Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире присущи следующие признаки:
- оно является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;
- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квартире;
- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;
- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;
- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е. самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.
Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и площади, определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).
Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.
Пример из судебной практики, касающийся права пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Краюшкина Л.Н. обратилась в суд с иском к МУ "Управление муниципального имущества" Администрации Угличского муниципального района об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>. Требования обосновала тем, что ей на праве долевой собственности принадлежит квартира <***> в доме <адрес>. Согласно ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Краюшкина Л.Н. не имеет возможности пользоваться подвалом дома, не имеет доступа к инженерным коммуникациям - трубопроводам горячего и холодного водоснабжения и теплоснабжения, которые расположены в подвале, так как помещения подвала <***>, согласно экспликации технического паспорта, используются МУ "Управление муниципального имущества" в целях сдачи в аренду.
На основании изложенного суд, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, решил: исковые требования Краюшкиной Л.Н. удовлетворить частично: обязать МУ "Управление муниципального имущества" Администрации Угличского муниципального района и Кузнецову Т.В. не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением и передать Краюшкиной Л.Н. ключи от подвала жилого дома <***>, в котором находятся нежилые помещения <***>.
Взыскать с МУ "Управление муниципального имущества" и Кузнецовой Т.В. в пользу Краюшкиной Л.Н. в возмещение расходов по уплате госпошлины и оплате услуг представителя <...> по <...> с каждого.
В оставшейся части исковых требований отказать.
Взыскать с Краюшкиной Л.Н. в пользу Кузнецовой Т.В. расходы по оплате услуг представителя <...> <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Краюшкиной Л.Н. к МУ "Управление муниципального имущества" Администрации Угличского муниципального района: решение Угличского районного суда Ярославской области от 25 декабря 2011 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
Данный пример из судебной практики показывает нам, что пользование общим имуществом многоквартирного дома предназначено для пользования всеми собственниками помещений многоквартирного дома.