§ 4. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно. Для приема в члены ЖК гражданин или юридическое лицо должны подать соответствующее заявление в правление кооператива. Данное заявление рассматривается правлением кооператива в течение месяца. После рассмотрения заявления правлением кооператива его должно утвердить общее собрание членов ЖК (или конференция).

Гражданин или юридическое лицо, подавшие заявление о приеме в члены ЖК, становятся таковыми не с момента утверждения этого заявления общим собранием членов (конференцией), а с момента внесения вступительного взноса.

В настоящее время правила предоставления жилого помещения в домах ЖК и ЖСК следующие (ст. 124 ЖК РФ):

а) решение общего собрания (конференции) членов кооператива является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме ЖК и ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. При этом необходимо знать, что юридические последствия порождают только те решения общего собрания (конференции), которые приняты и оформлены в строгом соответствии с ЖК РФ и уставом кооператива;

б) решение общего собрания (конференции) является основанием для вселения лица в жилое помещение в доме ЖК и ЖСК.

Предельный размер предоставляемого жилого помещения в ЖК и ЖСК Жилищный кодекс РФ не ограничивает. Он устанавливает только один критерий: размер помещения предоставляется члену кооператива в соответствии с размером паевого взноса;

в) основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе.

Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса.

Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, устанавливая лишь, что эти отношения определяются уставом конкретного кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК РФ).

Паевой взнос <1> представляет собой имущественный (денежный) взнос, равный общей сумме покупной или соответственно строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.

--------------------------------

<1> См.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе // Жилищное право. 2009. N 12. С. 75.

Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной уплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу. По мнению В.В. Васькина, следует согласиться с авторами в том, что ч. 1 ст. 110 ЖК РФ определяет цель объединения граждан в ЖК и ЖСК как "удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме" и не содержит упоминаний о возможности извлечения гражданами прибыли.

Однако в том случае, если "цена" пая в договоре купли-продажи не превысит уплаченных членом кооператива взносов, достаточно сложно будет утверждать, что член кооператива, заключая подобный договор, преследовал цель извлечения прибыли. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе содержатся в том числе и сведения о "размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов". Соответственно, на практике в связи с финансовыми затруднениями члена жилищного кооператива может возникнуть ситуация, когда гражданин или юридическое лицо не сможет внести очередной денежный взнос. В этом случае, учитывая изложенное, а также в целях защиты интересов как членов кооператива, намеревающихся продать свой пай, так и иных членов кооператива, застройщика, оплачивающих расходы по строительству жилого дома, представляется возможным рассматривать сделку купли-продажи пая как соответствующую законодательству. Очень часто возникают споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, но зачастую они являются необоснованными. В частности, можно привести следующий пример.

Пример из судебной практики.

Д. обратился в суд с иском к ЖСК "ЖБИ-3-Шатура" <1> о признании незаконным бездействия по исключению Д. из членов ЖСК, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, возложении обязанности привести Устав в соответствие с требованиями законодательства. В обоснование заявленных требований указал, что является членом ЖСК с правом получения однокомнатной квартиры, на строительство которой 22 мая 2009 г. был уплачен паевой взнос в сумме 980 000 руб. В начале сентября 2010 г. он обратился в офис ЖСК с заявлением о выходе из членов ЖСК. Ответчик на данное заявление не ответил. 15 ноября 2010 г. заказным письмом им было направлено повторное заявление, а 24 января 2011 г. - телеграмма с содержанием указанного заявления, которую сотрудник ЖСК отказался принимать. Просил признать незаконным бездействие ответчика, обязать ответчика привести Устав ЖСК в соответствие с требованиями ГК РФ, ЖК РФ и ФЗ "О жилищных кооперативах", взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., обязать выплатить ранее внесенный пай в размере 980 000 руб. в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении его из членов ЖСК. В судебное заседание истец Д. не явился, его представитель исковые требования полностью поддержала. Представитель ответчика ЖСК "ЖБИ-3-Шатура" исковые требования не признала. Решением Шатурского городского суда в удовлетворении иска отказано. Не согласившись с решением суда, Д. обжалует его в кассационном порядке, просит отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 362 ГПК РФ, к отмене решения суда. В силу ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. В соответствии со ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения. На основании ч. 1 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Судом установлено, что Д. был принят в члены ЖСК на основании поданного им заявления от 22 мая 2009 г. в связи с договором купли-продажи пая в ЖСК. Пунктом 5.9 Устава предусмотрено, что член кооператива, не полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, имеет право в любой момент в добровольном порядке выйти из кооператива и получить стоимость внесенного им паевого взноса, с удержанием вступительного паевого взноса в размере 5% от стоимости указанного соискателем в заявлении о вступлении в члены кооператива жилого (нежилого) помещения в строящемся многоквартирном доме, с одновременным удержанием пени при наличии просроченной задолженности по взносам и без выплаты индексации либо процентов за пользование чужими денежными средствами.

--------------------------------

<1> По делу N 33-15381: Определение Московского областного суда от 9 августа 2011 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Согласно п. 5.9.1 Устава заявление о желании выйти из кооператива подается членом кооператива на имя председателя правления кооператива. Из материалов дела усматривается, что в телеграмме от 24 января 2011 г., адресованной ЖСК "ЖБИ-3-Шатура", Д. повторно просил исключить его по собственному добровольному желанию из членов ЖСК. Ответчик отказался от получения телеграммы. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что телеграмма, адресованная ЖСК "ЖБИ-З-Шатура", не может быть расценена как заявление, поданное на имя председателя правления ЖСК.

В деле также имеется заявление от 24 января 2011 г. на имя председателя правления о выходе из членов ЖСК, и от 11 февраля 2011 г., полученное ответчиком 24 февраля 2011 г. Таким образом, суд обоснованно считает недоказанным обращение истца с заявлением о выходе из членов ЖСК в 2010 г., что подтверждает и представленная квитанция от 15 ноября 2010 г., к которой не приложена корреспонденция, отправленная в адрес ответчика. Пунктом 5.9.2 Устава предусмотрено, что с момента подачи заявления о добровольном выходе из кооператива член кооператива, желающий из него выйти и получить обратно стоимость внесенного им паевого взноса, обязан привлечь в члены кооператива другое лицо на свое место. Порядок выхода из членов ЖСК отражен также в Положении о порядке уплаты членами кооператива паевых, целевых и иных платежей и предоставления им жилых (нежилых) помещений, согласно которому при добровольном выходе и принудительном исключении из кооператива его членов сумма внесенного таким членом паевого взноса возмещается кооперативом в течение двух месяцев с момента утверждения решения правления конференцией представителей членов кооператива, после утверждения годовой бухгалтерской отчетности, на основании п. 2 ст. 15 Федерального закона "О бухгалтерском учете". Установлено, что порядок и сроки добровольного выхода из членства кооператива, а также получения внесенного паевого взноса регламентированы Уставом ЖСК, с которым истец был ознакомлен, о чем имеется его подпись в заявлении о вступлении в члены ЖСК, и Положением. В соответствии со ст. 132 ЖК РФ члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива. Судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства в совокупности с доводами сторон и требованиями действующего законодательства, соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку истцом не были соблюдены положения п. 5.9.2 Устава, право требования возврата уплаченного паевого взноса еще не наступило. В целях защиты прав членов жилищных накопительных кооперативов Закон о накопительных кооперативах устанавливает, что к отношениям, которые не связаны с отношениями членства и возникают на основе гражданско-правовых договоров между кооперативом и его членами, применяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей". Законодательством о защите прав потребителей не регулируются гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. Кроме того, суд счел, что факт причинения морального вреда действиями ответчика Д. не доказан. Истцом также не уточнено, каким образом необходимо привести Устав в соответствие с требованием ГК РФ, ЖК РФ и т.д. и в какой его части, а также не доказано несоответствие Устава действующему законодательству. Судебная коллегия находит указанные выше выводы суда правильными, основанными на материалах дела и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения, а постановленное решение законным и обоснованным. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам искового заявления, были предметом рассмотрения судом первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, с которыми согласилась судебная коллегия. Правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, кассационная жалоба не содержит. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

"Решение Шатурского городского суда Московской области от 1 июня 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения".

Из примера видно, что требования истца являются неправомерными и необоснованными и, соответственно, в иске данному лицу отказано.

Для определенных категорий граждан (пенсионеров, военнослужащих, молодых семей и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Обычно указанным гражданам предлагается комбинация из следующих льгот: возможность вступления в кооператив с меньшим первоначальным взносом в счет уплаты паевого взноса; уменьшенный вступительный взнос; увеличенный период погашения оставшейся части паевого взноса, обусловливающий уменьшение суммы ежемесячного платежа.

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, приобретает право собственности <1> на указанное недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). С этого момента член кооператива приобретает права и несет обязанности, предусмотренные ст. 36 - 48 ЖК РФ для собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Размер частей пая, принадлежащих каждому из совладельцев, в этом случае определяется по условиям приобретения или по соглашению сторон.

--------------------------------

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 2011. С. 51.

Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения <1> осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива. Факт членства в кооперативе лица, получившего жилое помещение, является основанием для владения, пользования и, в определенных законодательством случаях, распоряжения указанным жилым помещением.

--------------------------------

<1> См.: Быкова И. Жилищно-строительный кооператив: льготы не всем // Недвижимость и цены. 2004. N 42. С. 8.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на следующих условиях:

1) согласие не только члена ЖК, но и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении;

2) предварительное уведомление правления жилищного кооператива.

В остальном вселение и проживание временных жильцов в жилые помещения жилищных кооперативов осуществляется по правилам, предусмотренным для вселения временных жильцов в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма (ст. 80 ЖК РФ). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. С момента вселения таких жильцов член кооператива <1> принимает на себя ответственность за их действия перед кооперативом.

--------------------------------

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 79.

Статья 126 ЖК РФ предоставляет членам жилищного кооператива право вселить в занимаемое жилое помещение временных жильцов.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по правилам ст. 127 ЖК РФ. Имеются в виду случаи, когда право на пай принадлежит двум или более лицам (ч. 2 ст. 125 ЖК РФ).

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на один пай, допускается только при условии, если каждому из совладельцев пая может быть выделено изолированное жилое помещение (например, отдельная квартира).

Раздел допускается <1> также в случае, если в жилом помещении можно провести переустройство или перепланировку, в результате которых появится возможность предоставить каждому из совладельцев пая изолированное жилое помещение. Если между совладельцами пая <2> возникают споры относительно раздела жилого помещения, то такие споры могут быть переданы на рассмотрение суда по заявлению любого из совладельцев. Член кооператива имеет право сдавать жилое помещение в доме кооператива внаем. Статья 128 ЖК РФ определяет особенности и порядок сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива. Член жилищного кооператива, не выплативший паевого взноса в полном объеме, имеет право сдавать внаем часть занимаемого жилого помещения. Если член ЖК, а также члены его семьи временно выбывают из жилого помещения, то оно может быть сдано внаем полностью.

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. М.: Юрайт, 2010. С. 40.

<2> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 128.

Также законодатель установил ряд условий, при которых допускается сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива:

1) согласие членов кооператива и всех членов его семьи, проживающих совместно с ним;

2) согласие правления жилищного кооператива.

Согласно п. 2 ст. 128 ЖК РФ жилищный кооператив вправе самостоятельно сдать внаем жилые помещения, которые освободились в результате выхода или исключения отдельных членов из кооператива. Такие помещения могут сдаваться внаем до момента принятия в кооператив новых членов вместо выбывших.

При сдаче жилых помещений внаем членами кооператива или самим кооперативом применяются правила, установленные в ЖК РФ для сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. 76 - 79 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.

Если в жилищном кооперативе хотя бы один член полностью выплатил пай и приобрел право собственности на жилое помещение, то отношения собственности в таком жилищном кооперативе регулируются гл. 6 ЖК РФ. Статья 130 ЖК РФ устанавливает основания <1> для прекращения членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Так, членство в ЖК прекращается в следующих случаях:

1) добровольного выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. С. 11.

Согласно п. 2 ст. 130 ЖК РФ заявление члена кооператива <1> о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива. Исключение члена из жилищного кооператива допускается в случае, если он без уважительных причин грубо не исполняет обязанности, которые возложены на него ЖК РФ и уставом кооператива. В случае смерти члена кооператива его членство прекращается. Наследники умершего члена кооператива приобретают право на вступление в кооператив. Вступление указанных лиц в кооператив осуществляется по решению общего собрания членов ЖК (или конференции).

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. С. 112.

В статье 131 ЖК РФ определен круг лиц, которые имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наследовании пая.

Согласно п. 1 ст. 131 ЖК РФ супруг умершего члена ЖК имеет преимущественное право на вступление в кооператив, если он имеет право на часть пая. Учитывая, что паи в жилищных кооперативах, согласно ст. 1177 ГК РФ, входят в состав наследственной массы, т.е. имущества, право собственности (владения, пользования) которым переходит в порядке наследования, то супруг умершего члена кооператива будет иметь право на часть пая в случаях, предусмотренных законодательством о наследовании.

Супруги, согласно ст. 1142 ГК РФ, являются наследниками по закону первой очереди. В этой связи при отсутствии завещания умершего члена кооператива его супруг (супруга) имеют право на часть пая или на весь пай в ЖК. Если член ЖК оставил завещание, которым пай завещан другим лицам, то супруг (супруга) не имеет преимущественного права вступления в ЖК. Согласно п. 2 ст. 131 ЖК РФ преимущественное право на вступление в ЖК возникает у любого другого наследника - члена ЖК, если тот проживал совместно с умершим членом кооператива и имеет право на часть пая. Эта ситуация допустима в том случае, если супруг (супруга) умершего члена ЖК не имеет права на часть пая либо отказался от этого права. Если указанные лица отсутствуют, не имеют права на часть пая либо отказались от своего права, то преимущественное право на вступление в ЖК принадлежит другим наследникам умерших членов кооператива.

Наконец, преимущественное право на вступление в ЖК предоставляется члену семьи умершего члена ЖК, который не является его наследником, если указанные выше лица отсутствуют либо отказались (откажутся) от преимущественного права.

Согласно ст. 132 ЖК РФ члену ЖК, исключенному в установленном порядке из кооператива до момента полной выплаты пая, внесенная часть пая возвращается.

Еще раз повторимся, сроки и порядок возврата внесенного пая должны быть определены в уставе кооператива. При этом законодатель установил, что срок возврата пая, предусмотренный уставом кооператива, не может быть более чем два месяца со дня принятия решения об исключении.

Не выплативший полностью паевого взноса член ЖК, в отношении которого принято решение об исключении из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить его в течение двух месяцев после исключения. Покинуть жилое помещение <1> обязаны и все члены его семьи, проживающие с ним совместно. Если в установленный ст. 133 ЖК РФ срок указанные лица не освободили жилое помещение, то кооператив вправе обратиться в суд с заявлением о выселении этих граждан. В случае принятия судом решения о выселении бывший член ЖК и лица, проживающие совместно ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

--------------------------------

<1> См.: Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы: Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 46.

Если дом, принадлежащий жилищному кооперативу, подлежит сносу, то члены ЖК, проживающие в нем, должны обеспечиваться другими жилыми помещениями.

Законодательно установлено два различных порядка для обеспечения жилыми помещениям членов ЖК при сносе дома:

1) полностью выплативших пай;

2) выплативших пай не полностью.

Поскольку член ЖК, полностью выплативший пай, приобретает право собственности на жилое помещение, то обеспечение его другим жилым помещением осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 36 ЖК РФ).

Не выплативший полностью пай член ЖК права собственности на жилое помещение не имеет и обеспечивается другим жилым помещением по правилам, предусмотренным для обеспечения другими жилыми помещениями нанимателей и членов их семей по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).