4.Устран-ый и неустран-ый физ износ,функц-ое устаревание

Любой объект недв-ти(искл.земли при нормал. использ-ии)подвержен износу.Износ-потеря полезных св-тв и умен-ие ст-ти недвиж-го им-ва по любым причинам.Бывают:физ-ий и мораль-ый износ.При физ-ом износе со временем происх-ит утрата первонач-ых тех-ко-экон-их и соц-ых качеств недв-ти под влиянием эксплуатац-ых возд-ий и прир-х сил. Физ-ий износ счит-ся неустр-ым,когда изд-ки на его испр-ие превосходят вклад,добавл-ый к ст-ти объекта.Для его расчёта эл-ты здания подраздел-ся на долговрем-ые(фундамент ,перекрытие)и быстроизн-ся(подземн-ые коммуник-ии,водопр-од,крыша)Износ долговр-ых эл-ов расчит-ся путём вычисления эф-го срока их службы и остав-ся срока физ-ой жизни в реальных условиях,исходя из затрат на воспр-во кажд-го компонента.

Устр-ый физ-ий износ-это тек-ий ремонт здания,затраты на проведение к-го <восстановленной ст-ти.;м-да расчёта физ.износа:экспертный,стойм-ой,бухг-ий и м-д расчёта срока жизни зданий.

Функциональный износ-несоот-ие объекта дейст-им станд-ам с т.з.его функц-ой полезности: удобства планировки,раз-ра кухни,оборуд.и др.Он м.б.устран-ым и неустр-ым в зав-ти от соотн-ия изд-ек на ремонт и вел-ны доп-но к получ-ой ст-ти всего объекта.Если вклад в ст-ть>затрат на восст-ие,то функц-ый износ счит-ся устран-ым.Неустр-ый функц-ый износ-это уменьш-е ст-ти недвиж-ти из-за недост-ка или избытка-её кач-ых хар-ик,н-р,фоз-ки и экон-ки неустр-мы небольшие кухни в жилых домох,значит-но сниж-ие ст-ть квартир в них.Его вел-на опре-ся путём рын-ых сопост-ий взаимоувяз-ых групп объектов недв-ти,продан-х на рынке неск-ко месяцев назад.

5.Методы опр-ия коэффиц-та капитализации(к.К.)

К.к-это параметр,преоб-ий чистый доход(чд) в стоимости объекта,при этом учит-ся как сама чистая прибыль,получаемая от эксплуат-и оцен-го объекта,так и возмещение осн-го капитала,затр-го на восст-е объекта.Кк учит-ий 2 эти составл-е наз-ся-ставкой капитализации чд,при этом чд опред-ся за опр-ый период,как правило,за год.Т.о,к.к выражает завис-ть м\д величиной чд и,получ-го от эксп-ции объекта и его рын-ой ст-ю.

Несколько методов расчета к к: 1прямой капил-ции(прямого сопоставл-я) 2 связанных инвес-й-заём-го и соб-го капитала 3 связ-х инвест-й-земли и здания 4 кумулятивный м-д 5 м-д Эллвуда М-д прямой капитал-и основ-ся на анализе рын-х данных о ст-ти объекта недв-ти и чд,пол-го от экспл-и.По этому м-ду к к опр-ся след.обр.:

Н кап=ЧД /Ц объекта