Контрольные вопросы.

1. Назовите стадии процесса оценки объектов недвижимости.

2. Что входит в задачи оценки объектов недвижимости?

3.Где может быть использована оценка стоимости объектов недвижимости?

4. Назовите типы информаций для оценки объектов недвижимости.

5. Перечислите финансовые коэффициенты для анализа недвижимости.

2. Подходы оценки объектов недвижимости

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход.(рис.1)

Схематически взаимосвязь всех перечисленных подходов выглядит так:

Рисунок 1 – Основные подходы к оценке

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный - с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях, а сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемому, т.е. основывается на том, что есть сейчас, в данный момент.

В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости и все полученные разными методами результаты впоследствии обобщаются – делается так называемое согласование результатов оценки.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы и для правильного выбора подходов необходимы определенные критерии адекватности подходов соответствующей ситуации. В странах с развитой и относительно сбалансированной рыночной экономикой при оценке недвижимости, когда это, возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близки. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.

1. Затратный подход

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Затратный подход имеет существенную особенность – применяется для оценки имущественных комплексов (земля+строение) или только строение.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, т.е. на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид:

V = LV+IV – D

где V – стоимость объекта недвижимости; LV – стоимость земельного участка; IV – стоимость зданий и сооружений (улучшений); D – накопленный ( суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

- при оценке недвижимости специального назначения;

- проведении технико – экономического анализа для нового строительства;

- определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- оценки недвижимости на пассивных рынках;

- проверке результатов, полученных другими подходами (итоговое согласование стоимости);

- обеспечении поимущественного налогообложения;

- наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

- расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, автовокзал) трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но и иногда в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких – же архитектурно – планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Определение износа объекта недвижимости. Наиболее сложный момент в настоящем подходе – это определение стоимости накопленного износа. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленный различными причинами.

Износ бывает физическим (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени), функциональным (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появлением на рынке более совершенных аналогов) и внешний (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Рассмотрим различные виды износа на конкретном примере. Предположим, вы – владелец гостиницы.

Физический износ возникает в случае, если на фасаде появились трещины или потекла крыша. Физический износ бывает двух типов - эксплуатационный и под воздействием естественных природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональный износ возникает тогда, когда в городе появляются аналогичные гостиницы, но с улучшениями – например, с большей площадью номеров, более широким спектром услуг, вследствие более совершенной инфраструктуры.

Внешний износ может возникнуть, например, в случае, если администрация района, в котором находится ваша гостиница, решит возвести по соседству какой-нибудь малопривлекательный для гостей объект, например автозаправочную станцию.

Схематично определение стоимости в затратном подходе в общем случае изобразить сложно. Поэтому рассмотрим затратный подход на примере определения стоимости все той же гостиницы.

Стоимость будет, складывается из стоимости приобретения аналогичного земельного участка, затрат на строительство, прибыли девелопера (застройщика), за вычетом накопленного оцениваемым объектом износа (рис.2).

Рисунок 2 – Определение стоимости в затратном подходе

Методы расчета восстановительной стоимости. (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Выделяют прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата рабочих;

- стоимость инфраструктуры;

-стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно – сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Метод количественного обследования основан на детальных количественных и стоимостных расчетах на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Здесь необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Пример. Определить затратным подходом стоимость дачного участка, если известны следующие параметры:

1. Площадь дачного дома Р_д = 100 кв.м; стоимость 1 кв. м (V_д =2000 руб).

2. Площадь гаража Р_г = 40 кв.м; стоимость 1 кв.м гаража (V_г = 500 руб).

3. Стоимость всех других сооружений на даче V_др. = 20000 руб.

4. Устранимый физический износ дачи РD_устр. = 3000 руб.

5. Неустранимый физический износ дачи РD_{неустр.}= 2000 руб.

6. Устранимое функциональное устаревание FD_устр.= 1000 руб.

7. Рыночная стоимость земельного участка V_зем.= 20000 руб.

Решение:

1. Какова полная стоимость воспроизводства дачного участка и всех сооружений (V_воспр.), находящихся на ней?

V_воспр. = ( Р_д *V_д) + (Р_г * V_г) + V_др. = (100*2000) + ( 40* 500) + 20000 = 240000 руб.

2. Какова сумма всего накопленного износа (D_общ.), вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?

D_общ. = РD_устр.+ РD_{неустр.} + FD_устр = 3000 + 2000 + 1000 = 6000 руб.

3. Какова общая расчетная стоимость дачи (V_общ.) определенная в соответствии с затратным подходом?

V_общ. = V_воспр. – D_общ. + V_зем. = 240000 – 6000 + 20000 = 254000 руб.

Затратный подход к оценке земельных участков. Этот подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

- метод изъятия;

- определение затрат на освоение;

- оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

- при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

- если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли. Этот метод применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

Этапы определения затрат на освоение. 1 – этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2 – этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены.

3 – этап. Расчет всех затрат на освоение:

- расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

- прибыль и накладные расходы подрядчика:

- прибыль на продажу и рекламу.

4 – этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5 – этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала.

Оценка земель населенных пунктов проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, улично – дорожную сеть и др. В условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Достоинства и недостатки затратного подхода для расчета рыночной стоимости обусловливают особенности его применения в оценке (рис.3).

Пример. Оценивается земельный массив площадью 16 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 60000 руб. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 500000 руб. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 22% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 14%.

Решение:

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2*60000 руб.=120000 долл.

2. Валовой доход: 120000 – ( 120000*22%) = 93600 руб.

3. Стоимость двух участков: 93600 – (93600*40%) = 56160 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: (56160*20,82774) - 500000 = 669685 руб. 20,82774 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 14%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: 669685:16:4 =10464 руб.

Рисунок 3 – Достоинства и недостатки затратного подхода