Контрольные вопросы

1. Что такое рынок недвижимости?

2. Дайте характеристику рынку совершенной и несовершенной конкуренции.

3. Назовите основные элементы рынка недвижимости.

4. Какие сведения содержат информационная инфраструктура рынка недвижимости?

5. Что такое ликвидность рынка недвижимости?

6. Перечислите функции рынка недвижимости и дайте определение каждой функции.

7.Кто осуществляет предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости?

8. Из чего складывается доходность инвестиций в недвижимость?

9. Назовите значения активов инвестиций в недвижимость.

10.В какой форме осуществляются вложения в недвижимость?

11.Назовите источники финансирования инвестиций в недвижимость.

12. Назовите виды рисков на рынке недвижимости

13.Какие существуют модели приватизации?

14.Что такое аукцион и как проводится?

Глава 3 подходы и методы оценки недвижимости

3.1 Основы оценочной деятельности

В последние годы, определяющим экономический климат России является передел собственности. Возникает проблема: как управлять собственностью, как сделать так, чтобы она приносила прибыль, доход, т.е. нужно оценить объект недвижимости. Но без объективной реальной стоимости никто не может сказать, каким образом им управлять: продать, сдать в аренду, вложить в инвестиции или «заморозить на годы». Итак, обратимся к основам оценки недвижимости.

Под оценкой земли и недвижимости понимается вид человеческой деятельности по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости, выраженной в денежном эквиваленте. Оценивается не сам объект, а гражданские права, поэтому стоимость может быть разной. Данный вид человеческой деятельности осуществляют специалисты – оценщики.

Основные проблемы, которые призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может производиться в целях налогообложения, при заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости.

Определение стоимости недвижимого имущества – сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на оценку недвижимости. Практически не бывает совершенно одинаковых объектов, даже в том случае, если два здания построены по одному и тому же проекту, а находится на различных земельных участках. Например, одно из них имеет лучшую отделку и с окнами, из которых открывается более привлекательный вид. Все это и множество других факторов будут влиять на стоимость объектов.

Классификация видов стоимости. Стоимость – это денежная сумма, которую покупатель готов обменять на какой – либо предмет или объект. Стоимость анализируется с точки зрения потенциального покупателя. Стоимость – это мера того, сколько потенциальный покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Цена – это денежное выражение стоимости, отражающее количество денег, затраченных на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Но цена не обязательно представляет обыкновенную количественную меру стоимости на дату оценки. Она может быть больше или меньше стоимости. На рынке недвижимости цена выполняет ряд следующих важных функций:

- измерительную – размер (сумму) денег, переданных или полученных в сделке с земельным участком;

- соизмерительную – сопоставление ценности различных земельных участков;

- учетную – отражение в системе учета инвестиций в земельный участок;

- распределительную, т.е. перераспределение спроса на земельные участки различных категорий;

- социальную;

- стимулирующую улучшение использования земель;

- регулирующую товарно – денежные процессы путем выравнивания спроса и предложения на земельные участки и другие товары.

В сложившейся отечественной и зарубежной практике оценки недвижимости термин «стоимость» используют в зависимости от цели оценки в сочетании с поясняющим словом: рыночная стоимость, инвестиционная, ликвидационная, стоимость для целей налогообложения, специальная стоимость и т.д., т.е. различают несколько видов стоимости, которые применяют в силу различных потребностей и функций. Все их можно объединить в две группы: стоимость в обмене (меновая стоимость) и стоимость в использовании (потребительская стоимость).

Стоимость в обмене – это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная стоимость, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Форма стоимости в обмене – это рыночная стоимость и в эту группу входят ликвидационная, страховая, арендная и другие виды стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на размере цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

Ипотечная (залоговая) стоимость – оценка земельного участка для обеспечения обязательства по возврату кредитных средств в случае его срочной продажи на открытых торгах. Для гарантии высокой ликвидности земельного участка залоговую стоимость его устанавливают на 20…30% ниже рыночной. В соответствии со ст.67 ФЗ «Об ипотеке» оценка земельного участка не может быть установлена ниже нормативной цены.

Кадастровая стоимость – усредненная рыночная стоимость земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально – экономическим зонам, основанная на статистическом анализе данных о рыночных ценах, а также иной информации о земельных участках. Если рыночной информации нет, кадастровую оценку проводят на основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков.

Ликвидационная стоимость – стоимость земельного участка при срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.

Арендная стоимость – сумма арендной платы, за которую земельный участок может быть сдан в аренду при следующих типичных рыночных условиях: 1) на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; 2) период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования размера арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; 3) состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными такого типа и данного вида недвижимости;

В большинстве случаев методику определения арендной платы за земельные участки устанавливают органы субъектов РФ на основе соответствующих ставок земельного налога с корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и другие условия. В Москве, например, утверждены базовые ставки арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) – это стоимость собственности для конкретного пользователя. Она определяется системой естественных и экономических характеристик земельного участка с точки зрения конкретного пользователя, для которого важное значение имеет, например, плодородие почвы, местоположение, функциональное и разрешенное использование земли. Это стоимость не связана с куплей и продажей объекта, сдачей в субаренду. К этой группе относятся балансовая стоимость, инвестиционная и налогооблагаемая.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки, определяемая на основе его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя или типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями конкретного лица. Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности и риска, ставках налогообложения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость земельного участка, отраженная в балансе организации по затратам на его приобретение (приватизацию, покупку и т.п.) на момент ввода в эксплуатацию (использование по функциональному назначению) или нормативной цене.

Стоимость для целей налогообложения устанавливают на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость не соответствует рыночной. Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков осуществляют на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.