2.1 Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения.

Основные функции рынка недвижимости:

Регулирующая – состоит в том, что рынок автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая состоит в реализации стоимости к потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцом и покупателем недвижимости свободно, со знанием дела принять решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимости действуют профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, брокеры, страховщики и т.д.

Стимулирующая функция – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают субъекты рынка недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели); профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть как физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. Продавцом может быть государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, зонирование территорий, оформление землеотвода;

- федеральные и государственные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных пунктов, созданием кадастра объектов недвижимости;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе относятся:

- предприниматели – юридические и физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законами;

- инвесторы – лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риелторы (брокеры) – это лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики – лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвестров;

- девелоперы – лица занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвестров);

- оценщики объектов недвижимости – лица, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- управляющие недвижимостью – лица, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

- страховщики – лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенные законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны поучить лицензию. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность знаний, опыта работы в этой области в соответствии с рекомендациями Мингосимущества.

Некоммерческие организации имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков.