Контрольные вопросы и задания

1.Назовите подходы к оценке объектов недвижимости.

2. Назовите принцип затратного подхода.

3. Где применяют затратный подход?

4. Дайте определение восстановительной стоимости и стоимости замещения.

5. Перечислите виды износов объекта недвижимости.

6. Дайте определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения.

7. Что такое полная восстановительная стоимость?

8.Назовите прямые и косвенные затраты.

9. Назовите способы определения восстановительной стоимости.

10. Перечислите методы затратного подхода к оценке земельных участков.

11. Достоинства и недостатки затратного подхода.

3.4.2Доходный подход

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В доходном подходе применяется два метода:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Данные методы основываются на том, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В этих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Основные этапы оценки в доходном подходе представлены на рисунке 4.

Метод капитализации доходов. Этот метод используется если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий и сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Формула расчета имеет следующий вид:

С = NOY: R_k или С= ЧОД: коэффициент капитализации

где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

R_k – коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При этом методе существуют ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Чистый доход (J) – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения потенциального валового дохода (РGJ) от использования имущества.

Потенциальный валовой доход (РGJ) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а доход от пользования стиральными машинами, гаражом, телевизионной антенной является дополнительным доходом, не связанным с оцениваемым объектом. В сумме валовой и дополнительный доходы представляют собой потенциальный (РGJ).

Рисунок 4 – Основные этапы оценки в доходном подходе

Далее в процессе оценки объекта определяется эффективный валовой доход (ЕGJ), как разница между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы.

Фиксированные расходы – это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит, налог на прибыль, вознаграждение за управление объектом. Все фиксированные эксплуатационные расходы входят в состав себестоимости производства.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав операционных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, транспортные услуги и т.д.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости оборудования, мебели, сантехники и т.д.

Расходы на капитальный и текущий ремонт не включаются в данный перечень расходов – они входят в состав амортизационных отчислений.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта (оп), так и возмещение основного капитала (of). Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определенный период, как правило, за год.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации: 1) метод прямой капитализации; 2) метод связанных инвестиций земли и здания; 3) кумулятивный метод; 4) метод Элвуда; .

Метод прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации и определяется по формуле:

R = G/V,

где V – стоимость объекта недвижимости;

G – чистый доход.

Пример . Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧЭД в размере 140 000 руб. за первый год, после чего ЧЭД будет возрастать на 6% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1.600 000 руб. по завершению 6-го года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтиро­вания? Какова общая ставка капитализации, исходя из размера ЧЭД за первый год?

Решение Расчет текущей стоимости объекта оценки

Год	ЧЭД х Kтс = ТС
1	140 000	0,892857	125 000
2	148 400	0,797194	118 304
3	157 304	0,711780	111966
4	166 742.24	0,635518	105 968
5	176 746.77	0,567427	100 291
6	187 351.58	0,506631	94 918
6*	1 600 000	0,506631	810 609

Итого: 1467056руб.

СК_о = 140000 : 1467056 = 0,095 или 9,5 %.

Метод прямой капитализации заключается в сравнении объекта оценки с объектом аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации и при реализации данного метода необходимо подобрать подходящий объект – аналог. Количественные показатели величин ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставки капитализации.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной и известной пропорции.

В данном случае общая ставка капитализации должна:

1) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала – иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

2) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

3) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу – иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку фонда;

4) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем произведения платежей на их частоту, а результата делится на размер ссуды. Ипотечная составляющая состоит из суммы ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы, по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Ставка капитализации собственного капитала состоит из двух слагаемых – нормы прибили (оп) и нормы возврата собственного капитала (оf).

Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации (R_общ.) путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций (Q) называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1 – Q ). Данные по размерам ипотечной постоянной (МС) можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала. Схему реализации метода связанных инвестиций заемного и собственно капитала можно представить следующим образом:

R_з.к. = МС*Q

R_с.к. = EGR* (1 – Q)

R_общ. = R_з.к. + R_с.к.

где МС – ипотечная постоянная; EGR – ставка капитализации на собственный капитал; R_з.к. – составляющая заемного капитала; R_с.к. – составляющая собственного капитала.

Пример. Оценщик устанавливает наиболее эффективное ис­пользование свободного участка земли. При одном из возможных ва­риантов использования ожидается ЧЭД в размере 800000 руб. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 3000000 руб. По мнению оценщика ставки капитализации для сооружений и земли составят 18 и 12% соответственно.

1. Оцените стоимость земельного участка (С₃). Решение:

ЧЭД = 800000 руб. Д₃= ЧЭД - Д_у

Д_у = 3000000x0,18 =540000 руб.

Д₃=800000-540000=260000руб.

С₃ = 260000: 0,12 = 2166670руб.

2. Определите земельную составляющую (3).

С₀= С_у + С₃ = 3000000 + 2166670 = 5166670 руб.

3 = С₃: С₀ = 2166670 : 5166670 = 0,42 или 42%.

3. Определите общую ставку капитализации (СК₀).

СК₀ = 800000 : 5166670 = 0,15 = 15%.

Кумулятивный метод определения общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента «оп» (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты: 1) безрисковая ставка дохода; 2) поправка на дополнительный риск: 3) управление инвестициями; 4) низкая ликвидность. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка.

Безрисковую ставку дохода определяют равной ставке дохода на наиболее долгосрочные облигации и при этом в нее уже заложен процент инфляции в стране.

Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме долгосрочных государственных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом формулируется следующим образом: чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Следует различить управление инвестициями и управление недвижимостью. За услуги управления недвижимостью положены комиссионные вознаграждения, и эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер от 1 до 5%.

Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи некоторых объектов могут понадобиться годы.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации (of) , то она рассматривается в зависимости от способа возврата капитала: прямолинейный, с учетом рефинансирования по пониженной ставке доходности (метод Хоскольда), с реинвестированием по ставке доходности на капитал (метод Элвуда).

Метод Элвуда применяется при стабильном поступлении равновеликих периодических доходов в течение длительного периода времени (арендная плата).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, поученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Помимо этого, в общий коэффициент капитализации может вноситься поправка ( +/ - £ ), отражающая изменение стоимости источника в будущем ( здание, земля).

R = оп + оf +/ - £

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет с помощью различных ставок дохода. Особенностью данного метода является то, что с его помощью можно оценить объект, приносящий неравномерный доход и даже имеющий убытки по ряду лет. Метод предполагает дисконтирование прогнозируемых будущих доходов и затрат за определенный период времени, по истечении которого предполагается перепродажа объекта (реверсия) и стоимости реверсии на начальный период( на дату расчета). Интервал, применяемый в расчетах, задается произвольно (обычно 1 год), ставки дохода рассчитываются аналогично методу прямой капитализации, но на каждый период получения дохода.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Этот метод используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода и он может составлять до 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико – экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете;

- доходности эксплуатации месторождения;

- степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

- степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, т.е. в недополучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Ст – сть земли = рентный доход : коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель населенных пунктов;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. При оценке земель коэффициент капитализации состоит только из одной части – ставки дохода, и не включает ставку возмещения капитала. В настоящее время в мировой практике имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход – земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В развитых странах инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются нерискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Второй подход – условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих развитых странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В Росси данный метод используется при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Например, расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставки капитализации включают следующие составные части:

- безрисковую ставку, в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты.

- региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 3 – 5% , одно из минимальных значений по России.

- риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из –за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Данный риск для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов, но необходимо иметь достоверные информации о сравнимых продажах земельных участков.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование за плату на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Этот метод удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В Российских городах органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально – экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этого, годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле:

А = А_б*К_д*К_р*S,

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

А_б – базовая ставка арендной платы за 1м²;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположение участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно, принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

- имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 32000 руб., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 10 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

- в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 25 л бензина;

- средний доход от продажи 1 л бензина составляет 15 руб;

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЗС: 32000*5 = 160000 руб.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100% : 10) = 27 %.

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 160000 * 0,27 = 43200 руб.

4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 * 300 * 24 * 25 * 15 = 13500000руб.

5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 13500000 – 43200 = 13456800 руб.

6. Определяем стоимость земельного участка: 19800 : 0,17 = 79157647 руб..

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 79157647 руб..

На рисунке 5 показаны достоинства и недостатки доходного подхода.

Рисунок 5 – Достоинства и недостатки доходного подхода