2. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени. В экономической оценке полезность определяется размером и сроками получения доходов и других выгод от использования объекта недвижимости ( например, использование недвижимости в качестве кафе, гостиницы, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме – заповедники, лечебно – оздоровительные зоны), а также от престижности места и объекта.

В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности. Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента».

Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли населенного пункта менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект, такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном и сравнительном.

При затратном подходе этот принцип определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем ( в оптимальные сроки) аналогичного сооружения с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.

При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль завтра.

Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности. Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами недвижимости. Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения и дохода, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом. Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Составляющие производства и источники их покрытия

Факторы производства	Источники покрытия
Капитал	% доход на капитал и амортизационные. отчисления на возврат капитала
Труд	Зарплата
Управление	Прибыль
Земля	Земельная рента

Земля – это участок территории ( пространственный базис) и находящиеся на ней природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (арендатору). Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта капитал, труд и управление должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех составляющих, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых составляющих.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три составляющих производства: труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Поэтому вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого – либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 50 тыс. руб., рыночная его стоимость повысилась со 90 до 200 тыс. руб., т.е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 60 тыс. руб. (110 тыс.руб. – 50 тыс.руб.).

Принцип увеличения и уменьшения дохода. Состоит в том, что увеличении капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капвложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Например, приобрел участок земли площадь. 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на продажу.

Пример принципа увеличения и уменьшения дохода

Число домов (участков)	Ожидаемая рыночная стоимость участка с улучшениями, тыс.руб.	Затраты на строительство улучшений, тыс.руб.	Доход от одной сделки, тыс.руб.	Суммарный доход, тыс.руб.
1 2 3 4 5 6	40 35 32 30 28 26	30 28 26 25 24 23	10 7 6 5 4 3	10 14 18 20 20 18

Принцип сбалансированности заключается в том, что составляющие производства ( либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Если объемы капвложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, при строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта или наоборот, когда денежных средств недостаточно для строительства объекта. Если к земле приложено мало факторов производства – она недогружена застройкой, если слишком много – перегружена застройкой. Следовательно, землю в обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ценность земли. Согласно предыдущей таблице четыре и пять домов приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома – это оптимальное число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или несколько сочетаний различных видов землепользований, которые максимально повышают стоимость всех земельных ресурсов.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать: параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечивать сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип оптимальных величин или принцип оптимального экономического размера заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуются определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями данной местности. Если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает необходимый (экономический) его размер. Например, в пригороде г. Красноярска наибольшим спросом пользуются участки размером 8 – 15 соток, а участки большей или меньшей стоимости могут потерять в цене.

Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:

- физическое – это разделение прав пользования на воздушное пространство, поверхность земельного участка, его отдельные элементы.

- по времени владения и пользования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и т.д.

- по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, кондоминиумы, купля – продажа с условием, оперативное управление, сервитуты и т.д.

К принципам, связанным с рыночной средой относятся: принципы соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и изменения.

Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Он определяется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия возникает при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.д.

Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:

- при чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;

- когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, - на его стоимость.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуется по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет важное значение при установлении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из – за функционального или внешнего износа.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Факторы зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экологические , юридические, градостроительные и т.д. Местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре ( связь с рынком пользования): дорогам, торговым и культурным центрам также является основным факторам. Два этих фактора - местоположение и связь с рынком пользования – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение» недвижимости и оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. На земельном рынке имеется избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса, то цены и ставки арендной платы снижаются.

Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном участке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция между:

- предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;

- арендаторами из – за одних и тех же земельных участков;

- застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.

Принцип изменения – все течет, все изменяется. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы. Преломление жизненного цикла в управлении недвижимостью имеет следующие стадии.

Зарождение – (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли).

Рост – рост доходов от функционирования объекта недвижимости.

Стабильность – стабильные доходы, сформирование вкусов потребителей объекта недвижимости).

Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли.

Земля – единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во времени не снижается, а повышается из – за нарастающего дефицита и действия других факторов. Меняется окружающая среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы зарождения, роста, стабильности и упадка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формируется следующим образом : это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Этот принцип синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом – анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как , если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания или сооружения, которое уже находится на этом участке. В процессе расчетов проводят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля+здание), на две части, относящиеся отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из определенных размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка.