- •Введение
- •Глава 1 правовые аспекты экономики недвижимости
- •Основы формирования недвижимой собственности.
- •1.2 Правовое регулирование в сфере недвижимости
- •1.3 Виды операций (сделок) с недвижимостью.
- •1.4 Контрольные вопросы
- •Глава 2 финансовые аспекты рынка недвижимости
- •2.1 Особенности рынка недвижимости
- •2.1 Функции рынка недвижимости
- •2.3 Инвестиции в недвижимость
- •Контрольные вопросы
- •Глава 3 подходы и методы оценки недвижимости
- •3.1 Основы оценочной деятельности
- •Принципы оценки недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Процесс и технология оценки
- •Контрольные вопросы.
- •Подходы оценки объектов недвижимости
- •Затратный подход
- •Контрольные вопросы и задания
- •3.4.2Доходный подход
- •Контрольные вопросы и задания
- •3.4.3 Сравнительный подход
- •Выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам
- •Глава 4 ипотечное кредитование
- •4.1 Ипотека земельных участков.
- •Закладная
- •4.3 Ипотечный кредит, его сущность и основные виды.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 5 налогообложение недвижимого имущества и сделок с ними
- •5.1Общие положения о налогообложении.
- •5.2Система сборов и налогов
- •Земельный налог
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Литература
- •Оглавление
- •Глава 1 Правовые аспекты экономики недвижимости
- •Глава 2 Финансовые аспекты рынка недвижимости
- •Глава 3 Подходы и методы оценки недвижимости
- •Глава 4 Ипотечное кредитование
- •Глава 5 Налогообложение недвижимого имущества
2.3 Инвестиции в недвижимость
Рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Рынок финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой – служит важным источником пополнения бюджета. Например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляется с целью получения дохода или приобретения материальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют за счет заемных средств. Доходность инвестиции в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
Прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при продаже.
Текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта.
Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.
Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта собственников, стабилизации в обществе и т.д.
Инвестиции в недвижимость дает возможность эффективного управления активами, которые имеют:
Народно – хозяйственное значение (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни т . д.
Бюджетные поступления (налоги, пошлина, выручка от приватизации,
проценты ).
Экономическое (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).
Экологическое (влияние на окружающую среду )
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
а) долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
б) невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
в) потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
г) необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
д) потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах на ее обслуживание;
е) относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
ж) многообразие источников инвестирования.
Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме – в виде прямых и портфельных инвестиций.
Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.
Портфельные инвестиции – это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий и других участников инвестиционного процесса, т.е вложения не в саму недвижимость, а выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.
Источниками финансирования инвестиций в недвижимость могут быть:
Собственные финансовые ресурсы, которые складываются из: а) прибыли; б) амортизационных отчислений; в) денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц; г) страховых; д) уставного фонда; е) резервного фонда.
Привлеченные инвестором средства: а) продажа акций; б) паевые, долевые и иные взносы физических и юридических средств.
Заемные средства: а) банковские кредиты; б) бюджетные кредиты; в) облигационные займы.
Ассигнования из госбюджета местных и внебюджетных фондов.
Иностранные инвестиции.
В зависимости от абсолютной или относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость спрос на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается в том случае, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Увеличение спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее увеличение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения. В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в стадии строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.
Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:
увеличение предложения объектов доходной недвижимости приводит к снижению арендной платы;
ставка доходности инвестиций в недвижимость падает;
коэффициенты капитализации растут, поскольку растет уровень риска;
стоимость недвижимости падает;
стоимость строительства превышает стоимость объектов недвижимости.
Характерной особенностью рынка недвижимости является относительно более высокий уровень риска. Риск – это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал.
При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:
- низкая ликвидность недвижимости;
- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
- неопределенность в налогообложении;
- конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;
- длительность делового цикла;
- демографические тенденции;
- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения;
К управляемым рискам относятся микрориски:
- условия арендного договора;
- уровень операционного и финансового левереджа;
- структура инвестированного капитала и его стоимость;
- доля рынка недвижимости определенного типа;
- местоположение недвижимости;
- структура арендаторов.
Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества. Приватизация как частный случай разгосударствления представляет собой переход госимущества в собственность физических и юридических лиц.
Во всем мире развитие общественного устройства идет в направлении, когда все большее число работников превращаются в прямых хозяев производства, владельцев народных предприятий и совладельцев акционерных обществ.
В процессе приватизации госимущества участвуют 4 группы субъектов: покупатели, продавцы, государственные органы власти и профессиональные организации, оказывающие услуги по проведению торгов.
Основными моделями приватизации госимущества являются:
Коллективистская, где собственником становится трудовой коллектив, передача госимущества может быть бесплатным, продано со скидкой, или аренда с выкупом. Форма собственности – общая совместная, общая долевая. Недостатки – снижение инвестиций в пользу потребления, запаздывание решений. Преимущества – демократизация собственности, участие работников в управлении капитале и прибыли.
Акционерная, где работник становится совладельцем предприятия и происходит преобразование государственного предприятия в акционерное общество. Форма собственности – собственность общества и акционеров. Форма предприятия – акционерное общество (открытое или закрытое). Недостатки – продажа акций по заниженным ценам, коррупция, ожидание дивидендов. Преимущества – технологическое обновление, управленческие способности.
Либеральная, где гражданин собственник, раздел имущества происходит между всеми гражданами по сертификатам, спецсчетам и т.д. Форма собственности – частная, форма предприятия – частная (общество с ограниченной ответственностью). Недостатки – рост социальной напряженности, отчуждение работников от средств производства. Преимущества – рост конкуренции и количество услуг потребителям.
Существуют следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: продажа имущества на аукционе, продажа акций на специальном аукционе, продажа акций работникам предприятия, выкуп арендованного имущества, преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100% акцией в государственной собственности. Продажа предприятий как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными и социальными условиями и внесение имущества в качестве вклада в уставной капитал.
Решения о выборе и способе приватизации принимают соответствующие органы исполнительной власти или органы по управлению государственным имуществом.
Продажа госимущества на аукционе. Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких – либо обязательств. Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме ( в конвертах), либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Подготовка к проведению аукциона включает систему мероприятий продавца и образованной им комиссии.
Аукцион бывает открытым и закрытым. Алгоритм проведения открытого аукциона выглядит следующим образом:
Сообщение до начала аукциона о правилах и порядке проведения, о санкциях за нарушения правил, о возможностях задать вопросы до начала торгов и в перерыве.
Объявления в ходе аукциона (наименование объекта, краткая характеристика объекта, шаг аукциона 1 – 5 % начальной цены, объявление начальной цены, если да, то номер билета покупателя, первым готового оплатить начальную цену, 3 – х кратное повторение и т.д.)
Закрытый аукцион по форме подачи предложений проводится в следующим порядке:
Участники аукциона представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе.
Комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества. Цена указывается числом и прописью. Предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи не рассматриваются.
Победителем аукциона признаются лица, предложившие наиболее высокую цену за выставленное на аукционе имущество.
При равенстве двух и более предложений по цене имущества, победителем считается тот участник, чья заявка была подана раньше.
После завершения аукциона оформляется договор купли – продажи в течение 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона. Оплата производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора.