33. Виды и порядок внесения поправок при оценке с использованием сравнительного подхода.
При подборе аналогов необходимо, чтобы объекты были схожи по своим характеристикам, поэтому следует вносить поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.
Для определения величины поправок используют анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элементов.
Поправки можно вносить в 3-х видах: в рублях, в %, общая группировка.
% поправки используются, когда сложно определить рублевые суммы, но имеются данные о процентных различиях. Общая группировка используется, если на рынке найдено много продаж, чтобы снизить разброс цен благодаря наличию однородных объектов.
При поправках, выраженных в %, рекомендуется соблюдать следующую последовательность:
1) состав имущественных прав.
2) условие финансирования (коэффициент ипотечной задолженности, % ставка, срок займа, амортизационные выплаты)
3) условия продажи (наличие закладных)
4) время
5) местонахождение (экологическая привлекательность, качество связи и т.д.)
6) физические характеристики (площадь, высота, удобства, качество строительства и т.д.).
34. Способы вычисления поправок при оценке с использованием сравнительного подхода.
Для определения величины поправок используют следующие методы:
1. анализ парных продаж
2. регрессионный анализ
3. расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
Анализ парных продаж. В этом случае сравниваются и анализируются несколько сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух, почти идентичных объектов. За исключением одной характеристики, которую надо оценить и использовать в качестве поправки. Оценщик выносит заключение на основании среднего, медианы, моды, а также личного опыта и интуиции.
Медиана - это значение, которое делит ряд величин на две равные части, в одной части - все величины, которые больше медианы, в другой - меньше.
Мода - это наиболее часто повторяющееся значение.
Регрессионный анализ. Определение величины поправок основана на серии формул:
1. V=B*X,
где V - расчетная стоимость, В - коэффициент, полученный для единицы сравнения, X - замеренные данные для объекта недвижимости.
2. V=B*X+a+c+…+n,
где a,c,..n - поправочные коэффициенты в рублях
3. V=A+b+c+…+n,
где А - некоторая базовая величина.
4. V=A*(100+b+c+…+n)/100,
где b,c,n - поправочные коэффициенты в %
5.
на развитых секторах рынка используются
многофакторные линейные и нелинейные
модели типа
,
где ai - коэффициент регрессии, xi - различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость. Применение подобных моделей возможно при наличии больших массивов информации о сделках
35. Ценовой мультипликатор. Характеристика ценовых мультипликаторов при оценке с использованием сравнительного подхода.
Ценовой мультипликатор – отношение между рыночной ценой предприятия (или акций) и финансовой базой. В качестве финансовой базы может выступать прибыль, денежный поток, дивиденды, выручка и т.п.
Чтобы рассчитать мультипликатор надо определить цену акции или предприятия по всем компаниям, выбранным в качестве аналога. Вычислить финансовую базу либо за период (данные берутся за последний отчетный год, или 12 мес., или среднее за несколько прошедших лет), либо по состоянию на дату оценки.
Цена акции при расчетах берется либо на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо как среднее за последние месяцы.
Различают 2 типа мультипликаторов:
1. Интервальные:
- цена/прибыль – крупные компании рекомендуется оценивать по чистой прибыли, а мелкие – по прибыли до уплаты налогов;
- цена/денежный поток – за базу можно взять любой показатель прибыли, увеличенный на сумму амортизационных отчислений, можно использовать для оценки убыточных предприятий или предприятий с малой прибылью;
- цена/дивидендные выплаты – при оценке контрольного пакета акций ориентируются на потенциальные дивиденды, т.е. типичных выплат по группе аналогичных предприятий в % к чистой прибыли, а миноритарного пакета – фактические выплаты;
- цена/выручки – используется в основном для проверки результатов, полученных другими способами, дает хорошие результаты при оценке предприятий сферы услуг.
2. Моментные:
- цена/балансовая стоимость активов – применяется при оценке холдинговых компаний или при необходимости быстрой реализации крупного пакета акций;
- цена/чистая стоимость активов – применяется, если оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность, и ее основная деятельность заключается в хранении, купле-продаже такой собственности (т.е. персонал добавляет к продукции незначительную стоимость).