- •1.Бизнес, предприятие, фирма, капитал как объекты собственности и оценки.
- •2.Особенности бизнеса, предприятия, фирмы как объекта оценки.
- •3. Необходимость и цели оценки бизнеса.
- •4. Принципы оценки бизнеса.
- •5.Виды стоимости, определяемые при оценке предприятия (бизнеса)
- •6. Основные этапы оценки стоимости предприятия (бизнеса).
- •7. Подготовка информации, необходимой для оценки. Виды и способы организации информации.
- •8. Источники информации, необходимой для оценки.
- •9. Внешняя информация.
- •10 Риск, факторы макроэкономического риска.
- •11. Внутренняя информация.
- •12.Подготовка финансовой документации в процессе оценки.
- •13. Корректировка разовых и нетипичных расходов.
- •14. Корректировка метода учета запасов.
- •15. Корректировка по методу учета амортизации.
- •16. Вычисление относительных показателей в процессе оценки.
- •17. Доходный подход к оценке бизнеса: общая характеристика, условия применения.
- •18. Характеристика методов доходного подхода к оценке бизнеса.
- •19. Выбор модели денежного потока при оценке методом дисконтированных денежных потоков.
- •20. Анализ и прогноз валовой выручки от реализации при оценке методом дисконтированных денежных потоков.
- •21. Определение ставки дисконта при оценке м-дом дисконтированных денежных потоков.
- •22. Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода при оценке методом дисконтированных денежных потоков.
- •23. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков.
- •24 Модель оценки капитальных активов.
- •25.Деловой и финансовый риск. Кумулятивный подход к оценке риска. Способы снижения степени риска.
- •26. Метод дисконтированных денежных потоков: область применения, достоинства и недостатки.
- •27. Расчёт ставки капитализации при оценке методом капитализации прибыли.
- •28. Метод капитализации прибыли: достоинства, недостатки.
- •29. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована, при оценке методом капитализации прибыли.
- •30. Сравнительный подход к оценке бизнеса: общая характеристика, условия применения.
- •31. Основные методы сравнительного подхода к оценке бизнеса.
- •32. Основные принципы отбора предприятий аналогов при оценке с использованием сравнительного подхода.
- •33. Виды и порядок внесения поправок при оценке с использованием сравнительного подхода.
- •34. Способы вычисления поправок при оценке с использованием сравнительного подхода.
- •35. Ценовой мультипликатор. Характеристика ценовых мультипликаторов при оценке с использованием сравнительного подхода.
- •36. Формирование итоговой величины стоимости.
- •37. Содержание отчёта по оценке предприятия (бизнеса).
- •38. Правовые нормы оценки.
- •39. Имущественная оценка предприятий.
- •40 Оценка земельного участка.
- •41. Стандарты оценки.
- •42. Понятие ликвидационной стоимости предприятия.
- •43. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятий.
- •44. Порядок работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости.
- •45. Кредитование. Виды кредитов.
- •46. Расчет текущей стоимости кредитов различного вида.
- •47. Оценка инвестиционных проектов.
- •48. Внутренняя норма доходности проекта.
- •49 Модифицированная внутренняя норма доходности проекта.
- •50. Сравнительный подход к оценке бизнеса: достоинства и недостатки.
39. Имущественная оценка предприятий.
Имущественный подход в оценке предприятия, бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Заключается в анализе балансовых счетов предприятия и их корректировок. Балансовая стоимость активов и обязательств, как правило, не соответствует рыночной вследствие инфляции, различных методов учета (запасов, амортизации). Следовательно, проводится оценка обоснованной рыночной стоимости всех активов, стоимость обязательств и разность этих величин показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Имущественный подход включает следующие методики:
- метод накопления активов применим, если компания обладает значительными материальными активами, и ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием;
- метод стоимости скорректированной балансовой стоимости (чистых активов) широко используется при оценке чистых активов АО и в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий;
- метод стоимости замещения заключается в определении текущей стоимости затрат на строительство и создание современного предприятия, аналогичного оцениваемому;
- метод ликвидационной стоимости. Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда оценивается предприятие-должник при банкротстве, или в случае, если ликвидационная стоимость может быть выше стоимости предприятия при продолжении функционирования. Актуальность использования имущественного подхода вызвана высокой достоверностью результатов, т.к. подход базируются на реально существующих активах и затратах. Все методики основаны на 1 информационной базе (бух. балансе). Недостатком имущественного подхода является статичность, не учитываются перспективы развития и будущих доходов бизнеса.
40 Оценка земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
физические характеристики участка;
данные о взаимосвязи участка с окружением;
экономические факторы, характеризующие участок.
Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:
метод сопоставимых продаж;
метод соотнесения (метод переноса);
капитализация земельной ренты;
техника остатка для земли;
метод развития (освоения) земельного участка и др.
Метод сопоставимых продаж - это сопоставление и сравнение данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесение поправок в цены продаж.
Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений, получая стоимость земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты — это капитализация доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях сложно использовать, так как рыночная информация по сопоставимым арендным платежам и нормам капитализации в настоящее время редко бывает доступной и достоверной.
Техника остатка для земли. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из остатка дохода, относимого к земле. Доход, приносимый земельным участком, рассчитывается как разница между чистым операционным доходом от недвижимости и доходом, относимым к строениям.
Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике. Метод развития (освоения) земельного участка предполагает следующую технологию оценки:
Определение размеров и числа индивидуальных участков. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения и предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
Определение ставки дисконтирования.
Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
Ставка, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. Эти ставки должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.