6. Ипотечное кредитование жилищного строительства

Программа ипотечного кредитования жилищного строительства предусматривает несколько схем.

Схема "форвард-кредитинвест" – рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая и коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема "ретрокредитинвест" – ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема "комбиинвест" – рекомендуется при обратном соотношении когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. А разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.

Схема "фьючерсинвест" – предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

Схема "рентный залог" – предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 – кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Например, Московский ипотечный акционерный банк. Целью такого счета является "накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения".

Семейный счет открывается только для акционеров ипотечного банка, владеющих именными обыкновенными и привилегированными акциями в количестве, установленном банком.

Владельцы семейного счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства дома, квартиры и т.п.

Кредит предоставляется в рублях на срок до 10 лет и при условии, что платежи по погашению его вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

• первоначальный взнос заемщика должен составить не менее 20% стоимости квартиры;

• затем ежеквартально вносить не менее 2% с тем, чтобы накопить 80% ее стоимости;

• через 1,5 года банк выдает кредит на оставшиеся 20%.

В настоящее время в структуре инвестиций в строительство существует тенденция сокращения доли государственного строительства и роста доли индивидуальных застройщиков. Для развития ипотечного жилищного кредитования сейчас созданы некоторые предпосылки, в частности:

• развитие вторичного рынка жилья означает увеличение размеров жилого фонда, который мог бы являться обеспечением ипотеки;

• создана законодательная основа для развития ипотеки: приняты Федеральные Законы «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

• в отличие от других по назначению объектов недвижимости (магазины, офисы, склады и т.п.) рынок жилья характеризуется достаточной ценовой устойчивостью, а вложения в жилье являются одними из наименее рискованных. Это обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств.