6. Проблемы ипотечного кредитования

Однако, наряду с перечисленными положительными моментами, существует множество проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России. Их источником является, главным образом, нестабильность экономической и политической ситуации и связанные с этим неразвитость инфраструктуры кредитного рынка и рынка ценных бумаг, неустойчивость валютного курса и неопределенность ситуации в будущем. Наиболее существенные проблемы:

• необходимость единовременного внесения значительной суммы при приобретении жилья и страхования заложенного имущества, высокие процентные ставки обусловливают высокую стоимость ипотечного кредита;

• отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья в России не превышает 30-50%, по сравнению с 70% в развитых странах. Такое положение обусловлено высоким банковским риском;

• в современных условиях финансово-кредитные учреждения не практикуют долгосрочного кредитования, хотя длительный срок погашения ипотечного кредита является одной из особенностей ипотеки в развитых странах и происходит из самой сущности ипотеки;

• одним из способов снижения риска финансово-кредитных учреждений является выдача кредитов в иностранной валюте. Однако в этом случае заемщик принимает на себя валютный риск.

Для развития ипотечного кредитования в России, необходимо, прежде всего, выполнение следующих задач:

1. увеличение срока кредита и разработка работающих механизмов приобретения жилья;

2. обеспечение доверия населения как потенциального инвестора к институтам, реализующим механизм ипотеки;

3. минимизация кредитного риска.

Решение этих задач возможно только при непосредственном участии региональных органов власти – в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера. Необходимость участия в схеме ипотеки специально созданных институтов в рамках региональных властей обусловлена следующими причинами:

• одним из инвестиционных ресурсов, участвующих в механизме ипотеки, являются средства населения, которые сконцентрированы в регионах. Их вовлечение в инвестиционный оборот возможно только при предоставлении твердых гарантий и создании региональными органами власти целостной системы регулирования инвестиционных интересов;

• специализированные институты, созданные при региональных органах власти, могут выступить гарантами по возврату коммерческим банкам предоставленных кредитных ресурсов, то есть примут на себя часть кредитного риска;

• участие в схеме ипотеки региональных органов власти позволит использовать средства региональных бюджетов как один из источников инвестиционных ресурсов. Средства могут быть использованы на покрытие разницы между рыночной и льготной процентной ставками по кредиту, на покрытие страховых взносов по страхованию заложенного имущества, на непосредственное кредитование заемщиков, а также на создание резервного фонда жилья для переселения неплательщиков;

• привлечение региональных властей позволит создать действующую законодательную базу для обеспечения механизма ипотеки, а также использовать косвенные рычаги регулирования, например, льготный налоговый режим.

• участие в ипотечном кредитовании будет способствовать реализации функций региональных органов власти по решению социальных проблем.

Необходимо предусмотреть два аспекта данного механизма: финансово-инвестиционный, связанный с движением денежных потоков в процессе реализации схемы ипотеки, и организационный, включающий разработку функций всех участников схемы.

Финансово-кредитный механизм предполагает использование в схеме ипотеки различных источников инвестиционных ресурсов, что позволит минимизировать риск каждого инвестора и активизировать производство при ограниченности инвестиций. Инвестиционными ресурсами становятся средства населения, коммерческих банков, бюджетные средства (на возвратной и безвозвратной, возмездной и безвозмездной основе), средства промышленных предприятий.

Рассмотренные выше базовые модели ипотечного кредитования, несмотря на все отличия, носят чисто банковский характер и имеют целью поиск оптимального в условиях той или иной экономики варианта жилищного кредитования. Однако ипотека может рассматриваться как инструмент стимулирования потребительского спроса только если она имеет инвестиционно-ориентированный характер. То есть, ипотека должна быть инструментом, с помощью которого предприятия строительного комплекса (ПСМ и капитальное строительство) и региональные власти могли бы вовлекать ресурсы в процесс инвестирования жилья с предоставлением льготных ссуд для частичной оплаты жилья, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.

Таким образом, рассмотрение ипотеки как механизма активизации потребительского спроса на объекты строительства обусловливает необходимость построения схемы ипотеки на основании системного подхода. Его суть заключается в мобилизации организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов всех участников схемы. Наряду с поиском источников инвестиций это предполагает решение таких задач, как повышение качества жилья за счет применения новых строительных материалов и конструкций; внедрение новых технологий, обеспечивающих снижение стоимости строительства; принятие на себя части риска промышленными предприятиями, участвующими в схеме, и так далее.