6.4.2. Аренда нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности

Основными игроками на рынке недвижимости во многих регионах России, в том числе и в Тверской области, являются муниципальные образования. Так по оценкам опрошенных экспертов, около 50% коммерческой недвижимости г. Твери находится в собственности города. Значительная часть этой недвижимости предоставляется в аренду субъектам МП. В связи с этим очень многие субъекты МП вступают в арендные отношения с администрациями МО, и эти отношения, по мнению респондентов, не всегда являются безоблачными.

В структурах муниципальных администраций имущественными отношениями занимаются комитеты по управлению имуществом.

Нормативная правовая база, регулирующая предоставление нежилых помещений в аренду, состоит, как правило, из документов, устанавливающих соответствующий порядок, утверждающих методику расчета арендных платежей, предусматривающих предоставление льгот отдельным категориям арендаторов, утверждающих положение о комиссиях по эффективному использованию муниципальной недвижимости, о порядке проведения конкурсов и некоторых других. При этом для большинства муниципальных образований процедурные вопросы в нормативных правовых актах решаются практически одинаково, а сами акты концептуально не отличаются друг от друга. Несмотря на то, что конкурсы по продаже права на заключение договора аренды в последнее время стали проводиться достаточно регулярно во многих муниципальных образованиях, основным по-прежнему остается заявительный характер получения нежилых помещений в аренду. При этом один из экспертов рынка недвижимости критически оценил практику конкурсной аренды в г. Твери:

Да, номинально какие-то условные конкурсы были, была некая комиссия при заместителе мэра, куда входили председатель департамента по экономике, начальник муниципального управления и т.д., которые собирались, обсуждали и принимали какие-то решения. В существующую методику расчета арендной платы они вводили какие-то условия и ограничения, некоторые помещения навязывались буквально насильно.

Учитывая это, будет рассмотрена заявительная процедура аренды нежилых помещений на примере г. Твери как наиболее изученная. Соответствующий шаблон приведен в табл. 2 Приложения 3.

Как видно, в г. Твери процедура несколько более усложненная, нежели на областном уровне, в ней уже участвуют не только комитет по управлению имуществом, но и комиссии по эффективному использованию муниципальной собственности г. Твери, принимающие решение о предоставлении нежилого помещения в аренду. Кроме этого арендатору необходимо получать в БТИиПЖ акт о доле помещения в общей площади здания и оплачивать страховой полис. В связи с этим его финансовые издержки возрастают. В целом же при существующем порядке решить все вопросы с арендой нежилых помещений в Твери можно в течение 1,5–2 месяцев плюс временные затраты на получение документа БТИиПЖ и заключение договора страхования объекта недвижимости. Представляется, что такой большой срок может быть объяснен необходимостью рассмотрения заявления на комиссии по эффективному использованию муниципальной собственности. Особенно если учесть, что большинство договоров заключается на один год. Представляется, что в других муниципальных образованиях заключить договор аренды можно более оперативно, хотя, например в Удомельском районе Комитет по управлению имуществом может рассматривать заявку в течение одного месяца, по окончании которого уведомлять заявителя об отказе в заключении договора аренды.

В Твери действует положение о порядке предоставления льгот по арендной плате за нежилые помещения (см. табл. 3 Приложения 3). Вопросы о предоставлении льгот по арендной плате за нежилые помещения рассматриваются при формировании и обсуждении проекта бюджета города на соответствующий финансовый год, соответственно сроки принятия решения о предоставлении или непредоставлении льгот привязаны к срокам работы над проектом бюджета и в нормативном правовом акте не указаны. Также в данном акте не указаны основания, по которым арендатор может получить льготы по арендной плате, как и основания отказа. Следовательно, трудно говорить о прозрачности процесса предоставления льгот субъектам МП и о сколько-нибудь значительном масштабе этого процесса. В Удомельском районе арендаторы муниципальной недвижимости могут получить освобождение от арендной платы в связи с проведенным капитальным ремонтом помещений (Решение Удомельского районного Совета депутатов от 14 ноября 2001 г. № 70 «О новой редакции Положения “О порядке сдачи в аренду муниципального имущества Удомельского района”»).

Механизм предоставления льгот арендаторам нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, может быть аналогичным изложенному в разделе 6.4.1.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются предприниматели, арендующие нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, следующие:

• договора аренды заключаются, как правило, на один год, при этом правило автоматической пролонгации договора зачастую не действует, тем самым предприниматели вынуждены ежегодно подтверждать свое право на аренду даже при условии исправного внесения платежей;

• договора аренды могут быть расторгнуты или изменены их условия по одностороннему решению собственника;

• отсутствие информации о свободных помещениях, которые могут быть предоставлены в аренду, данная информация закрыта для любых заинтересованных лиц, даже для риелторов;

• отказ в заключении договора аренды может быть немотивированным, поскольку в соответствующих положениях не прописаны условия, по которым комиссия по эффективному использованию муниципальной собственности или же комитет по управлению имуществом может отказать в заключении или продлении договора аренды.

При таком нестабильном рынке аренды субъекты МП не берут на себя риск реализации долгосрочных инвестиционных проектов, привязанных к арендуемому помещению, они даже не проводят текущий ремонт, так что большинство помещений находится в плохом состоянии.

***

Таким образом, предложения по улучшению ситуации с арендой государственной и муниципальной недвижимости определяются составом проблем:

1. договора аренды должны заключаться на срок более одного года, срок определяется арендатором;

2. необходимо прописывать в договорах условие автоматической пролонгации договора аренды при соблюдении условий договора;

3. условия договоров аренды, в том числе величина арендной платы, не могут быть изменены в одностороннем порядке арендодателем, в отношении изменения величины арендной платы в договоре устанавливается формула ее определения в любой момент времени;

4. информация о помещениях, которые предоставляются в аренду, должна быть открытой, т.е. содержаться в общедоступном информационном ресурсе;

5. необходимо установить, что в сдаче помещения в аренду не может быть отказано, если заявитель удовлетворяет условиям, содержащимся в информационном ресурсе по данному помещению;

6. большинство пустующих помещений должны предоставляться на конкурсной основе с определением на конкурсе рыночного размера арендной платы;

7. предоставление льгот по арендной плате должно приобрести прозрачный характер и инвестиционную основу, при этом ставки аренды должны приближаться к рыночным.