Вопрос 44. Право собственности и другие вещные права на землю

Важнейшими объектами права собственности и других вещных прав являются земельные участки (в том числе, созданные искусственно). Их правовой режим устанавливают Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», а также «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В зависимости от целевого назначения, земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного, водного фондов и земли запаса. Правовой режим земельного участка, включающий пределы осуществления субъективных прав землевладельцев и особенности оборота участков, зависит от отнесения земельного участка к той или иной категории земель. При этом, отдельные категории земельных участков, указанных в земельном законодательстве, могут ограничиваться в обороте.

В настоящее время в Российской Федерации признаются частная, государственная и муниципальная формы земельной собственности. Гражданский кодекс РФ устанавливает презумпцию государственной собственности на земельные участки.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. По общему правилу, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также на находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над ним и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса, собственник вправе продавать земельный участок, дарить его, передавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Кроме того, собственник может, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка, возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их и сносить, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. При этом, разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность), осуществляется в соответствии с нормами земельного законодательства. Таким образом, в федеральной собственности находятся земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами; 2) право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов РФ находятся земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами; 2) право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В муниципальной собственности находятся земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; 2) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретенные по основаниям, установленным нормами гражданского законодательства.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки на таком ограниченном вещном праве не предоставляются. Однако, граждане, уже обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе, члены садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом, взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Однако, следует помнить, что предоставление земельных участков гражданам на таком праве после введения в действие Земельного кодекса не допускается.

Кроме вышеуказанных ограниченных прав на землю, гражданское законодательство предусматривает возможность существования такого субъективного вещного права на землю, как сервитут. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают сервитут частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Публичные сервитута могут, например, устанавливаться для свободного доступа к прибрежной полосе.