Вопрос 75. Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор можно охарактеризовать как реальный, возмездный, алеаторный. Предусматриваются два вида ренты: постоянная и пожизненная, разновидностью которой является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Различия в видах ренты зависят от того, безвозмездно ли было передано имущество плательщику ренты. Если имущество передается за плату, к рентным отношениям применяются правила о купле-продаже, если бесплатно -о договоре дарения, поскольку иное не установлено гл.33 ГК и не противоречит существу ренты.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, в том числе денежная сумма, которое передается под выплату ренты. Рента является обременением, поэтому при передаче под выплату ренты недвижимости получатель ренты приобретает право залогодержателя на переданное имущество. В случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Срок договора ренты: он может быть бессрочным (в договоре пожизненной ренты), может измеряться длиной жизни получателя ренты. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. В этой связи договор относят к рисковым, то есть - алеаторным.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если предметом является недвижимое имущество, обязательна государственная регистрация. Моментом заключения договора является передача движимой вещи либо государственная регистрация договора при передаче недвижимости под выплату ренты.

Получателем ренты по договору постоянной ренты может быть не только гражданин, но и некоммерческое юридическое лицо, если это не противоречит закону и целям деятельности данного юридического лица. Право получения ренты может переходить наследникам или правопреемникам, а также в порядке уступки права требования. Рента может иметь любую форму: денежную вещевую, в виде услуг, работ, но всегда должна иметь денежное выражение, иначе договор будет признан недействительным.

Плательщик ренты обязан: выплачивать ренту постоянно в полном размере даже в случае гибели имущества, переданного ему безвозмездно; уплачивать проценты, установленные договором либо по ст. 395 ГК РФ за просрочку выплаты ренты; нести риск случайной гибели имущества или случайного повреждения его, если оно передано бесплатно.

Получатель ренты вправе: требовать от плательщика выплаты ренты; передавать другому лицу свое право на получение ренты при жизни путем уступки требования, а после смерти получателя ренты это право переходит по наследству; требовать от плательщика выкупа ренты при ненадлежащем исполнении им договора, а также в ряде случаев и при надлежащем исполнении им договора: когда, например, полученное им под ренту имущество перешло к нескольким лицам в общее пользование либо разделено между ними, а также в случае, когда плательщик признан неплатежеспособным.

Прекращение договора возможно по общим основаниям для всех договоров, а также в случае требования получателя выкупить ренту или требования плательщика прекратить договор из-за случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Рента выплачивается только в виде денег и выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты

Получатель пожизненной ренты вправе: требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере; получить долю умершего получателя ренты (содолыцика), если изначально получателей ренты было несколько; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата имущества, переданного под выплату ренты с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, и ли выкупа имущества по правилам, установленным для выкупной цены постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Право на получение пожизненного ренты не переходит по наследству и не может передаваться уступкой права требования при жизни получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением имеет следующие отличительные черты: предметом является только недвижимость; в договоре определяется стоимость всего содержания с иждивением; минимальный размер ренты равен величине прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ; предусматривается предоставление содержания в натуре (обеспечение бытовых потребностей, уход за получателем ренты; может предусматриваться оплата ритуальных услуг), но может быть предусмотрена возможность замены содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах; плательщик вправе распоряжаться имуществом, т.е. отчуждать его, сдавать в залог, аренду и т.п. только с согласия получателя ренты; получатель ренты может потребовать прекращения договора в связи с существенным нарушением плательщиком своих обязанностей и возврата переданной недвижимости без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты.