Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости

5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости

5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

-  оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

-  расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

-  установление величины накопленного износа;

-  расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

-  корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.);

-  определение предпринимательского дохода;

-  суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок [1] (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе  Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных) (прил. 15).

В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых    затрат.    Отопление,   вентиляция,  водопровод,  канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5;  2,5;  3;  3;  2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.).

Таблица 5.1