- •Содержание
- •Введение
- •Глава 1. Определение недвижимости
- •1.1. Виды недвижимости
- •Глава 1. Определение недвижимости 1.2. Основные фонды и их классификация
- •Глава 1. Определение недвижимости 1.3. Классификая объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Глава 1. Определение недвижимости
- •1.4. Предприятие как имущественный комплекс
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.2. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.1. Субъектная структура рынка недвижимости
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости
- •1. Получение заявки по услуге:
- •4. Юридическое сопровождение сделки:
- •5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.3. Формы продаж на рынке жилой недвижимости
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.4. Управление недвижимостью
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.1. Право собственности на недвижимость
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2. Сделки с объектами недвижимости
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.3. Объекты государственной регистрации
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
- •5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
- •5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
- •2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.3. Технология оценки объектов недвижимости
- •1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).
- •2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •3. Техника остатка.
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости
- •5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
- •5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости
- •Требования к выдаваемым кредитам для выкупа Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2]
- •Количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
- •К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Заключение
- •Приложение 1. Словарь определений и терминов
- •Приложение 3 паспорт объекта незавершенного производства
- •Паспорт объекта незавершенного строительства
- •Готовность объекта % по документам
- •Дополнительные сведения
- •Приложение 4. Система показателей для описания земельного участка
- •Приложение 5 передаточное распоряжение
- •Первый заместитель председатель Комитета по управлению городским
- •Приложение 6 законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости россии
- •Приложение 7 государтсвенные целевые программы, влияющие на рынок недвижимости
- •Приложение 8 компетенция органов исполнительной власти санкт-петербурга по управлению недвижимостью
- •1. Комитет по управлению городским имуществом (год основания – 1991):
- •2. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (год основания - 1991):
- •3. Городская инвестиционно-тендерная комиссия (год основания – 1994):
- •4. Комитет по строительству (год основания – 1992):
- •5. Жилищный комитет (год основания – 1992):
- •6. Городская комиссия по недвижимости (год основания – 1995):
- •7. Агентства реконструкции и развития территорий (год основания – 1995):
- •8. Комитет по управлению городским хозяйством (год основания 1993):
- •Приложение 9 договора купли-продажи объектов недвижимости
- •Приложение 10 договора мены объектами недвижимости
- •Приложение 11 договора дарения объектов недвижимости
- •Приложение 12 договора ренты по объектам недвижимости
- •Договор пожизенной ренты
- •Приложение 13 договора аренды объектов недвижимости
- •По настоящему Договору собственник земельной доли
- •Договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения)
- •Здание предоставляется Арендатору для
- •Приложение 14 образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28 120 560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Характеристики объекта оценки Объемно-планировочные характеристики здания
- •Количество лифтовых шахт 20 шахт
- •Приложение 15 характеристики объекта оценки
- •Количество лифтовых шахт 20 шахт
- •Приложение 16 история развития ипотеки в россии
7. Агентства реконструкции и развития территорий (год основания – 1995):
§ обеспечение эффективного развития городских территорий увеличения доходов от их использования;
§ создание благоприятного инвестиционного климата в Санкт-Петербурге (статус Агентства может приобретать как существующее, так и специально созданное предприятие любой организационно-правовой формы).
8. Комитет по управлению городским хозяйством (год основания 1993):
§ согласовывает программы строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации объектов городского хозяйства;
§ выполняет функции по управлению капитальным строительством в Санкт-Петербурге;
§ обеспечивает выполнение работ на объектах городского хозяйства;
§ организует разработку предложений о расходах городского бюджета на строительство, содержание и ремонт жилого фонда;
§ разрабатывает предложения по инвестиционной политике в области строительства и содержания объектов городского хозяйства;
§ утверждает тарифы и расценки, применяемые в отраслях городского хозяйства, находящихся в сфере деятельности комитета;
§ обосновывает необходимость и очередность строительства объектов городского хозяйства;
§ обеспечивает разработку и утверждение в установленном порядке нормативных и методических документов по вопросам использования и сохранности жилых и нежилых зданий.
Приложение 9 договора купли-продажи объектов недвижимости
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. Санкт-Петербург " " 2000 г.
Мы, нижеподписавшиеся
(Ф.И.О.)
паспорт серии № , выданный " " 19 г.
проживающий по адресу
именуемый в дальнейшем «Продавец», являющийся собственником земельного участка, что удостоверяется [1]
|
|
|
|
и
(Ф.И.О.)
паспорт серии № , выданный " " 19 г.
проживающий по адресу
именуемый в дальнейшем «Покупатель» [2] заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым №
(с размещенными на нем объектами недвижимости или без них) в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (кв.м, га), расположенный на землях
(основное целевое назначение земель), находящихся в ведении
(название администрации), предоставленный для
|
|
|
|
(цель использования земельного участка).
2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ
2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по
(договоренности, результатом конкурса, аукциона), составляет: (сумма в рублях), в том числе оценочная стоимость [3] объектов недвижимости на земельном участке
2.2. Покупателем перечислено:
2.2.1. Продавцу на счет № в банке
|
|
|
|
(реквизиты банка)
по платежному документу (название платежного
документа, его номер и дата оплаты).
2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора обременен залогом) (название залогодержателя)
на счет № в банке
(реквизиты, банка) (сумма в рублях) согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.
2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере
(сумма прописью) наличными деньгами (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными деньгами).
2.4. Другие формы оплаты:
а) перечислено (сумма в рублях) в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу (название, его номер и дата оплаты);
б)
3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади (кв. м, га)
и на площади (кв. м, га) имеет ограничения пользования.
Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2 пункт 2.2.2. и разделе 3 настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.
4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также законодательством
(соответствующего субъекта Российской Федерации) и правовыми актами (соответствующего муниципального образования), изданными в пределах их полномочий.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
5.2. Право собственности у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в установленном порядке.
5.3. Настоящий договор составлен в экземплярах, из которых
хранится (наименование органа, нотариуса), один - Продавцом и один - Покупателем.
5.4. В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются:
- план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
- акт о нормативной цене земельного участка;
- акт оценки земельного участка (прилагается в случае, если оценку участка производила аудиторская фирма);
- документ, удостоверяющий право собственности продавца на земельный участок;
- сводная ведомость оценки зданий, строений и сооружений, расположенных на продаваемом земельном участке прилагается при включении объектов недвижимости в предмет договора);
- условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);
- требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
- доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Продавцом);
- доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем).
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец (Ф.И.О.)
(подпись)
" " 2000 г.
Покупатель (Ф.И.О.)
(подпись)
" " 2000 г.
Регистрация комитета по земельным ресурсам и землеустройству
(название комитета)
№
М.П.
" " 2000 г.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) КВАРТИРЫ
г. Санкт-Петербург " " 2000 г.
Мы, нижеподписавшиеся
(Ф.И.О.)
паспорт серии № , выданный " " 19 г.
проживающий по адресу
именуемый в дальнейшем «Продавец»,
и
(Ф.И.О.)
паспорт серии № , выданный " " 19 г.
проживающий по адресу
именуемый в дальнейшем «Покупатель» заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продал, a Покупатель приобрел в собственность квартиру № в доме № по улице
2. На момент заключения настоящего договора указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается:
- свидетельством о праве собственности на квартиру, выданным
Номер свидетельства . Дата выдачи
" " 19 г. (Вариант 1)
- договором купли-продажи (дарения, мены) квартиры, заключенным
" " 19 г., удостоверенным нотариусом
(Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора, номер реестра), зарегистрированным в
|
|
|
|
(наименование органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, другие сведения) (Вариант 2)
- справкой БТИ
(наименование БТИ), выданной " " 19 г. за №
(бланк справки № ).
3. Квартира состоит из _______ жилых комнат, имеет согласно справке БТИ общую площадь ___ кв. м, общую площадь без учета лоджий и балконов ___ кв. м, жилую площадь кв. м.
Согласно справке БТИ стоимость квартиры составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Покупателем. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.
4. Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в
(сумма цифрами и прописью) рублей.
Покупатель оплачивает Продавцу стоимость квартиры
(наличными деньгами, путем безналичных расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и т.п.) в срок не позднее
со дня нотариального удостоверения настоящего договора, но до его государственной регистрации в (орган, осуществляющий государственную регистрацию).
5. До заключения настоящего договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена [4] .
Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ от " " 19 г. № не
Значится.
На момент заключения настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован, что подтверждается копией финансового лицевого счета № , выданной {наименование
органа) " " 19 г.
6. Право собственности у Покупателя на приобретаемую по настоящему договору квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру в
(наименование органа, осуществляющего государтсвенную регистрацию прав).
7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием квартиры и уплатой налогов.
8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п. 1 настоящего договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными полностью.
9. Продавец обязан освободить, квартиру от находящихся в ней принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее
10. Расходы по оформлению настоящего договора несет
(Покупатель, Продавец).
11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.
13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).
14. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в (наименование органа юстиции)
15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами.
16. Настоящий договор составлен в экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса по адресу
один - (наименование органа), один - у Покупателя, один - у Продавца.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ________________________________ (подпись)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ)
г. Санкт-Петербург " " 2000 г.
|
|
|
|
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем в дальнейшем «Продавец», в лице
(должность, Ф.И.О.), действующего на основании
(устава, положения, доверенности) с одной стороны, и
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем в дальнейшем «Покупатель», в лице
(должность, Ф.И.О.), действующего на основании
с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность -этажное здание (сооружение)* (* - далее – «здание»), расположенное по адресу:
на земельном участке площадью , принадлежащем Продавцу на праве (собственности, постоянного пользования и др.).
Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель по настоящему договору приобретает право
(собственности, постоянного пользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, площадью .
Переход права на земельный участок
оформляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
2. На момент заключения настоящего договора указанное в п. 1 настоящего договора, здание принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается:
- свидетельством о праве собственности, выданным
(наименование органа). Номер свидетельства
Дата выдачи " " 19 г. (Вариант 1)
- договором купли-продажи (дарения, мены) здания, заключенным
" " 19 г., удостоверенным нотариусом
(Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора, номер реестра), зарегистрированным в
|
|
|
|
(наименование органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, другие сведения) (Вариант 2)
- справкой БТИ
(наименование БТИ), выданной " " 19 г. за №
(бланк справки № ).
выпиской из технического паспорта БТИ
(наименование БТИ), выданной " " 19 г. за №
(другие документы)
Право __________________ (собственности, постоянного пользования и др.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п. 1 настоящего договора, подтверждается
(наименования и полные реквизиты правоустанавлцвающих документов).
3. Сведения о здании:
Кадастровый номер
Местоположение (адресные ориентиры)
Наименование
Назначение
Общая характеристика
Площадь , в том числе
Этажность
Другие параметры
(материалы, из которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий, балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, внутренняя отделка - по помещениям и др.).
4. Сведения о земельном участке, право на
который переходит Покупателю по настоящему договору:
Кадастровый номер
Местоположение (адресные ориентиры)
Категория земель
Цель использования
Общая площадь
План земельного участка (чертеж границ земельного участка) является приложением к настоящему договору.
5. Согласно справке БТИ стоимость здания составляет
(сумма цифрами и прописью) рублей.
До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем с привлечением
(представителей строительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.). Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.
6. Стороны настоящего договора договорились оценить здание в
(сумма цифрами и прописью) рублей,
в том числе НДС - ___%. Цена здания включает цену земельного участка (права на земельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.
Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания
(наличными деньгами, путем безналичных расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и т.п.) в срок не позднее
со дня подписания настоящего договора, но до его государственной регистрации в __________________ (орган, осуществляющий государственную регистрацию).
Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаются выполненными
(в день зачисления платежа на расчетный смет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).
В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественную ответственность в виде
7. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора здание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено.
Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке и.) технического паспорта БТИ (наименование
БТИ), выданной " " 19 г. за № и справке БТИ
от "__ " 199 г. № ___ не значится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.
8. Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящему договору здание возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное здание в
(наименование органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав).
9. С момента приобретения права собственности на здание, являющееся предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой налогов.
10. Передача Продавцом здания, указанного в п. 1 настоящего договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными полностью.
11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в нем принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее
12. Расходы по оформлению настоящего договора несет
(Покупатель, Продавец).
13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде
14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГКРФ.
15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами.
16. Настоящий договор составлен в ___экземплярах, один из которых хранится по адресу
один у Покупателя, один у Продавца.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ________________________________ (подпись)
[1] Название документа, удостоверяющего право собственности Продавца на землю, его номер и дата выдачи. В случае заключения договора лицом, уполномоченным Продавцом, указывается – «в лице уполномоченного Продавцом» - фамилия, имя, отчество, место жительства и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности.
[2] В случае заключения договора лицом, уполномоченным Покупателем, указывается – «в лице yполномоченного Покупателем» - фамилия, имя, отчество, место жительства и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности.
[3] Стоимость указывается в рублях.
[4] В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его Изобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.