- •Содержание
- •Введение
- •Глава 1. Определение недвижимости
- •1.1. Виды недвижимости
- •Глава 1. Определение недвижимости 1.2. Основные фонды и их классификация
- •Глава 1. Определение недвижимости 1.3. Классификая объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Глава 1. Определение недвижимости
- •1.4. Предприятие как имущественный комплекс
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.2. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.1. Субъектная структура рынка недвижимости
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости
- •1. Получение заявки по услуге:
- •4. Юридическое сопровождение сделки:
- •5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.3. Формы продаж на рынке жилой недвижимости
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.4. Управление недвижимостью
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.1. Право собственности на недвижимость
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2. Сделки с объектами недвижимости
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.3. Объекты государственной регистрации
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
- •5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
- •5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
- •2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.3. Технология оценки объектов недвижимости
- •1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).
- •2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •3. Техника остатка.
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости
- •5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
- •5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости
- •Требования к выдаваемым кредитам для выкупа Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2]
- •Количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
- •К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Заключение
- •Приложение 1. Словарь определений и терминов
- •Приложение 3 паспорт объекта незавершенного производства
- •Паспорт объекта незавершенного строительства
- •Готовность объекта % по документам
- •Дополнительные сведения
- •Приложение 4. Система показателей для описания земельного участка
- •Приложение 5 передаточное распоряжение
- •Первый заместитель председатель Комитета по управлению городским
- •Приложение 6 законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости россии
- •Приложение 7 государтсвенные целевые программы, влияющие на рынок недвижимости
- •Приложение 8 компетенция органов исполнительной власти санкт-петербурга по управлению недвижимостью
- •1. Комитет по управлению городским имуществом (год основания – 1991):
- •2. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (год основания - 1991):
- •3. Городская инвестиционно-тендерная комиссия (год основания – 1994):
- •4. Комитет по строительству (год основания – 1992):
- •5. Жилищный комитет (год основания – 1992):
- •6. Городская комиссия по недвижимости (год основания – 1995):
- •7. Агентства реконструкции и развития территорий (год основания – 1995):
- •8. Комитет по управлению городским хозяйством (год основания 1993):
- •Приложение 9 договора купли-продажи объектов недвижимости
- •Приложение 10 договора мены объектами недвижимости
- •Приложение 11 договора дарения объектов недвижимости
- •Приложение 12 договора ренты по объектам недвижимости
- •Договор пожизенной ренты
- •Приложение 13 договора аренды объектов недвижимости
- •По настоящему Договору собственник земельной доли
- •Договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения)
- •Здание предоставляется Арендатору для
- •Приложение 14 образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28 120 560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Характеристики объекта оценки Объемно-планировочные характеристики здания
- •Количество лифтовых шахт 20 шахт
- •Приложение 15 характеристики объекта оценки
- •Количество лифтовых шахт 20 шахт
- •Приложение 16 история развития ипотеки в россии
Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
п./п. |
Наименование |
Единица |
Кол-во |
Стоимость |
Общая стоимость |
|
материалов |
измерения |
ед. измерения |
ед. изм-я, руб. |
тыс. руб. |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
|
|
|
|
1 |
Бетон |
м3 |
9507 |
500 |
4753,50 |
2 |
Сталь класса А |
т |
1446,19 |
1800 |
2603,14 |
3 |
Сталь конструкция |
т |
180,77 |
1700 |
307,31 |
4 |
Цемент |
т |
3126,79 |
390 |
1219,45 |
5 |
Лесопиломатериалы |
м3 |
1408 |
550 |
774,40 |
6 |
Стекло оконное |
м2 |
5435,04 |
24 |
130,44 |
7 |
Линолеум |
м2 |
30311,9 |
40 |
1212,48 |
8 |
Плитка |
м2 |
6823 |
55 |
375,27 |
9 |
Керамическая плитка |
м2 |
7390,6 |
75 |
554,30 |
10 |
Оконные блоки |
м2 |
3796,95 |
300 |
1139,09 |
11 |
Дверные блоки |
м2 |
5919,26 |
400 |
2367,70 |
12 |
Раковины |
шт. |
1294 |
350 |
452,90 |
13 |
Унитазы |
шт. |
647 |
500 |
323,50 |
14 |
Ванны |
шт. |
647 |
900 |
582,30 |
15 |
Итого затраты на основные |
|
|
|
16795,77 |
|
строит. материалы |
|
|
|
|
16 |
Прочие материалы |
|
|
|
6038,68 |
17 |
Итого затраты по |
|
|
|
22834,45 |
|
материалам |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 5.2
Расчет восстановительной стоимости здания
N п./п. |
Наименование статей затрат |
Стоимость, тыс. руб. |
1 |
2 |
3 |
|
|
|
1 |
Стоимость строительных материалов |
22834,45 |
2 |
Заработная плата рабочих |
10 275,50 |
3 |
Эксплуатация машин и механизмов |
5708,61 |
4 |
Итого прямые затраты |
38818,57 |
5 |
Накладные расходы |
3881,86 |
6 |
Себестоимость |
42700,42 |
7 |
Сметная прибыль (18 % от п. 6) |
7686,08 |
8 |
Итого стоимость общестроительных работ |
50386,50 |
9 |
Отопление и вентиляция |
1259,66 |
10 |
Водопровод и канализация |
1511,59 |
11 |
Электросеть |
1007,73 |
12 |
Телефонизация |
503,86 |
13 |
Итого стоимость объекта |
54669,35 |
14 |
Прочие работы и затраты |
16400,80 |
15 |
Итого восстановительная стоимость |
71070,15 |
|
объекта, как нового |
|
|
|
|
Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).
Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.
Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.
Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.
Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:
, (5.13)
где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;
Аiкэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;
Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.
, (5.14)
где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;
Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.
Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.
Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:
Авосст. = А2000 х (1 – КИц) (5.15)
= 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.
Таблица 5.3
Определение интегрального коэффициента износа здания
|
|
Нормативный |
Износ |
Удельный вес в |
Удельный вес износа в |
п./п. |
Элементы здания |
срок службы, |
фактич., |
общей стоимости |
общей стоимости |
|
|
год |
% |
здания, % |
здания, % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
|
|
|
|
1 |
Фундамент |
120 |
13 |
12 |
1,56 |
2 |
Стены панельные |
130 |
12 |
25 |
3 |
3 |
Перекрытия ж/б |
130 |
12 |
14 |
1,68 |
4 |
Кровля рулонная |
10 |
50 |
5 |
2,5 |
5 |
Перегородки гипсобет. |
60 |
26 |
4 |
1,04 |
6 |
Полы линолеум |
20 |
25 |
6 |
1,5 |
7 |
Окна |
30 |
56 |
3,5 |
1,96 |
8 |
Двери |
30 |
56 |
3,5 |
1,96 |
9 |
Обойные работы |
5 |
40 |
5 |
2 |
10 |
Малярные работы |
5 |
40 |
7 |
2,8 |
11 |
Наружная отделка |
15 |
47 |
5 |
2,35 |
12 |
Лестницы сб. ж/б |
90 |
19 |
3 |
0,57 |
13 |
Внутренние сети |
30 |
56 |
5 |
2,8 |
14 |
Прочие элементы |
50 |
34 |
2 |
0,68 |
15 |
Всего по зданию |
|
|
100 |
26,40 |
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S (5.16)
= 1200 руб. х 5421,00 м2 = 6505, 20 тыс.руб.,
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс (5.17)
= (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,
где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.