5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости

Для иллюстрирования применения рыночного подхода к оценке недвижимости  оценим жилую двухкомнатную квартиру методом анализа рыночных продаж.

Здание, в котором находится квартира, расположено в городе Санкт-Петербург по адресу: Шувалово-Озерки (Выборгский район), улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е. аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту оценки.

Первый объект продан агентством недвижимости «Троицкий Дом». Здание расположено по адресу: улица Сантьяго-де-Куба, 8. Квартира находится на девятом этаже. Все окна в квартире и парадный вход в дом  выходят на улицу Сантьяго-де-Куба. Дом расположен вблизи от проспекта Луначарского, на котором всегда очень оживленное транспортное движение. Это создает огромные неудобства для жителей квартиры (даже в ночное время суток). Универсам находится в 10 минутах ходьбы от объекта. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на городском транспорте. Полгода назад был произведен косметический ремонт квартиры.

Второй объект, также как и оцениваемый расположен в доме на улице Композиторов (11), основное его отличие от объекта оценки это больший размер кухни. Квартира продана агентством «Икстлан».

Третий объект - это квартира на Северном проспекте, 16 (агентство «Икстлан»). Все окна в квартире выходят на Сосновский лесопарк, который расположен через дорогу (Северный проспект) от объекта. В 15 минутах ходьбы находятся парк Юннатов и дом культуры. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на автобусе. В квартире установлена сигнализация, лоджия застеклена.

Четвертый объект продан агентством недвижимости «Надежда» (проспект Художников, 20). Окна большой комнаты данной квартиры выходит на пересечение проспекта Художников и Учебного переулка, а также улицы Сикейроса. Со всех других сторон дом окружен другими жилыми зданиями, что производит впечатление его «закрытости». В квартире не предусмотрено кладовок, лоджия застеклена. Помещение требует полного косметического ремонта. До станции метро «Проспект Просвещения» - 3 остановки на автобусе или трамвае.

Пятый объект находится в доме 20 по проспекту Просвещения. С лоджии открывается вид на Шувалово и Суздальские озера. Остальные окна выходят во двор дома, откуда осуществляется также парадный вход в здание. В квартире предусмотрена большая кладовка. До станции метро «Проспект Просвещения» - 5 минут пешком.

Все анализируемые объекты недвижимости расположены в домах одного типа, двухкомнатные, имеют лоджии, раздельный санузел, телефон.             

Расчет стоимости данного объекта недвижимости представлен в табл. 5.4.                                                                                   

Таким образом, метод  анализа рыночных продаж служит для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из сведений о совершенных на рынках продажах, при этом рассматриваются объекты сравнения – сделки, которые были совершены, или, по крайней мере, предложены к продаже.

                                                                                           

Таблица 5.4     

Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Характеристики объекта	Объект	Объекты сопоставления
	оценки	ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Этажность дома	14	9	14	9	9	10
Этажность квартиры	11	9	3	9	7	7
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Площадь общая, м^2	52,8	55	52	47	44	58,2
Площадь жилая, м^2	29,4	38	30	30	28,5	31,1
Площадь кухня, м^2	7,7	7	9	7,5	7	10,1
Метро близость	7 п.	4 тр.	7 п.	4 тр.	3 тр.	5 п.
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Цена квартиры, $		32000	29510	30600	26000	27936
		Корректировка
Местоположение		+5%	–	–	+12%	–
Этажность дома		+3%		+3%	+3%	+3%
Этажность квартиры		+7%	+2%	+7%	–	–
Состояние объекта		-5%	–	-5%	+3%	-
Площадь общая		-2%	–	+2%	+3%	-4%
Площадь жилая		–	-3%	–	–	–
Площадь кухня		–	-2%	-	-	-4%
Метро близость		+4%	–	+4%	+3%	-2%
Лоджия		–	–	-3%	-3%	–
Цена, $	30990,64	35840	28625	33048	31460	25980,5

[1] Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

[2] Цены указаны без НДС.

[3] Контракт на строительство может быть подписан в двух вариантах:

- 1-й вариант, когда заказчик несет ответственность за дополнительные расходы в связи с возможными изменениями стоимости материалов и затрат после подписания контракта;

- 2-й вариант, когда подрядчик заключает контракт на условиях фиксированных цен и, соответственно, принимает на себя все возможные риски в будущем, увеличивая, однако, цену выполнения работ.