7. 4. Обмеження права приватної власності громадян на землі сільськогосподарського призначення

1. Конституція України визначає, що право приватної власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Але Конституція також фіксує, що власність зобов'язує. Влас ність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Ст. 41 ч. 7 Конституції України зафіксувала, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Тобто суб'єктивне право треба розглядати не тільки як встановлену законом міру можливої, а й обов'язкової поведінки самого власника. Власник повинен дотримуватися моральних засад сус пільства, коли він здійснює свої права. Зміст норм Конституції створює підстави для певних обмежень права приватної власності на конс титуційному рівні з метою реалізації соціальної функції права власності.

Приватна власність є частиною свободи особи. Вона тісно зв'язана зі свободою укладення договору, свободою професії і вільною діяльністю. Свобода набуття, користування і реалізації власності на землю обмежена законами щодо захисту правомірних інтересів інших громадян. Право всіх громадян на життя, особисту недоторканість, честь і гідність є конституційними, тому використання приватної власності повинно служити для добра суспільства і кожного окремо.

2. Обмеженням прав на використання земельних ділянок при свячена відповідна глава в Земельному кодексі України (гл. 18). До них відносяться: заборона на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку; заборона на передачу в оренду (суб оренду); право на переважну купівлю у разі її продажу; прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцям; умова розпочати і заверши ти забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків; заборона на провадження окремих видів діяльності; заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовніш нього виду нерухомого майна; умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; умова додержання природоохорон них вимог або виконання визначених робіт; умова надавати право полю вання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку; інші зобо в'язання, обмеження або умови.

117

РОЗДІЛ 7

При встановленні сервітуту право одного власника або землекористувача відповідно викликає обов'язок іншого власника або землекористувача на здійснення вимог, встановлених сервітутом, тобто право власності останнього підлягає обмеженню.

У разі встановлення сервітуту може мати місце право проходу та проїзду на велосипеді; проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; прокладки та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; прокладання на свою земельну ділянку водопроводів із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та прогону худоби до природної водойми; прогону худоби по наявному шляху; встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів із метою ремонту будівель та споруд. Вказаний перелік не можна вважати повним, тому що видів обмеженого користування чужою земельною ділянкою дуже багато і зафіксувати їх всі неможливо. Тому завершує закріплений в ЗК перелік посилання на "інші земельні сервітути". Власник або землекористувач земельної ділянки має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки, в тому числі в судовому порядку.

3. Обмеження права приватної власності на землю мають різні підстави. За термінами обмеження їх поділяють на постійні і тимчасові. До постійних можуть бути віднесені обов'язки своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок і землекористувачів; дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон тощо. Тимчасовими є обмеження відносно цільового використання земельних ділянок; купівлі-продажу ділянок, зайнятих у сільськогосподарському виробництві; обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення (до 2010 р.); заборона внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств (до 1 січня 2005 p.); особливі умови оренди.

Обмеження землеволодіння є земельними правовідносинами, їх можна класифікувати за об'єктом, суб'єктом і змістом.

Право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення

Обмеження за об'єктним складом у нашому випадку не мають вирішального значення, тому що ділянка надається і використовується тільки на землях сільськогосподарського призначення. Але земельне законодавство обмежує для власників загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення до 100 гектарів на період до 2010 р. Збільшення цієї площі можливе лише у разі успадкування земельних ділянок за законом.

При обмеженні за суб'єктним складом однією стороною в даному випадку є громадянин-власник, а другою - та особа, в інтересах якої встановлюються обмеження, інший власник або землекористувач, підприємство, організація, держава. До таких обмежень можна віднести обов'язки власника не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок і землекористувачів; дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; зберігати геодезичні знаки; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів і охоронних зон тощо.

Обмеження за змістом правовідносин можна поділити на три групи: 1)які забороняють здійснення певних дій на земельній ділянці: використання її не за цільовим призначенням; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі тощо; 2) які надають право сусідньому власнику або землекористувачу так чи інакше користуватися земельною ділянкою власника: встановлення земельних сервітутів та дотримання правил добросусідства; 3) які об'єднують перші дві групи.

4. Кожне суб'єктивне право здійснюється для задоволення певного інтересу суб'єкта. При цьому інтерес власника не може порушувати інтересів інших суб'єктів земельних правовідносин. Природа земельних інтересів в останній час зазнала детального розгляду в правовій літературі.

Відносини з приводу використання власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення направлені, передусім, на встановлення порядку ефективного, якісного використання і збереження корисних якостей такого унікального природного об'єкту як земля, а саме грун-

¹ Земельное право России: Учебник.- М., 1995. - С. 72-73.

² Самончш О. А. Ограничение права землепользования сельскохозяйсгвенньїх пред- приятий. - М.: Наука, 1989.

118 . • '

' Див.: Шульга М. В. Актуальньїе проблемьі правового регулирования земельньїх отношений в соврєменньїх условиях: Дис... докт. юрид. наук: 12.00.06. - X., 1998.— С. 107-161.

119

РОЗДІЛ 7

тового покриву. В зв'язку з цим, власники земельних ділянок не мають права здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок без спеціального дозволу органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель. У тому разі, коли необхідно здійснювати діяльність, пов'язану з порушенням поверхневого шару грунту, власники земельних ділянок повинні здійснювати зняття, складування, зберігання поверхневого шару грунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей (ст. 168 ЗК).

5. Держава встановлює обов'язки власників щодо використання земельних ділянок і здійснює комплекс дій з економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Перелік обов'язків власників земельних ділянок, закріплений в ЗК України, можна поділити на:

♦ загальні обов'язки власників: своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та природних ресурсів у порядку, встановленому законом.

♦ спеціальні обов'язки власника земельної ділянки, які характеризують унікальність і особливість об'єкта власності: забезпечення використання земельних ділянок за цільовим призначенням; додержуватись ви-мзг законодавства про охорону довкілля; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Одним з обов'язків власника земельної ділянки є здійснення заходів щодо охорони довкілля, підвищення родючості ґрунтів та зберігання інших корисних властивостей землі. Встановлюючи ці обов'язки власника земельної ділянки, держава передбачає комплекс дій з економічного стимулювання виконання власником цих обов'язків. Економічне стимулювання включає:

• надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодер жавними та регіональними програмами використання та охорони земель;

• виділення коштів державного або місцевого бюджету громадя нам та юридичним особам для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їхньої вини;

Право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення

• звільнення від плати за земельні ділянки, що перебувають у ста дії сільськогосподарського освоєння або поліпшення їхнього стану, згід но з державними та регіональними програмами;

• компенсацію з бюджетних коштів зниження доходу власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації дегра- дованих і малопродуктивних земель, що стали такими не з їхньої вини.

Тобто держава не просто встановлює правові вимоги (обов'язки власника), але й заохочує власника земельної ділянки виконувати ці вимоги з метою збереження і відтворення родючості ґрунтів, захисту земель від негативних наслідків виробничої діяльності. При цьому державою встановлюється юридична відповідальність за порушення природоохоронних вимог щодо використання земель. Це цілком виправдано, враховуючи специфіку землі як природного об'єкта.

6. Гострота різноманітних дискусій виявляється звичайно відносно кола повноважень земельних власників. Земельний ринок формується і буде функціонувати тільки тоді, коли власникам земельних ділянок буде надана свобода здійснення земельних угод. Це не вимагає широких доказів, але межі цієї свободи потребують уточнення.

Товарний ринок - це обмін між власниками майновими об'єктами: товаром, продукцією, послугами, речами, створеними працею людей індивідуально або в процесі суспільного виробництва. Кожного, хто виробляє товар і продукцію, в яку вкладена Його жива праця, звичайно, слід визнавати повноправним власником, який вільно розпоряджається створеним ним об'єктом. Свобода пересування такого товару від одного власника до іншого стимулює виробництво, насичує ринок товаром, розвиває конкуренцію між виробниками. Обмеження свободи товарного ринку небажано. "Ринкова економіка не може існувати без свободи підприємницької діяльності та широких повноважень щодо реалізації продукції". Тому перехід до ринкової економіки супроводжується розширенням свободи щодо реалізації продукції, що виробляється. Отже, майнові відносини власників товару, продукції і послуг є предметом правового регулювання цивільного права, що надає власникам широку свободу обміну, що закріплює великий спектр угод, притаманних товарообміну. Товари, вироблені на землі, куплені у держави-власника, громадянина-власника за конкурсом або на аукціоні, завжди будуть дорожчими для споживача у

¹ Веденим Н. И. Договорньїе отношения в сфере реализацни сельскохозяйственной продукции // Государство и право. - 1998. - N° І. - С. 38-45.

120

12,

РОЗДІЛ 7

порівнянні з тими, що вироблені, вирощені на землях, отриманих виробником від держави у власність безкоштовно. Це очевидно і беззаперечно, оскільки витрати на купівлю землі на ринку будуть обов'язково включені товаровиробником у вартість виробленої ним продукції.

Чи можуть земельні власники користуватися тією ж мірою свободи на ринку, що користуються власники товару і майна? Негативна відповідь на це запитання відповідає сутності землі як загальнонаціонального багатства. Оскільки уособлення земельної ділянки для власників ведеться з певним зменшенням природних, даних людині оточуючим середовищем прав, то для не власників землі повинні бути законодавчо закріплені гарантії від негативного впливу на землю приватних власників (І не тільки приватних). Це досягається тим, що земельне законодавство України передбачає особливі умови здійснення земельних угод, особливі правила функціонування земельного ринку. Запровадженням обмежень і встановленням умов здійснення земельних угод законодавець виконує функцію охорони прав не власників, захищаючи їхні інтереси. Але кількість цих обмежень повинна бути мінімальною.

Які ж це умови та обмеження, що стосуються дій щодо відчуження власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення? їх можна поділити на три групи:

♦ Відносно термінів відчуження. Згідно з п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу, громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення фермерського господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

• Збереження цільового призначення відчужуваних ділянок. Відносно земельних ділянок має місце вимога про збереження цільового призначен ня при їхньому відчуженні (вимоги до покупців земель сільськогосподар ського призначення; вимоги до змісту угод про перехід права власності).

• Відносно умов і порядку відчуження. Цей пункт стосується процедурних питань відчуження земельних ділянок.

Включення землі у цивільний обіг неминуче викличе виникнення різного роду суперечок, особливо у зв'язку з купівлею-продажем, тому слід детально врегулювати ці питання в Законі України "Про державну реєстрацію прав на земельні ділянки та угод з ними".

122

Право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення

1. Своєрідним обмеженням є також право держави в особі її компетентних органів на викуп земельної ділянки для суспільних потреб і примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності. Прогресивним є той факт, що на відміну від ЗК України 1992 p., де не розкривалося поняття "державні і суспільні потреби", не визначався критерій, на основі якого могло вирішуватися питання про можливість вилучення приватної власності, ст. ст. 146,147 сучасного ЗК України чітко визначилися з цією проблемою. Викуп земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, для суспільних потреб проводиться органами державної влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень для наступних суспільних потреб: під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування; під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності; під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оборони та національної безпеки; під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо); під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій; під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні ДЛЯ обслуговування населення.

Примусове відчуження (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності може мати місце лише у разі введення воєнного або надзвичайного стану в порядку, що встановлений законом.

Обмеження стосовно вилучення земель передбачені й ст. 150 ЗК України. Вони пов'язані з порядком вилучення особливо цінних земель. Погодження матеріалів вилучення (викупу) таких земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, провадиться Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських рад.

Тепер навряд чи можливе повернення від різних форм власності на землю до монополії однієї з її форм. Земельний ринок буде формуватися й надалі. Однак його функціонування повинно регулюватися з урахуванням унікальності цього об'єкта економіки як природного надбання усього народу України, тому здійснення угод з землею повинно бути неодмінно предметом регулювання самостійної галузі - земельного права, що враховує природні, екологічні і соціальні особливості землі як загальнонаціонального багатства.

123

РОЗДІЛ 7

Контрольні завдання

1. Що таке право власності на землі: загальні і спеціальні риси цього права?

2. Що таке право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення?

1. Що є об'єктом права власності на ці землі?

3. Які суб'єкти можуть мати земельні ділянки сільськогосподарсько го призначення на праві власності? У яких розмірах?

4. Чи може іноземний громадянин бути в Україні суб'єктом права приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського при значення?

5. У яких організаційно-правових формах громадяни України мо жуть реалізовувати свої земельні права щодо земель сільськогосподар ського призначення?

Дискусії та обговорення

1. Яка ваша думка з приводу можливості вільного продажу та купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення?

2. Чи може бути обмежено право приватної власності громадян на землі сільськогосподарського призначення?

3. Чи доцільно, на ваш погляд, існування колективної форми власності на землі сільськогосподарського призначення?

Література

1. Земельне право. Академічний курс: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. докт. юрид. наук, проф., академіка АПрН України, члена-кор. НАН України В. І. Семчика і канд. юрид. наук П. Ф. Кулинича. - К.: Видавничий дім "ІнЮре", 2001.-Розділ 5.

2. Земельне право України. Підручник/ За ред. докт. юрид. наук М. В. Шульги. Рекомендовано Міністерством освіти І науки України. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - Глава 4,5,8.

3. Земельне право України: Підручник / За ред. О. О. Погрібного, 1.1. Каракаша. - К.: Істина, 2003. - Розділ 5,7.

4. Лндрейцев В. І. Земельна реформа і приатизація земель: проблеми правового забезпечення // Право власності в Україні в умовах ринкових відносин. - К.: Право, 1995.

124 ''

Право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення

5. Семчик В. 1. Особливості права власності в сільському госпо дарстві // Проблеми права власності та господарювання у сільському господарстві: Монографія. - К.: Ін-т держави і права ім. В. М. Коре- цького, 2001.

6. Шульга М. В. Актуальньїе правовьіе проблеми земельньїх отношений в современньїх условиях. - X.: Консум, 1998. - Глава II.

7. Гуревський В. К. Право приватної власності громадян України на землі сільськогосподарського призначення: Монографія. - Одеса: Астропринт, 2000.

8. Каракаш И. И. Право собственности на землю и право землеполь- зования в Украине: Научно-практ. пособие. - К.: Истина, 2004. - Гла ва І, II, IV, V.

Законодавство

1. Конституція України, ст. ст. 13, 14,41, 42.

2. Земельний кодекс України, Глава 1,14, 19-22, Розділи IX, X.

3. Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар/ За ред. В. І. Семчика. - К.: Видавничий дім "Ін Юре", 2003 (до зазн. глав та розділів).

4. Земельньш кодекс Украйни: Комментарий. - X.: ООО "Одиссей",

2002 (до зазн. розділів).

5. Цивільний кодекс України, ст. 9, Глава 27.

6. Господарський кодекс України, ст. ст. 4, 99, 113-115.

7. Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" від 5 червня

2003 р. // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 38.

8. Закон України "Про внесення змін до Земельного кодексу України" від 6 листопада 2004 р. // Офіційний вісник України. - № 48.

125

РОЗДІЛ 8

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

1. У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ, основним завданням яких є становлення селянина як справжнього господаря на землі через структурну перебудову сільськогосподарського виробництва, створення ефективного багатоукладного сільського господарства на основі різних форм власності на засоби виробництва та форм сільськогосподарського землевикористання, гостро постало питання про розвиток такої форми землевикористання як оренда. У Посланні Президента України до Верховної Ради України "Україна: поступ у XXI століття. Стратегія економічного та соціального розвитку на 2000-2004 роки" серед основних заходів політики економічного зростання передбачено реформи в аграрному секторі. Одним із ключових напрямів реформи аграрних відносин повинен стати "перехід на земельні орендні відносини між власниками землі (земельних паїв) та суб'єктами господарювання". Таким чином, все важливішого значення набуває така правова форма використання земель, як їхня оренда.

Прийняггя Конституції України створило нові правові засади розвитку різних форм землевикористання, зокрема оренди земель. Сучасний етап розвитку орендних земельних відносин знаменує прийнятий Верховною Радою України 6 жовтня 1998 р. спеціальний Закон України "Про оренду землі", що діє у редакції від 2 жовтня 2003 р.². Земельний кодекс України 2001 р. присвятив цьому правовому інституту окрему ст. 93, яка іменується "Право оренди земельної ділянки" і носить, в основному, бланкетнин характер. Окрему увагу приділив орендним земельним відносинам і Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. (глава 58, ст. 792), знову ж таки, у нормі відсилочного характеру з посиланням на відповідний закон ("відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом").

Прийняття Закону "Про оренду землі" та включення до Земельного кодексу України раду положень щодо врегулювання земельних орендних

' Послання Президента України до Верховної Ради України "Україна: поступ у XXI століття. Стратегія економічного та соціального розвитку на 2000-2004 роки" // Урядовий кур'єр. -2000, 23 лютого. -С. 10-11.

² Закон України „Про внесення змін до Закону України „Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р- //Відомості Верховної Ради України. -2004. -№10

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

відносин сприяє відновленню в Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів оренди земельних ділянок. Це має особливе значення за умов проведення земельної реформи та реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств. Так, внаслідок цих процесів, право на земельну частку (пай) в Україні набули понад 6,5 млн селян. Середній розмір земельного паю становить 4,1 га. Власниками земельних часток (паїв) передано в оренду 22,4 млн гектарів земель, орендна плата за які у 2000 році перевищила 1,6 млрд гривень.¹

Таким чином, оренда земель, зокрема, сільськогосподарського призначення, характерна насамперед для громадян України в особі селян, що пов'язано з отриманням значною кількістю селян права на земельну частку (пай).

Отже, важливою правовою формою реалізації громадянами їхніх земельних прав стає оренда земельних ділянок.

Оренда земель сільськогосподарського призначення є широко поширеною у зарубіжних країнах. У Франції, наприклад, 51% сільськогосподарських угідь, які використовуються, обробляються на підставі договорів оренди. У Великобританії та Австралії в орендних відносинах беруть участь близько 1/3 фермерських господарств, які займають майже 40% сільськогосподарських площ. У СІЛА приблизно 330 млн акрів сільськогосподарських земель обробляються на підставі договорів оренди.

Вивчення земельних орендних відносин свідчить, що існування оренди є не випадковість, а закономірність. Погоджуючись із П. І. Гайдуцьким, "необхідність оренди в агрокомплексі сучасної України зумовлена об'єктивно існуючим фактором - невідповідністю між землеволодінням і землекористуванням". Економічна відмінність між цими двома категоріями зумовлює об'єктивну закономірність існування оренди земель, оскільки не завжди особа, яка бажає використовувати земельну ділянку, має можливість володіти нею на праві власності.

Оренда передбачає збереження існуючих форм власності. Гарантом цього є сам характер оренди, і з цього випливає, що вона може обслуговувати різні форми власності, не змінюючи їхньої юридичної природи. Інша справа, що еволюція форм власності на землі істотно змі-

¹ Указ Президента України „Про основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки" від 30 травня 2001 р. //Урядовий кур'єр. -2001, 2 червня.

² Бьістров Г. Е. Правовьіе проблеми земельной и аграрной реформ в зарубежньїх странах: теория, практика, итоги, перспективи. - Минск: БГЗУ,2001. - С. 125.

³ ГайдуцькийП. І. Оренда в агрокомплексі: Запитання І відповіді. - К.: Україна, 1991. - С. 7.

127

РОЗДІЛ 8

нює склад суб'єктів орендних відносин. Зокрема, сучасний етап земельної реформи в Україні веде до зменшення кола орендодавців в особі суб'єктів державної та колективної форм власності і, водночас, збільшення суб'єктів приватної власності, в основному - громадян.

2. Для розкриття всіх складових положень правового інституту оренди земель має важливе вихідне значення чітке визначення понятійного апарату. Закон "Про оренду землі" врахував цю потребу. Так, ст. 1 Закону визначає "оренду землі" (а ст. 93 ЗК України "Право оренди земельної ділянки") як "засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності".

Із цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття "оренди земель":

♦ Це - виключно договірна форма використання земель.

Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору. Принципу добровільності слід дотримуватися на всіх стадіях: при визначенні форм і видів орендних відносин, при виборі сторін як суб'єктів оренди та засобів виробництва як об'єктів оренди, при визначенні виду господарської діяльності, при виборі договірного регулювання орендних відносин тощо. Однак законодавство України є непослідовним у цій частині. Так, недотримано цього правила у ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство", відповідно до якої у разі відмови органів державної влади та органів місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки для ведення фермерського господарства питання вирішується судом. Рішення суду про задоволення позову у даному випадку є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), видачі документа, що посвідчує право власності або укладання договору оренди. Не дотримано цього принципу і в Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки", яким передбачено "запровадження обов'язкового укладення підприємствами, установами, організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю), майнового паю з власниками цих часток...", оскільки укладення договору оренди земельної ділянки, як і будь-якого іншого, можливе за наявності добровільного волевиявлення двох сторін - орендодавця та орендаря. Ніхто не вправі примусити орендаря і орендодавця до укладення договору оренди земельної ділянки.

Зустрічаємося з порушенням цього принципу і в самому Законі "Про оренду землі", який передбачає можливість поновлення договору

128

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

оренди земельної ділянки, встановлюючи, що після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (ч. 1 ст. 33). Ця норма застосовується у тому випадку, якщо особа-власник земельної ділянки вирішила укласти договір оренди на новий термін. Вищий Арбітражний суд України у своєму листі від 14 січня 1999 р. "Про Закон України "Про оренду землі" дав роз'яснення з цього приводу: "якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав земельну ділянку в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутись до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним. Але якщо немає доказів укладення договору оренди земельної ділянки з іншою особою, і навпаки, встановлено намір орендодавця використовувати цю ділянку для власних потреб, у арбітражного суду відсутні правові підстави для задоволення відповідної вимоги". На нашу думку, таке положення хоча і сприяє захисту інтересів орендаря, який належно виконував свої обов'язки за договором, суперечить принципу свободи договірних відносин, який полягає у вільному виборі партнерів, напрямів діяльності, обмежує право розпорядження як одну з правомочностей прав власника тощо.

♦ Оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем (ст. 13), тобто Законом чітко визначаються сторони орендних земельних відносин - орендодавці (ст. 4) та орендарі (ст. 5) як суб'єкти землевикористання.

Ст. 4 Закону "Про оренду землі" містить правило, згідно з яким орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи, тобто передача правомочностей від власника до особи, яка бажає одержати земельну ділянку у користування здійснюється на договірній основі. Дане положення стосується земельних ділянок, що перебувають у приватній власності.

У Законі визначено також коло орендодавців земельних ділянок, що перебувають у комунальній та державній власності. Так, у ч. 2 ст. 4 Закону зазначено, що "орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом", а у ч. З ст. 4 - "орендодавцями зе-

129

РОЗДІЛ 8

мельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом". Зауважимо, що останнє положення руйнує традиційну юридичну конструкцію орендних відносин, оскільки названі суб'єкти не є власниками і не повинні наділятися розпорядчими функціями щодо земель.

Які труднощі виникають у процесі реалізації норми ст. 4 Закону? Складнощі є при реалізації прав, пов'язаних з т. зв. невитребува-ним паєм і, відповідно, платою за нього. На селі поширилася практика, коли особа, якій належить право на земельну частку (пай), його не реалізує. Постає запитання: хто повинен розпоряджатися цією часткою і платити за неї?

Якщо раніше, на підставі наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. "Про затвердження Типового договору оренди земельної частки (паю), це питання вирішувалося однозначно: "земельний податок за орендовану земельну частку (пай) сплачується орендарем у встановлений термін", то наказом того ж органу від 26 лютого 2002 р. це положення вилучено. Такий крок Держком-зему України викликає підтримку, оскільки, згідно зі ст. 2 Закону України "Про плату за землю", власники земельних ділянок, земельних часток та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок. Але питання залишається відкритим.

Перша спроба вирішення цього питання була здійснена у листі Держкомзему України від 9 січня 2002 p., згідно з яким відповідна рада чи адміністрація, керуючись повноваженнями, наданими їм ст. 26, 43 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та ст. ІЗ Закону України "Про місцеві державні адміністрації"¹, можуть передати в оренду земельну частку (пай), власник якої не реалізував свого права, включивши у договір оренди положення щодо терміну договору (наприклад про те, що договір чинний до настання певної умови - виявлення власника або звернення за земельною часткою спадкоємця). Орендна плата за користування такою часткою при цьому має надходити до органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади і не підлягає поверненню власникові сертифікату, оскільки орендодавцем виступала рада чи адміністрація, яка, відповідно до договору, і має отримувати орендну плату. У разі виявлення власника, він може скористатися належним йому правом

¹ Відомості Верховної Ради України. - 1999. -№ 20-21. 130

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

на земельну частку (пай), тобто вимагати виділення земельної частки в натурі (на місцевості) або переукласти договір оренди, укладений радою від свого імені чи припинити його чинність.

Аналогічне положення міститься у Законі України від 5 червня 2003 р. "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" . Згідно зі ст. 13 якого, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їхніми власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їхні спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їхнє місцезнаходження.

Ці положення наштовхуються на кілька "але". По-перше, ст. 4 Закону України "Про оренду землі" містить правило, за яким визначається, хто може бути орендодавцем земельної ділянки. По-друге, у разі укладання такого договору до настання умови під загрозою опиняться інтереси тимчасового орендаря (наприклад, весною землю обробив і засадив орендар, а восени з'явився власник, який вирішив скористатися своїми правами власника). По-третє, що є найважливіше, обмежуються права власників земельних часток (паїв), зокрема, вони позбавляються права реалізувати свої правомочності аж до отримання державного акта і, крім того, власників земельних часток (паїв) чи їхніх спадкоємців, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, слід повідомляти не про результати проведеного розподілу земельних ділянок, а слід отримати їхню згоду на це проведення. Отже, це питання потребує зовсім іншого підходу. Окрім цього, потрібно врахувати положення ст. 19 Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі", яка передбачає, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, згідно з проектами землеустрою.

♦ Згідно з Законом, зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею). Дане положення не є безспірним. Правомочність "ршпоряджен-

Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 38.

131

РОЗДІЛ 8

ня , за загальним правилом, залишається у орендодавця, і є, в принципі, не притаманною орендареві функцією. Проте певні її елементи зміст договору оренди земельної ділянки все ж містить. Так, орендар має право в установленому порядку передати у короткотермінове користування іншій особі повністю або частину орендованих земель. Зокрема, орендар не тільки володіє і користується земельною ділянкою за договором із власником, але вправі передати орендовану ділянку в суборенду. Таким чином, можна стверджувати, що оренда земель виступає правом конкретного суб'єкта на користування, володіння, а у певних випадках, що передбачені Законом, і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою. Однак, це розпорядження є дуже обмеженим, тому включати його до змісту оренди земель, на нашу думку, не є доцільним.

• Це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених дого вором розмірах. Орендна плата залежить від волі сторін та кадастрової оцінки земель.

• Оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають ся в договорі оренди земельної ділянки сторонами.

• Об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення, перш за все, підприємницької діяльності, тобто такої, що здійс нюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для інших видів діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства тощо).

• Повна господарська самостійність орендаря. Ця ознака ви пливає з попередньої. Кожний орендар самостійно розпоряджається отриманою продукцією.

Визначення поняття "оренди земель" за ст. 1 обмежується зазначеними юридичними ознаками. Аналіз змісту подальших статей Закону дає можливість додати до цих ознак ще й додаткові (які повинні увійти в офіційне визначення поняття "оренди земель"). Зокрема йдеться про наступні додаткові правові ознаки оренди земель:

♦ Це - окрема форма землевикористання. У чинному земельно му законодавстві зустрічаємо поняття, які вживаються паралельно: "ви користання земель" (ст. 22, 26 та ін. ЗК України) та "користування землями" (ст. 88 ЗК України), але їхній зміст не розкривається. Виникає запитання: чи "землекористування" та "землевикористання" є тотожни ми поняттями або вони усе ж відрізняються одне від одного?

132

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

Як справедливо зауважив М. І. Краснов, "право землекористування - універсальна правомочність, яка входить до змісту будь-якого виду основних (титульних) земельних прав і розглядається основною метою набуття прав на землю".

О. М. Турубінер зазначив, що термін "використання" носить дуже широкий характер і може бути застосований до різних правових форм володіння річчю (наприклад, оренда, користування тощо.) .

Вносить ясність у розмежування цих понять позиція Н. І. Титової, яка розуміє під терміном "землевикористання" функціональну виробничу діяльність (працю) на землі, на відміну від "землекористування" як правомочності суб'єкта права власності на землі. Землеви-користанням є сільськогосподарська праця, праця з використання земель³. Аналогічна позиція висловлюється, зокрема, О. І. Красовим , В. К. Поповим⁵, М. В. Шульгою⁶, які вважають, що використання земель - це їхня експлуатація для задоволення інтересів відповідних суб'єктів, а право землекористування виступає однією з правових форм використання (експлуатації) природних ресурсів. Дане положення підтверджується відповідними нормами. Наприклад, зі змісту ст. 32 Земельного кодексу України вбачається, що йдеться про правомочність суб'єкта (правову форму землевикористання), а у п. їв ст. 31 - саме про сільськогосподарську працю, тобто експлуатаційний аспект. Цей аналіз приводить до висновку, що ді поняття не є тотожними. Таким чином, оренда земель, особливо в сільськогосподарському виробництві, є окремою правовою формою саме землевикористання, а не землекористування.

¹ Правовьіе проблеми рационального использования и охраньі сельскохозяиственньїх земель (материальї "круглого стола") / Под рєд. Т.С. Бакуниной // Государство и право. - 1998. - № 4. - С.43-66; № 5. - С. 43.

¹ Турубинер А. М. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. - М.: Изд-во Московского университета, 1958. - С. 21.

³ Tumoea H. До концепції нового основного земельного закону України // Право України. - 2000. - № 4. - С. 70.

Крассов О. И. Право лесохозяйственного землепользования / Отв. ред. О .С. Колба-сов. - М: Наука, 1990. -С. 127.

⁵ Попов В. К. Про узгодженість екологічного законодавства// Вісник Академії право вих наук України. - 1996. - № 7. - С. 117.

⁶ Шульга М- Актуальні проблеми правового регулювання земельних відносин в сучас них умовах: Автореф. дис... д-ра юрид.наук: 12.00.06/ Нац. юрид.академія України ім. Я. Мудрого. - X., 1998. - С. 23.

133

РОЗДІЛ 8

♦ Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи (ст. 4). Нова редакція даної статті Закону "Про оренду землі" розширила коло орендодавців, що пов'язано з законодавчим закріпленням права власності на земельні ділянки не лише громадян та юридичних осіб України, а й іноземних громадян та осіб без громадянства. Попри те, слід прийняти до уваги положення ст. 81 ЗК України, яка передбачає, що суб'єктами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України. Хоча при реалізації цієї норми Закону потрібно враховувати і п. 4 ст. 81 ЗК України, який передбачає що власниками земель сільськогосподарського призначення можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства у разі прийнятті ними цих земель у спадщину. Таким чином, Закон "Про оренду землі" у новій редакції передбачив можливість іноземних громадян та осіб без громадянства виступати орендодавцями цих земельних ділянок протягом періоду, коли вони виступають їхніми власниками (адже це може тривати строком до одного року).

♦ Орендар земель набуває право власності на отриману з орендованих земель сільськогосподарську продукцію і доходи.

При укладенні договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення право власності на вироблену сільськогосподарську продукцію переходить до орендаря, оскільки мета договору оренди - здійснення аграрної підприємницької та іншої діяльності, тобто отримання сільськогосподарської продукції з метою одержання прибутку. Хоча не можна ігнорувати і таку мету орендної земельної діяльності як задоволення (забезпечення) власних потреб орендаря та членів його родини. Дане право орендаря закріплено у ст. 25 Закону "Про оренду землі".

Використання земельної ділянки на умовах оренди не по винно змінювати цільове призначення земельної ділянки. Але у разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення. У таких випадках проект відве дення земельної ділянки є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки і здійснюється він у порядку, що визначений Земельним кодексом України.

Підсумовуючи всі основні і додаткові юридичні ознаки поняття "оренди земель", можна його визначити наступним чином: оренда земель - це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендо-давцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи 134

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

3. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають із природних особливостей сільського господарства: "використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, здійснення трудових процесів на великих площах, їх надзвичайна різноманітність, сезонний характер виробництва, поширеність нормального виробничого ризику, великий розрив між періодом вкладення праці та її наслідками ". На специфіку сільського господарства як об'єктивну передумову аграрно-правових договорів звертає увагу

А. М. Статівка².

Важливою ознакою, на яку звертає увагу законодавець є, зокрема, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок. Це цілком правильно, оскільки Йдеться про суб'єктів аграрних відносин, а для них земельні відносини є базовими.

Ст. 4 Закону "Про оренду землі" визначає коло орендодавців, зазначаючи, що ними є, перш за все, громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки. Перелік суб'єктів, які можуть бути власниками земель сільськогосподарського призначення, дає ст. 22 ЗК України, яка визначає кому і для яких цілей передаються у власність і надаються у користування землі сільськогосподарського призначення. Таким чином, орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для визначених спеціальних цілей. Ці суб'єкти характеризуються такими особливостями: на першому місці сучасне земельне законодавство виділяє громадян, які поступово, за умов ринкової економіки, повинні стати головними суб'єктами цього виду землевикористання; усіх цих суб'єктів об'єднує те, що вони займаються аграрним землевикористанням.

' Федорович В. Правові основи створення та діяльності сільськогосподарських кооперативів в Україні. - Львів: Атлас, 998. - С. 44-45.

² Проблеми теории аграрного, природоресурсового и зкологического права и методики преподования в юридических вузах России аграрно-правових и зколого-правовьк дисциплин (материалльї межд. научно-методолог. семинара). Под ред. Г. Е. Бистрова, Т. С. Бакуннной // Государство и право. - 1999. - № 5. - С. 61.

135

РОЗДІЛ 8

У ст. 5 Закону закріплено положення про те, що "орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою". Закон конкретизує дане положення і чітко визначає коло суб'єктів, які можуть бути орендарями земельних ділянок.

У ст. 6 Закону України "Про оренду землі" у редакції від 6 жовтня 1998 р. містилися спеціальні умови, яким повинні були відповідати орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зокрема:

• якщо це юридична особа, то її установчими документами по винно бути передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

• якщо це фізична особа, то вона повинна мати необхідну ква ліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Чи виключення цієї частини ст. 6 у Законі "Про оренду землі" у новій редакції від 2 жовтня 2003 р. означає спрощені вимоги до даної категорії суб'єктів?

Виходячи зі змісту п. З ст. 22 ЗК України, вбачається, що перша умова, тобто "якщо це юридична особа, то її установчими документами повинно бути передбачено здійснення такого виду діяльності, як ведення товарного сільськогосподарського виробництва", зберігається. Оскільки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування лише тим юридичним особам, які мають статус сільськогосподарських підприємств.

Стосовно фізичних осіб ЗК України не виділяє особливих вимог щодо них для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Але, наприклад, у ст. 5 Закону "Про фермерське господарство" визначено, що право на створення фермерського господарства має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку, виявив бажання та пройшов професійний відбір на право створення фермерського господарства. Професійний відбір проводить професійна комісія з питань створення фермерських господарств, склад якої формується і затверджується районною (міською) радою. Рішення цієї комісії щодо наявності у громадянина достатнього досвіду роботи у сільському господарстві або необхідної сільськогосподарської кваліфікації додається до заяви про отримання у власність або в оренду земельної ділянки з земель державної чи комунальної власності з метою ведення фермерського господарства. Тобто специфіку у правове 136

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

положення громадянина в земельні орендні відносини вносить його "професійна приналежність".¹

Згідно зі ст. 22 Земельного кодексу України, земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть надаватися і для інших потреб, крім як для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, але спеціальні вимоги до суб'єктів встановлені лише у тому випадку, якщо земельна дшянка надається для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Хоча прямо в Законі не сказано, що орендарем земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути особа, яка працює на землях, безпосередньо займається трудовою сільськогосподарською діяльністю, однак такий висновок можна зробити з аналізу окремих норм земельного законодавства. Таким чином, оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можна назвати "трудовою орендою".

Доречно говорити про необхідність володіння суб'єктом права землевикористання спеціальною аграрною правосуб'єктністю. С. С. Алєксєєв говорячи про спеціальну правоздатність, зазначає, що "це здатність особи бути учасником лише певного кола правовідносин у межах даної галузі права".² У нашому випадку йдеться про відносини у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто про земельні аграрні правовідносини.

Отже, особливістю земельної правосуб'сктності є й те, що вона властива тільки тим особам, за якими земельне законодавство ви-знас цю здатність, тобто земельною правосуб'єктністю можуть володіти тільки ті громадяни і юридичні особи, які передбачені законом.

Для орендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва категорія правоздатності не має самостійного значення, оскільки суб'єкти земельного права повинні володіти не лише земельними правами І обов'язками, передбаченими нормами земельного права, але також і дієздатністю, тобто здатністю особисто здійснювати закріплені нормами права земельні права і обов'язки. Щоб використовувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення за цільовим призначенням, необхідно володіти дієздатністю, тобто безпосередньо здійснювати

¹ Комментарий к земельному законодательству Российской Федєрации / Огв.ред. С. А. Боголюбов. - М.: Юринформцентр, 1998.-С. 31.

² Алєксєєв С. С. Общая теория социалистического права (курс лекций): Учебн. посо- бие.- Свердловск: Свердл. юрид. инст-т, 1964. - Вьіп. 2. - С. 77.

137

РОЗДІЛ 8

права і нести обов'язки щодо землевикористання. Тому, на наш погляд, ці категорії правоздатності і дієздатності у даному випадку можуть існувати тільки одночасно. Оскільки суб'єктивні земельні права і обов'язки носять у даному випадку суто особистий характер, їхня реалізація повинна бути здійснена саме даним суб'єктом земельного права.

Заслуговує на підтримку позиція тих авторів (М. О. Сиродоєва, Н. І. Титової), які ці відносини тісно пов'язують з трудовими і розглядають їх у комплексі як земельно-трудові відносини, що притаманно лише тим суспільним відносинам, які діють у царині сільського господарства і де землі, поруч з працею, виконують функції основного засобу виробництва сільськогосподарської продукції¹. На цю специфічну особливість земельної правоздатності наголошував і Г. О. Аксєньонок, вказуючи, що вони "пов'язані з використанням землі, зокрема у сільському господарстві, де земельні права пов'язані з трудовою участю в обробці землі".²

4, Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки І орендарем, € договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин, договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. За допомогою договорів можна врахувати певні специфічні особливості відносин.

Поняття договору оренди земельної ділянки визначається у ст. 13 Закону України "Про оренду землі", де сказано, що "договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства".

Важливо виділити три основні групи договірних умов різної юридичної значимості: істотні, звичайні і випадкові (факультативні).

Істотними вважають умови, необхідні для укладення договору, і при відсутності хоча б однієї з них, договір не вважається укладеним. І навпаки, коли всіх істотних умов дотримано, договір вступає в силу, навіть, якщо він не містить ніяких інших умов.

¹ Сьіродоєв Н. А. Землепользование ссщиалистических организаций и граждан. - М: Юрид.лит., 1975. - С. 152; Тіітова Н. И. Сельскохозяйственное право и регулирование труда работников сельскохозяйственньїх предприятий // Сов. государство и право. -

198І.-№3.-С42.

² АксененокГ. А. Земельньїе правоотшшения в СССР. -М.: Госюриздат, 1958.-С. 112.

138

Оренда як форма реалізації громадянами їхніх земельних прав

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки, які

виділяються у ст. 15 Закону "Про оренду землі", є:

1. Об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2. Строк дії договору оренди (ст. 19 Закону "Про оренду землі");

3. Орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки та порядок внесення і перегляду, відповідальності за її несплату). Питання орендної плати врегульовані розділом III Закону.

Орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма І строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

У ст. 21 Закону "Про оренду землі" встановлено максимальний розмір орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності: річна орендна плата не може перевищувати 10 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

Положення старої редакції Закону "Про оренду землі" щодо мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, виключено з нової редакції Закону. Це, у свою чергу, може призвести до зменшення надходжень до бюджету.

У випадку оренди земельної ділянки, яка знаходиться у власності громадян та юридичних осіб, розмір орендної плати законодавством взагалі не регулюється. Це дасть можливість економічно сильнішій стороні договору нав'язати свої умови іншій стороні. Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 3 грудня 1999 р. вніс деяке прояснення у це питання шляхом встановлення такої гарантії прав власників земельних часток, як "забезпечення встановлення сторонами договору оренди земельної частки (паю) розміру плати за її оренду на рівні не менше одного відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості орендованої земельної частки (паю)". Але на практиці зустрічалися непоодинокі випадки, коли громадяни отримували орендну плату у розмірі однієї гривні. У зв'язку з цим, в Указі Президента України від 30 травня 2001р. "Про основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки" передбачається у рамках реалізації Основних напрямів удосконалення порядку справляння плати за землю, а саме: удосконалення порядку визначення плати за оренду земельних ділянок, що перебувають у державній і комунальній власності, а також розроблення рекомендацій щодо визначення плати за оренду земельних ділянок, що перебувають у приватній власності.

139

РОЗДІЛ 8

На реалізацію Основних напрямів спрямований Указ Президента України від 13 вересня 2002 р. "Про внесення змін до статті 1 Указу Президента України від 2 лютого 2001 р. №92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)", яким передбачено запровадити плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5% від визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Станом на 1 березня 2003 p., в середньому по Україні це становить 135 грн. за 1 га. Досить часто розмір орендної плати, визначений Указами Президента України, сприймається як єдино можливий. Наприклад, на Херсонщині після прийняття Указів Президента України, що стосувалися зміни розмірів орендної плати за земельні ділянки, земельні частки (паї), були внесені зміни до 61,5 тис. договорів (а це майже 40%). З них у 56,06 тисячі договорів розмір орендної плати складає 1,5-2%, і лише у 5,6 тисячі - 2 і більше % від номінальної грошової оцінки земельної ділянки чи паю.'

Але слід зауважити, що розмір орендної плати за земельні ділянки, земельні частки (паї) визначений Указами, є мінімальним, а сторони у договірному порядку самостійно визначають розмір плати, яка може бути значно більшою, від встановленої Указами.