Функции рынка недвижимости

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

– распределение существующих ресурсов недвижимости и прав

на них; В условиях совершенного конкурентного рынка задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями.что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость. Независимо от того, в какой правовой системе работает рынок недвижимости, система вещных прав (континентальное право) или система собственности(англо американская система) предполагают, что каждому виду права соответствует комплекс последствий (результатов)

владения им. Именно своими последствиями (результатами) конкретный вид права представляет интерес для участников рынка. В профессиональной среде термины «интерес», «интерес права» и «право на недвижимость» фактически являются синонимами конкретного результата, которой обеспечивается данным интересом или правом

– отражение изменений спроса на недвижимость и на права владения;

Изменение спроса на недвижимость является результатом ожидания

изменений будущих доходов (как функции цены конечного продукта,

правительственных ограничений, роста экономики и инфляции), порядка налогообложения, социальных предпочтений населения и т. д.

– мотивация предложения изменяться в соответствии с изменениями спроса;

Изменение предложения на рынке недвижимости может быть реализовано:

1. за счет строительства новой или реконструкции существующей

недвижимости;

2. за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости

На хорошо функционирующем рынке недвижимости идет постоянный процесс слияния и разделения прав на недвижимость для максимального удовлетворения потребителей

– отражение изменений в условиях, на которых предлагаются ресурсы недвижимости;

Современные строительные технологии строительства высотных

зданий могут привести к снижению строительных издержек на офисы в

таких домах, по сравнению с издержками строительства малоэтажных домов. Предложение при строительстве многоэтажных домов будет увеличиваться, что повлечет за собой снижение равновесной цены в

высотных домах.

– мотивация спроса реагировать на изменения в условиях предложения;

– обеспечение владельцев доходом.

Вознаграждение владельцев является побочным продуктом деятельности рынка недвижимости. Вознаграждение, в том числе, может иметь

вид возврата инвестированного капитала. Для инвестора, предпочитающего, например, малые риски и выбирающего право получения земельной арендной платы, возврат будет близким к альтернативной

стоимости капитала при инвестировании в государственные ценные бумаги, а доля прибыли в возврате – небольшая.

Общие свойства рынка недвижимости

Степень совершенности рынка недвижимости

совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

– покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

наиболее действенным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе производят сбор, тщательный анализ, оперативное распространение рыночной информации

– продукт на рынке должен быть однородным;

– на рынке должна существовать совершенная мобильность, то

есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки, точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу фундаментального свойства недвижимости – неперемещаемости.

– продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что

ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

Многообразие характеристик недвижимости, особенности местоположения в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя, дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Пользуясь дефицитом информации о со-

ответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Более того, по сравнению с акциями и облигациями, инвестиционные интересы в недвижимости очень дороги и неразделимы, что влечет за сбой отсутствие большого количества покупателей и продавцов. Как

правило, прямые инвестиции в недвижимость на местном рынке осуществляют несколько крупных финансовых институтов и компаний не-

движимости. Частные инвесторы оказывают влияние только на рынке

прямых инвестиций в жилую недвижимость.

– спрос и предложение эластичны по цене;

– издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Необходимость привлечения профессиональных консультантов,

достаточно высокие комиссионные и существенные налоги в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки.

Более того, для совершения сделки на рынке недвижимости требуется

существенное время.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм.