Г. Экономическая, физическая и эмоциональная (моральная) жизнь недвижимости

Экономическая жизнь среднестатистического здания предпо­лагается равной 50 годам. Этот срок, короче его физической жизни, так как хоро­шо построенное здание при надлежащей его эксплуатации может существовать многие столетия.

Продолжительность экономической жизни здания имеет большое значение, так как она служит основой для финансовых расчётов. Она представляет собой период времени, в те­чение которого должны быть возмещены инвестиции, вложенные в строительство и разви­тие недвижимости. Чем короче предполагаемая экономичес­кая жизнь, тем короче период возмещения инвестиционных расходов.

Д. Эксплуатация и реконструкция

Для гарантированного получения дохода от сдачи внаём или продажи недвижимости в течение столь долгого периода времени необходимо достижение и поддерживание требуе­мого уровня качества. По мере старения здания число признаков физического износа по­стоянно увеличивается.

Эксплуатация здания - это способ поддержания гарантированного качества на протяже­нии всей его экономической жизни .

Существуют два вида эксплуатации: плановые эксплуатационные ра­боты (от уборки и покраски - до ремонта оборудования и выполнения капитального ре­монта) и так называемые "нерегулярные" действия по эксплуатации здания. Оба вида эксплуатационных ра­бот производятся регулярно.

Другими способами гарантии непрерывного поступления доходов являются процессы модернизации и реконструкции, протекающие в течение длительных периодов времени. Объекты недвижимости должны быть полностью модернизированы или иногда даже функ­ционально перепроектированы по истечении срока, равного примерно 25 годам. Следовательно, работы по реконст­рукции здания относятся не к повседневному управлению недвижимостью, а скорее к стратегическому позиционированию недвижимости после прохождения значитель­ного времени.

Эксплуатация и модернизация недвижимости

Резюме: влияние шести составляющих недвижимости

Рассматривая шесть составляющих недвижимости, можно составить себе целостное пред­ставление о том, как они взаимодействуют с недвижимостью и, соответственно, как она вза­имодействует с ними. Можно заметить, что некоторые составляющие тесно взаимозависи­мы. Например, временную составляющую можно встретить в расчётах настоящей и буду­щей стоимости недвижимости. В действительности можно увидеть, что различные состав­ляющие недвижимости переплетены наподобие олимпийских колец.

Введение в управление портфелем недвижимости портфель недвижимости

Слово "портфель" подразумевает комплект чего-либо, например документов, прав, объек­тов и т.д. Таким образом, портфель недвижимости представляет собой комплект, состоя­щий из:

• нескольких

• различных

• объектов/ единиц

• недвижимости.

"Несколько". Портфель представляет собой набор из двух или более объектов, выбранных в соответствии с определенными критериями. Следовательно, перед менеджером встают следующие вопросы:

• какие объекты/разделы выделяются;

• каковы критерии их выделения.

Элемент, единица- это наименьшая часть какого-либо целого. Элемент можно расщеплять на меньшие части, но это деление должно быть оправдано и иметь определенный смысл. Например, возьмем многоэтажный мно­гоквартирный дом. Дом может быть и единицей портфеля, и всем портфелем, где отдель­ные квартиры играют роль "атомов" портфеля. Квартиры можно разделить далее на комна­ты. Такое деление будет иметь смысл в зависимости от того, рассматривается ли комната как отдельный экономический объект недвижимости, или нет.

Таким образом, именно владелец портфеля должен решать, из каких объектов будет со­стоять его портфель. Важно решить, каковы важнейшие характеристики, которые должны иметь эти элементы/объекты

А. Типы недвижимости.

Портфель недвижимости может быть очень сложным и может включать недвижимость различного назначения (жилье, рабочие помещения, места отдыха и т.д.) с различными характеристиками. Прежде всего выделяются различные функциональные сектора недвижимости:

• жилищное строительство;

• офисы;

• торговые помещения;

• складские помещения и промышленные объекты;

• недвижимость в сфере досуга и развлечения;

Последние четыре сектора часто называют коммерческой недвижимостью. Наряду с эти­ми активами недвижимости, находящимися в частном секторе, существует также обще­ственная недвижимость: школы, больницы, правительственные здания и другие объекты недвижимости, выполняющие общественные функции.

Разделение недвижимости на данные секторы необходимо потому, что у вышеупомяну­тых пяти функций недвижимости - различные потребители, к ним предъявляются различ­ные требования, они обладают различными профилями "риск-доход" и т. д.

Ниже представлен пример:

Жилая недвижимость может подразделяться на следующие группы:

• по расположению: глобальное деление - центр города, окраина, сельская местность. Более подробное деление, например расстояние до ближайшего транспортного узла (ж/д станции, останов­ки метро или автобуса) или же до другого важного объекта;

• по размеру: количество комнат, общая (жилая) площадь и т.д.

• по возрасту недвижимости: (время фактической эксплуатации объекта, а также хро­нологический возраст);

• по любым другим критериям, которые управляющий сочтет важными.

Б. Необходимо сделать ряд важных замечаний:

1. Портфель недвижимости не обязательно должен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания, но он может включать также и права на какую-либо недвижимость.

2. Портфель недвижимости может быть частью другого, более крупного портфеля, кото­рый может включать какие-либо объекты с иной стоимостью: акции, облигации, товары и т.д.