- •1. Управление недвижимостью
- •1.1. Определение управления недвижимостью
- •1.2. Руководство управлением недвижимостью
- •1.3. Управляющие недвижимостью
- •1.4. Главные цели управления недвижимостью
- •1.5. Подходы к управлению недвижимостью
- •2. Задачи в управлении недвижимостью
- •2.1. Цель управления
- •2.2. Задачи пользователя
- •2.3.Задачи владельца
- •2.4.Задачи владения
- •2.5.Задачи по содержанию недвижимости
- •2.6.Задачи профилактики и текущего ремонта
- •2.7.Услуги, предлагаемые пользователем
- •2.8.Задачи застройщика
- •2.9. Задачи органов власти и управления
- •3. Заключительные положения и выводы
- •.1 Юридическое понятие недвижимости
- •1.2. Экономическое понятие недвижимости
- •Методология определения цены под воздействием традиционных рыночных регуляторов.
- •Шесть составляющих недвижимости
- •Политическая составляющая недвижимости
- •Экономическая составляющая недвижимости
- •Г. Сегменты рынка недвижимости и экономика.
- •Финансовая составляющая недвижимости
- •Правовая составляющая недвижимости
- •Географическая составляющая недвижимости а. Регионы и секторы
- •Б. Функция имущества управляет ценой
- •Временная составляющая недвижимости
- •Г. Экономическая, физическая и эмоциональная (моральная) жизнь недвижимости
- •Д. Эксплуатация и реконструкция
- •Эксплуатация и модернизация недвижимости
- •Резюме: влияние шести составляющих недвижимости
- •Введение в управление портфелем недвижимости портфель недвижимости
- •Диверсификация как основная составляющая портфеля недвижимости
- •Принципы управления портфелем недвижимости
- •Основы управления
- •Уровни управления
- •Стратегический менеджмент модель управления
- •Модель разработки стратегии управления портфелем недвижимости
- •Анализ текущего финансового состояния портфеля
- •Исследование рынка
- •Анализ портфеля
- •Стратегии и сценарии развития
- •Оптимизация портфеля
- •3) Этапа "зрелости": дойная корова - б,
- •4) Этапа "старости", "упадка": старая собака - в.
- •Финансирование инвестиций
- •1. Финансирование собственными средствами.
- •2. Финансирование заемными средствами.
- •Инвестиционные решения в международном контексте
- •Жизненный цикл недвижимости
- •1.3.1 Общие определения жизненного цикла
- •1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения
- •1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
- •1.3.4. Жизненные циклы
- •1.3.5. Культурное наследие
- •1.4. Экономика жизненного цикла недвижимости
- •1.4.1. Частные экономические факторы
- •1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.
- •1.4.3. Затраты в течение жизненного цикла
- •Операционный бюджет Бюджет продаж
- •Бюджет производства ( производственная программа)
- •Бюджет прямых материальных затрат
- •Бюджет прямых затрат на оплату труда
- •Бюджет производственных накладных расходов
- •Бюджет производственных запасов
- •Бюджет сбытовых и административных расходов
- •Отчет о прибылях и убытках
- •Операционные бюджеты (пояснение)
- •Алгоритмы создания агентства недвижимости
- •1.1 Иллюзии и мифы риэлторского бизнеса.
- •1.2 Психология учредителя агентства недвижимости.
- •1.3 Технология прибыли агентства недвижимости.
- •1.4 Риэлторская компания-это борьба за власть.
- •1.5 Финансовые «глюки» риэлторской компании.
- •1.6 Человеческий капитал агентства недвижимости.
- •2.Технология создания агентства недвижимости.
- •3. Структура и организация работы агентства недвижимости.
- •3.1 Введение
- •3.2 Характеристика отрасли
- •3.3 Характеристика фирмы.
- •3.4 Выбор товара
- •3.5 Производственная программа фирмы
- •3.6 Организационная структура фирмы
- •3.7 План маркетинга
- •3.8 Оценка рисков
- •3.9 Финансовый план предприятия
- •4. Договора
- •Г. Магнитогорск «____»_________ 2009г.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта.
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Агентский договор от 2010
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта:
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта-1.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта-2.
- •Права и обязанности сторон.
- •4.2. Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Договор задатка
- •Ответственность сторон
- •Срок исполнения договора
- •Предварительный договор купли – продажи
- •2. Экономическое регулирование
- •3. Энергосбережение в быту (квартиры, частные дома)
- •4. Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве
- •Повышение энергоэффективности тепловых сетей
- •Повышение энергоэффективности электрических сетей и системы освещения
- •Повышение энергоэффективности систем водоснабжения
- •"Нетрадиционные" способы энергосбережения в жкх
- •5. Энергосбережение в бюджетной сфере
- •6. Энергосберегающие технологии
- •6. Классификация зданий по энергетической эффективности
- •Пути дальнейшего повышения энергоэффективности зданий
- •7. Конструктивные и технологические решения устройства теплозащиты стен
- •8. Системы теплоснабжения, водопровода, канализации.
- •Классификация систем теплоснабжения
- •Классификация
- •Внутренняя канализация
- •Наружная канализация
- •Материалы
- •Прокладка трубопровода
- •Элементы водопровода
- •Внутренний водопровод
- •Наружный водопровод
- •Управленческая экспертиза объектов недвижимости.
- •Технология управленческой экспертизы объектов недвижимости.
1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы меняются намного чаще. Причина переезда - смена места работы, повышение доходов и Качества жизни, увеличение семьи и др. На рисунке 1.4, в показаны разные периоды жизненного цикла объекта недвижимости в зависимости от изменения его назначения.
Причем функциональное назначение строения остается тем же, но в зависимости от основной деятельности могут иметь место четыре варианта его использования. Старые складские помещения перепланируются под торговые залы, и с целью их расширения приобретаются соседние объекты недвижимости (рис. 1.4, в). На рисунке 1.4, г представлен жизненный цикл с точки зрения пользователя. Пользователь 1, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла, много раз переезжает в новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок заставляют предприятия передислоцироваться на более выгодные места.
В арендных квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 1-5 лет. Как правило, со сменой жильцов в квартире требуется провидение косметического ремонта (например, окраска и замена обоев). Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города, на протяжении своего жизненного цикла может поменять свое функциональное назначение, например на офисное здание, что потребует проведения уже более основательного ремонта. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течение длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуются большие помещения: предприятии закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.
1.3.4. Жизненные циклы
объемно-планировочных частей недвижимости
На протяжении жизненного цикла строения физическое и моральное старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью (риг. 1.5). Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не метается в течение жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и не всегда позволяют изменить объёмно-планировочное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта (по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания). Периодически требует более значительных изменений автоматизация в офисных зданиях, оборудование помещений для активного отдыха и развлечений, а также и обслуживающие системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта может продлить жизненные циклы
разных объемно- планировочных частей недвижимости. Экономический жизненный цикл здания может быть короче его технического жизненного цикла. Массовая миграция населения из сельской местности в города оставляет пустыми квартиры, расположенные в неблагополучных населённых пунктах.
Например, в Восточной Германии имеется около 1 миллиона свободных квартир в многоэтажных жилых зданиях (20% жилого фонда остается пустым, поскольку рабочие места, а вслед за ними и люди, переместились в другие регионы). В странах СНГ (Казахстан, Армения и др.) из-за миграции русскоязычного населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.