2.3.Задачи владельца

Страховые компании, пенсионные фонды и банки чаще всего владеют ак­циями, объектами недвижимости и кредитуют экономику, включая государ­ство и муниципальные власти. Такие предприятия рассматривают владение недвижимостью как одно из направлений своей экономической деятельности. В этом случае управление недвижимостью становится частью управления соб­ственностью (так называемый проперти- менеджмент). Для некоторых соб­ственников, например, крупных компаний, владельцев жилых домов, управле­ние недвижимостью стало основной деятельностью. Такие организации имеет государство, муниципалитет (жилищные управляющие организации). Они часто отвечают как за организацию застройки, так и за обслуживание недвижимос­ти. В этом случае управление недвижимостью ее собственником становится комплексным, охватывающим все управленческие задачи.

2.4.Задачи владения

Задачи владения делятся на: управление собственностью, управление фондом помещений, организацию ухода и текущего ремонта, использование помещений, организацию услуг, предлагаемых пользователям и арендаторам, а также управление информацией, персоналом, экономическое и юридическое управление (рис. 2).

Рис. 2. Задачи владельца

Управление собственностью. Владение имуществом должно быть экономически обоснованным, планируемым и достигать поставленных стратеги­ческих целей. План включает организационно-правовую форму собственности, в которой владелец хотел бы видеть свое имущество; требования доходности, установленные для разных групп и видов имущества; риски, связанные с собственностью. В процессе общего управления собственностью также необходимо определить цели и основные принципы для решения частных задач.

Управление фондом помещений. Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещений, который можно увеличить (новое строительство или приобретение) или уменьшить (продажа или снос). Программа капитального ремонта помещений должна обеспечивать непрерывное повышение их качества в соответствии с рыночным спросом. В про­цессе капитального ремонта может быть улучшена энергосистема, оборудование кухонь и туалетных комнат, а также установлены новые электронные системы и др.

Организация содержания. За организацию содержания (уход) объекта, как правило, отвечает его владелец. Управляющий должен организовать уход либо силами собственного персонала, либо на договорных условиях пере­дать его другой организации. К задачам ухода относятся: контроль и обслу­живание системы отопления, уход за преддомовыми территориями, уборка помещений, сбор и вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и др.

Организация профилактики и текущего ремонта. Строения и террито­рии, образующие объект недвижимости, должны находиться в надлежащем порядке. Для этого периодически требуется проводить их текущий ремонт в соответствии с установленными нормами и правилами. Собственные профи­лактические мероприятия проводятся в системе водоснабжения, отопления и канализации. Требуется регулярно проверять состояние кровли и ремонти­ровать ее. В разделе практических задач приведены задачи содержания, текущего и капитального ремонта для зданий, помещений, конструкций и различных инженерных систем.

Различные управленческие задачи. В подчинении владельца недвижи­мости имеется персонал, в помощь которому привлекаются сторонние орга­низации, предлагающие свои услуги. Между владельцем и всеми лицами, занятыми на объекте недвижимости, а также арендаторами (которых может быть несколько тысяч) должна быть организована устойчивая связь, осно­ванная на договорных отношениях.

Экономическое управление должно основываться на точной бухгалте­рии, соответствующей требованиям законодательства, и на правильно вы­бранном способе ведения хозяйства. Например, приобретаемые услуги дол­жны время от времени выставляться на торги, чтобы держать их цену на приемлемом уровне.

Юридическое управление означает грамотное составление договоров аренды, трудовых контрактов с собственными работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций. Большие требования установ­лены для управления информацией на предприятии - владельце недвижи­мости. Основная информация касается помещений и правильности конст­рукций, арендаторов и договоров аренды, данных о лицах, предоставляющих услуги, - контактная информация, данные о качестве услуг и заключенных договоров. Бухгалтерия должна вестись с применением компьютерной тех­ники в реальном времени (например, сообщения о запаздывании арендной платы, изменения в коммунальных платежах и др.).

Управление использованием помещений. Владелец должен иметь на­дежных и платежеспособных арендаторов. Необходимо проведение мар­кетинга помещений с использованием фирм, работающих на рынке аренд­ной недвижимости. Арендные ставки должны соответствовать рыночному уровню, с механизмом контроля за своевременной оплатой аренды, а в случае опоздания - принятием мер по ее принудительному взиманию.

Выбор и организация услуг, предоставляемых пользователям. Владелец должен изучать потребности пользователей своего объекта в тех или иных услугах и решать, является ли разумным их предоставление силами владельца или связанной с ним организации. В крупных офисных зданиях, университетских и производственных комплексах силами владельца или пользователя организуются поддерживающие услуги: питание, безопасность и т. д.