3) Этапа "зрелости": дойная корова - б,

4) Этапа "старости", "упадка": старая собака - в.

Оптимальный портфель должен содержать большую долю звезд и дойных коров, несколько меньшую долю диких кошек, как потенциальных источников дохода на будущее, и как можно меньше собак.

Б. Мероприятия по оптимизации портфеля.

Разработка сценария позволяет принять решения управляющим портфелем и служит сво­еобразным прогнозом. Есть три вида решений: купить, придер­жать или продать проект/объект. Эти решения исполняются различными мерами. Эти меры включают:

- Приобретение посредством строительства или покупки собственности;

- Изъятие капиталовложений посредством продажи или сноса объекта;

- Реконструкция или реставрация недвижимости: дорогостоя­щая работа по повышению качества объекта, по возможности, с перестройкой, с изменением внешнего вида и перепланировкой;

- Функциональное переоформление: изменение функционального назначения помещений (отель, не приносящий дохода, может быть пе­рестроен под бизнес-центр с офисами и залами заседаний);

- Перепозиционирование: держатель портфеля может решить привлечь новых клиентов - новую целевую группу, от которой можно ожидать получения более высоких и продолжительных потоков прибыли. Перепо­зиционирование может быть достигнуто при помощи пиара.

Финансирование инвестиций

А. Источники финансирования.

• Финансирование собственными силами, осуществляется из собственных средств компании (собственный капитал), заработанных посредством продажи акций ком­пании или создания резервов из нераспределенной части прибыли;

• Финансирование заемными средствами: в виде вложений других инвесторов или в виде займов у кредитных организаций.

Финансирование заемными средствами - более дорогое, чем финансирование из соб­ственных средств, и потому последнему отдается предпочтение как более дешевому.

1. Финансирование собственными средствами.

Резервные фонды (акционерный капитал и резервы из прибыли). Резервные фонды формируются за счет нераспределенной прибыли от реализации активов в портфеле. Благодаря разделению потоков денежных средств, генерируемых различными КТР, управляющий портфелем может видеть, ка­кие активы приносят прибыль, а какие - убытки. Идея состоит в том, чтобы создавать и сохранять активы, принося­щие прибыль, и избавляться от убыточных объектов.

Перекрестное финансирование. Для того чтобы создать оптимальный портфель, нам необходимы наличные средства. На рисунке 6 представлено, какие ресурсы, генериру­емые доходными активами, могут быть перераспределены на оптимизацию портфеля.

Рис. 6. Перекрестное финансирование собственными средствами

Генерируемые коровами и звездами потоки денежных средств "подкармливают" другие активы, за исключением собак, от которых желательно избавиться.

2. Финансирование заемными средствами.

1) Система аннуитета, или серия равных периодических выплат (наиболее распростра­ненная схема выплат). Она дает заемщику возможность все время иметь четкое представление о размере выплат как процентов по займу, так и погашения основной суммы займа, так как общая сумма этих двух составляющих остается неизменной в течение всего периода займа.

2) Линейная система представляет собой уменьшение выплат по процентам и выплаты кредита равными суммами за весь период, т.е., что в течение срока займа выпла­ты уменьшаются.

3) Динамическая система предусматривает дефицит наличности в начала срока эксплуа­тации. В последующие годы прибыль) образующиеся за счет постепенного роста арендной платы/ квартплаты, покроют все де­фициты. Расчет должен производиться таким образом, чтобы к концу рас­четного срока в 50 лет общая сумма доходов и расходов равнялась, по крайней мере, нулю и при этом не оставалось непогашенного долга.

Дефицит в начальный период эксплуатации возникают из-за того, что на этом этапе дол­жна быть возможность устанавливать относительно низкую арендную плату (для привле­чения пользователей). Однако позднее арендная плата должна будет значительно вырасти.