Уровни управления

Иерархия управления имеет три уровня:

- управление портфелем (стратегический уровень),

- управление активами (тактический уровень)

- уп­равление объектами (оперативный уровень).

Каждому уровню управления соответствуют цели и задачи. Управление портфелем оп­ределяет общую политику. Управление активами гарантирует, что портфель приносит до­ходы в соответствии с поставленными целями. Управление объектами сфокусировано на операционном управлении имуществом: планировании эксплуатацион­ных расходов, отношений с клиентом.

Рис. 1. Три уровня управления недвижимостью

Управление портфелем:

- анализ состава портфеля (тип, расположение, группы потребителей);

- инвестиции и дизинвестиции (приобретение и продажа объектов);

- стратегическая политика с учетом изменений состояния рынка (общее предложение и спрос);

- тактические указания для управления активами;

• бюджет (эксплуатационные расходы, расходы на маркетинг);

• приоритеты, оценки и цели на следующие три-пять лет;

• цели получения прибыли (и социальной выгоды).

Управление активами:

- выполнение тактических указаний;

- анализ соотношения активов и их доходности;

- эффективная политика эксплуатации;

- определение группы потребителей;

- операционные указания управляющему объекта или проекта.

Управление собственностью:

- выполнение операционных указаний;

- организация и осуществление управления объектами;

- увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и других годовых доходов;

- контакты с арендаторами и пользователями;

- обслуживание и ежедневный уход;

- рассмотрение жалоб;

- заключение контрактов, работа но эксплуатации.

Стратегический менеджмент модель управления

Модель показывает, что для успешной де­ятельности предприятие всегда должно ориентироваться на рынок, где спрос и предложение должны существовать в симбиозе друг с другом. Предприятие должно определить для себя упомянутый рынок (его границы) и наладить контроль и ре1улирование портфеля (активов), соответствующего этому рынку.

Рис. 2. Модель стратегического треугольника

Все действия на различных уровнях развития предприятия должны быть скоординированы и соответствовать стратегичес­ким целям. Определение стратегии контроля и управления портфелем дает возможность определения концепции управления предприятием на каждом уровне.

А. Три уровня управления.

Стратегический уровень: что мы хотим?

Задачи: что мы хотим достичь на протяжении длительного периода времени? с какими клиентами мы хотим работать (целевая группа)?

Цели: какого уровня прибыли мы хотим добиться? Какой уровень риска мы можем себе позволить? Какой минимальный годовой доход мы мо­жем позволить себе для того, чтобы обеспечить само существование нашего бизнеса?

Тактический уровень: что мы можем сделать?

Данный уровень решает такие вопросы, как управление финансами, организация структуры для обеспечения эффективного управления активами, отслеживания изменений в состоянии рынка и т. д.

Задача управления на тактическом уровне состо­ит в органи­зации дела таким образом, чтобы это позволило выполнять намеченную нами стратегию.

Операционный уровень: каким образом мы можем выполнить поставленные задачи? как сохранить имущество в хорошем состоянии, га­рантируя уровень качества, соответствующий рыночному спросу? как мы общаемся с нашими клиентами?

Б. Связь между уровнями управления.

• Связь между уровнями: хотя деятельность и задачи управления разделены по уровням, все эти уровни работают в одном направлении, ведущим к единой цели. Им приходится координировать свои действия во избежание ненужного их повторения в целях гарантии получения требуемой эффективности.

• Информационные потоки: для достижения необходимой согласованности действий необходимо надлежащим образом организовывать обмен информацией. "Нисходящие" информационные потоки включают в себя указания, которые вышестоящие уровни дают нижестоящим. "Восходя­щие" информационные потоки формируются из отчетов, которые нижестоящие уровни передают на высшие уровни управления для обоснования принятия решений.

Критическим аспектом этой модели является то, что рынок оказывает силь­ное влияние на стратегию (рынок "движет" стратегией). Стратегия нацелена на достижение соответствия портфеля недвижимости потребностям рынка в отношении качества, коли­чества и цены. Знание рынка необходимо для оптимального составления портфеля не­движимости.