4 Комплексное проектирование

Комплексное архитектурно-строительное проектирование – понятие, объединяющее весь цикл ПИР (проектно-изыскательские работы). В процессе комплексного проектирования зданий выполняются инженерно-экологические и инженерно-геологические изыскания. Также, в случае, когда комплексное проектирование включает в себя разработку градостроительной документации проекта планировки и межевания территории, выполняются эскизные предпроектные архитектурно-строительные решения концепции будущего жилого или общественного объекта, считаются инженерные нагрузки и получаются ТУ монополистов, собираются сведения по проектируемым и введенным в эксплуатацию объектам квартала: границы землепользования, красные линии, инженерные нагрузки, СЗЗ, охранные зоны.

Безусловно, понятие комплексного строительного проектирования подразумевает под собой выполнение всех разделов проектной и рабочей документации, от генерального плана и архитектурно-строительных решений до комплекса противопожарных мероприятий. Генеральная проектная организация, взявшая на себя обязательства комплексного архитектурно-строительного проектирования жилого, административно-общественного, торгово-развлекательного, офисно-делового, производственного, складского объекта или комплекса таких объектов, обязательно проектирует как внеплощадочные инженерные сети и сооружения, так и объекты транспортной инфраструктуры необходимые для ввода в эксплуатацию конечного продукта инвестиционно-строительной деятельности.

Комплексное строительное проектирование - это еще и обязательный авторский надзор на всех этапах строительства и ввода жилого, общественного или промышленного объекта в эксплуатацию. По сути - это технический архитектурно-строительный консалтинг. Специалист генпроектной организации, осуществляющий авторский надзор за исполнением проектных решений рабочей документации, одновременно готовит заказчика к вводу объекта в эксплуатацию, подписывая исполнительную документацию, участвуя в получении актов-допуска, решая оперативные вопросы корректировки проектной документации, а также участвуя в экспертизах и согласованиях по получению разрешений и ордеров на строительство.

5 Разработка проекта и согласование перепланировки. Перевод в нежилой фонд встроенных помещений

Проектирование и согласование в ходе выполнения перепланировки помещения или части здания под административные, торговые, развлекательные и другие цели, требует участия опытной проектной организации. Необходимо отметить, что предварительный выбор функционального назначения предполагаемого под перепланировку помещения требуется вести с учетом норм проектирования предъявляемых МЧС и Роспотребнадзор.

Проектом перепланировки квартиры в жилом доме необходимо учитывать конструктивную схему всего здания. В ходе проектной подготовки, в случае необходимости, проводится обследование и закладывается усиление соответствующих несущих конструкций.

Проект перепланировки жилого, торгового, производственного, гостиничного, офисного помещения (комплекса помещений или части здания) подлежит обязательному согласованию в части инженерных разделов с эксплуатирующей организацией (балансодержателем).

Проектирование встроенных помещений нежилого назначения, будь то торговое, гостиничное, офисное, общественного питания (ресторан, кафе, бар) требует гораздо более серьезного подхода в сравнении с перепланировкой жилых помещений. Прежде всего, это относится к инженерным разделам проекта и проектной документации, учитывающей градостроительные и экологические нормативы. Расчет и проектирование вентиляции и кондиционирования ресторана, расчет и размещение парковочных мест офиса, расчет выбросов и проектирование собственного источника теплоснабжения гостиницы - это лишь малая часть вопросов решаемых проектной организацией.

Также в ходе выполнения рабочего проекта встроенного помещения, необходимо учитывать возможные дополнительные нагрузки на существующие инженерные сети и получение дополнительных лимитов энергообеспечения. В ряде случаев возникает необходимость корректировки проектов существующих наружных инженерных сетей с получением соответствующих согласований и заключений монополистов.

В ходе проектирования встроенных помещений возникает необходимость корректировки существующих архитектурных решений фасадов (организация входов-выходов, размещение вентиляционного оборудования, реконструкция кровли), что требует обязательного согласования с комитетом градостроительства и архитектуры. В исторической части города в согласовании архитектурных решений проектной документации обязательно участвует Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Реконструкции номерного фонда гостиничных комплексов