- •Содержание
- •Введение
- •Тема 1. Роль и место недвижимости в экономической деятельности
- •1. Понятие недвижимости, ее виды
- •2. Классификация объектов недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 2. Рынок недвижимости
- •1. Особенности и закономерности развития рынка недвижимости
- •2. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •3 Субъектная структура рынка недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 3. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •1. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
- •2. Развитие отечественного рынка недвижимости. Основные программы социально-экономического развития на рынке недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 4. Технология оценки стоимости недвижимости
- •1. Основные понятия и оценочные категории
- •2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Этапы оценки
- •5. Государственное регулирование оценочной деятельности
- •Контрольные вопросы
- •Тема 5. Методы оценки недвижимости и их практическое использование
- •1. Три подхода к оценке недвижимости
- •2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости
- •6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тестовые задания
- •Литература
- •302028Г. Орел, ул. Октябрьская, 12
6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, включает предварительную и заключительную стадии.
На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации.
На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с помощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объекта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.
Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.
Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен включать полную информацию, содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.
Отчет, кроме того, содержит:
юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;
точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;
последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;
перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки.
Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.
В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта, содержащая следующие сведения:
1. Акт осмотра объекта оценки.
2. Краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.
К этим факторам относятся:
а) объем и этапы исследования;
б) история оцениваемого объекта недвижимости;
в) анализ среды местоположения оцениваемого объекта;
г) анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости;
д) краткое описание объекта недвижимости;
е) анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости:
законодательно разрешенное использование объекта недвижимости;
физически осуществимое использование объекта недвижимости;
финансово осуществимое использование объекта недвижимости;
максимальная эффективность объекта недвижимости;
ж) определение стоимости объекта недвижимости:
определение рыночной стоимости объекта недвижимости;
оценка стоимости восстановления объекта недвижимости;
оценка накопленного износа объекта недвижимости;
определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода;
з) согласование результатов оценки объекта недвижимости.
3. Основные положения и лимитирующие условия.
4. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.
Отчет об оценке объекта недвижимости также содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
В зависимости от условий договора отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и полученный результат по оценке объекта недвижимости, с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.
Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.
В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объектом недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.