1.2 Особенности правового обеспечения аренды в управлении государственной собственностью

Общие положения об аренде закреплены в статье 34 ГК, такие, как права и обязанности арендодателя и арендатора, порядок и основания изменения и расторжения договора аренды. /9, с.65/.

Предоставление государственной услуги осуществляется в соответствии:

1) Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1);

2) Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 2);

3) Земельным кодексом Российской Федерации;

4) Градостроительным кодексом Российской Федерации;

5) Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

6) Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

7) Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации";

8) Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

9) Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ);

10) Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи";

11) постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации";

12) постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"13;

13) постановлением Правительства Российской Федерации от 16 августа 2012 г. N 840 "О порядке подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации"14 (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 840);

Арендные земельные отношения, помимо ГК РФ, регулируются законом «О плате за землю», нормативными правовыми актами субъектов РФ и органами местного управления. Правовые основы земельных отношений также рассмотрены в федеральном за-коне от 7 июля 2003г. №113-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и постановлением Правительства РФ ог 7 мая 2003г. №262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Согласно Статье 1 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991г. №1738-1 «О плате за землю», «Использование земли в России является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли». Земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Арендная плата взимается за государственные и муниципальные земли, переданные в аренду. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных действующим Земельным кодексом РФ, устанавливается нормативная цена земли.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Характерные черты договора аренды (имущественного найма):

Передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю) (отличие договора аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем).

Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в гражданском кодексе не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества и специального субъектного состава.

По своей юридической природе договор аренды: /10, с.34/.

1. консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

2. возмездный (встречное предоставление в виде платы);

3. двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

4. синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями);

5. консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

6. возмездный (встречное предоставление в виде платы);

7. двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

8. синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Если арендатор (Вы), какие нужны документы:

Во-первых, необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости, а также убедиться в том, что представленные документы относятся именно к той недвижимости, которую Вы собираетесь арендовать. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом. Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест, она находится под залогом или в ином обременении и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею. Имеет смысл дополнительно запросить самостоятельно или у собственника выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы проверить актуальность на текущий момент предоставленной собственником информации.

Во-вторых, необходимо проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, иной единоличный исполнительный орган или подписант по доверенности) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить Устав (или выписку из устава), в котором должны быть отражены полномочия предполагаемого подписанта при заключении договора аренды, или доверенность. При этом в случае наличия подписанта по доверенности, обратите внимание на то, что единоличный исполнительный орган (генеральный директор и т.д.) не может передать по доверенности полномочия в большем объеме, чем обладает сам.

Если же документы сомнений не вызывают, можно переходить к заключению договора и составление договора аренды. В договоре необходимо наиболее точно указать объект недвижимости: его полный адрес, этаж, общую площадь, а также его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности и реквизиты самого свидетельства. Также целесообразно будет попросить предоставить БТИ и экспликацию (планировку) на офисное помещение, т.к. если эти данные не соответствуют реальности, Вас могут обязать заплатить штраф в случае проверки. В целях однозначного понимания предмета аренды рекомендуем оформить план помещения, с выделенной арендуемой площадью приложением к договору.

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается только в письменной форме. В каких бы отношениях Вы не состояли с арендодателем (собственником недвижимости), если Вы заключите устное соглашение о передаче права пользования помещением, такой договор будет недействительным. /11, с.22/.

Кроме того, если Вы заключаете договор аренды на срок более года, это потребует от Вас его государственной регистрации, только после которой договор будет считаться заключенным. Регистрации подлежат и все дополнительные соглашения к договору. Вне зависимости от даты заключения договора аренды, срок аренды будет течь с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, т.е. фактической передачи Вам права пользования арендуемым помещением.

Если в договоре не указан срок, на который Вы арендуете помещение, это будет воспринято как заключение договора на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, когда срок аренды, указанный в договоре, истек, но стороны не заявляют о намерении прекратить его действие. При этом условия, на которых будет продлен договор, будут теми же, что и при заключении первоначального договора.

Однако если при истечении срока договора Вы заключаете с арендодателем новое соглашение, то условия прежнего договора перестают быть для вас обязательными. Это значит, что и как арендатор (Вы), так как и арендодатель, можете предусмотреть новые условия пользования помещением. Но здесь важно помнить о том, что, если Вы не принимаете новые условия, поставленные арендодателем, Вы теряете преимущественное право на заключение договора.

В случае если по независящим от арендатора причинам Вы не могли пользоваться объектом аренды в течение определенного периода Вы не обязаны оплачивать такой период или имеете право потребовать уменьшения арендной платы в соответствующем объеме.

Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным. При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества. Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора. Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год. Также вы можете предусмотреть максимальный размер такого увеличения в процентном соотношении к размеру арендной платы, что, безусловно, будет удобно для планирования расходов Вашего бизнеса.

При этом важно помнить, что закон позволяет Вам, как арендатору, в ряде случае настаивать на пересмотре и уменьшении арендной платы. Так, закон однозначно выделяет «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды» (ст. 451 ГК РФ). Такими изменениями могут быть как появление независящих от воли сторон препятствий в пользовании объектом аренды (актуально для бизнеса, нацеленного на обслуживание клиентов при их присутствии), так и уменьшение объективной коммерческой стоимости (полезности) помещения и/или изменений логистики в месте нахождения объекта аренды, влияющее на прибыльность бизнеса. Помимо этого, уменьшения арендной платы Вы можете требовать и в случае ухудшения характеристик помещения, за которые несет ответственность арендодатель. /12, с.45/.

Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества. По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д. Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт. Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать.