3 Разработка рекомендаций по совершенствованию арендных отношений в мту федерального агенства по управлению государственным имуществом в челябинской и курганской областях

3.1 План мероприятий по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений

В условиях продолжающегося финансового кризиса, недостатка собственных налоговых и неналоговых доходов возрастает актуальность эффективного управления государственной собственностью, земельными ресурсами и контроль за эффективностью управления и распоряжения государственной собственностью, земельными участками, находящимися в государственной собственности.

В городе Челябинске на протяжении ряда лет формами распоряжения государственной собственностью являются:

- аренда движимого и недвижимого имущества

- передача в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственности. Реализации арендных отношений имеют при проведении конкурсов недостатки, поэтому были проведены мероприятия по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений.

Таблица 2 - План мероприятий по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений

Этапы	Мероприятия	Содержание	Сроки	Исполнители
1	2	4	5	6
1 этап	Создание информационного банка	Включение по каждому объекту информации (оценка имущества, технический паспорт, фото объекта с разных ракурсов на момент проведения конкурса)	В течении 3 месяцев	Отдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения
2 этап	Проведение консультаций с специалистом	Создание раздела на сайте МТУ с возможностью консультирования с специалистом	Раз в неделю	Отдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения
3 этап	Информационное обеспечение организации конкурса	Расширить базу подачи инф о конкурсе, что бы привлечь больше клиентов ,по мимо сайта , газеты, тв и т.д.	В течении 3 месяцев	Отдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения
4 этап	Работа с должниками и с нарушениями договора аренды	Работа с должниками, организация контроля и профилактики с чтобы не появлялись задолженности в будущем	Раз в месяц	Комиссия в которую входят специалисты и начальники отделов

Проведем анализ мероприятий указанные в таблице 2.

1 этап (мероприятие), создание информационного банка, предоставление в информационном поле данных для потенциальных арендаторов. При проведении оценки недвижимого имущества готового к передаче в аренду, объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей в том числе здания, сооружения, объекты такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы. Вся эта информация должна быть собрана и представлена в информационный банк Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», информацию:

• состав оцениваемой недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;

• характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;

• состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей недвижимости;

• перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность в которых возникла у оценщика в ходе проведения оценки.

Стоимость объектов оценки, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, определяется с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав. так же должен быть представлен технический паспорт объекта. Действующее законодательство РФ требует кадастрового учета объекта при заключении или продлении договора аренды. Это необходимо для точного установления объекта сделки, определения площади арендуемой недвижимости. Кадастровый паспорт на помещение или часть помещения требуется при государственной регистрации сделки, которая обязательна, если срок аренды превышает один год.

Часто основная сложность арендодателя заключается в том, что имеется кадастровый паспорт на всё здание или большое помещение, а для аренды необходим паспорт той части, которая является объектом сделки – магазина или кафе в торговом центре, столовой в государственном учреждении, аптеки в жилом комплексе и т. д. В связи с этим можно выделить два основных варианта действий. Часть здания для аренды (или часть помещения) выделена и имеет свой кадастровый номер или арендуется все здание целиком, в этом случае не требуется составление нового технического плана или внесения изменений в существующий. Арендодателю необходимо:

- Подготовить кадастровый паспорт объекта.

- Подготовить и заключить договор об аренде с указанием предмета договора.

- Пройти процедуру государственной регистрации в едином госреестре прав.

Если часть здания (или часть помещения) для аренды не выделена.

В этом случае собственнику здания или помещения необходимо сделать следующие шаги:

- Подготовить и заключить договор об аренде с указанием предмета договора.

- Заказать в нашей компании изготовление технического плана помещения или здания для аренды.

- Получить кадастровую выписку или кадастровый паспорт на объект (в этих документах будет указаны сведения о частях здания или помещения, в том числе кадастровые номера).

- Пройти процедуру государственной регистрации в едином госреестре прав.

Перед оформлением техплана необходимо решить – какие части помещения должны иметь свой кадастровый номер. Например, стоит ли выделять на техническом плане три комнаты как одну часть, или сделать их тремя объектами, даже если в настоящее время Вы не планируете сдавать каждую комнату в отдельности. Последний вариант более предпочтителен, так как позволяет в будущем гибко варьировать площадь аренды.

2 этап. Создание раздела на сайте МТУ и проведение консультаций с специалистом Отдела делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения  в специальном разделе по всем возникающим вопросам на предварительном этапе до конкурса по интересующим обьектам в режиме онлайн. Участник торгов обращаясь туда за консультацией чтобы узнать о возможности аренды того или иного здания или помещения:

— в государственное предприятие или учреждение, за которым оно закреплено;

— в органы государственной или муниципальной власти, которые осуществляют управление имуществом, не закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями. Перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур, ответственных за управление имуществом. Если на сайтах данная информация отсутствует, то за ее получением придется можно обращаться к специалисту. Информацию можно получить при личном обращении или написав заявление. Заявителю предоставляются следующие сведения об объекте, предназначенном для сдачи в аренду:

- наименование;

- адрес;

- функциональное назначение;

- перечень номеров помещений (при наличии);

- площадь, предназначенная для сдачи в аренду;

- наличие обременений.

Так же специалист в разделе на сайте МТУ отвечает на общие вопросы по оформлению и подаче заявки на участие в конкурсе.

3 этап. Информационное обеспечение организации конкурса,  где надо расширить базу подачи информации о конкурсе, что бы привлечь больше клиентов, то есть помимо сайта , давать информацию об обьектах аренды государственной собственности в газеты, местное телевидение.

Реестр объектов недвижимого имущества, предназначенных для сдачи в аренду, включает в себя следующие данные:

- наименование и местонахождение имущества;

- общая площадь имущества.

Информация, предоставляемая заявителям о муниципальной услуге, является открытой и общедоступной. Получателями данной услуги являются граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели (далее – заявители), желающие получить информацию об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду. Для получения информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду заинтересованные лица могут обратиться в к специалисту, либо направить письменное обращение, либо по адресу электронной почты.

Основными требованиями к информированию заявителей являются:

- достоверность предоставляемой информации

- четкость в изложении информации

- полнота информации

- наглядность форм предоставляемой информации

- удобство и доступность получения информации

- оперативность предоставления информации.

Информирование проводится в форме:

- устного информирования

- письменного информирования

- размещения информации на сайте

- размещения информации на местном канале телевидения

- размещения информации в местных газетах

Конечным результатом оказания услуги является предоставление актуальной и достоверной информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду.

4 этап. Проведение активной работы с должниками и с нарушениями договора аренды и организация контроля и профилактики с чтобы не появлялись задолженности в будущем.

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нужно предлагать в счет погашения задолженности такой вариант, как вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению, предлагать улучшения арендованного имущества.

 По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

 Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку. После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору.

И так 1 этап. Создание информационного банка, предоставление в информационном поле данных для потенциальных арендаторов:

- предварительная оценка имущества

- технический паспорт

- фото объекта с разных ракурсов на момент проведения конкурса.

2 этап. Проведение консультаций с специалистом Отдела делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения  на сайте МТУ в специальном разделе по всем возникающим вопросам на предварительном этапе до конкурса по интересующим объектам.

3 этап. Информационное обеспечение организации конкурса,  где надо расширить базу подачи информации о конкурсе, что бы привлечь больше клиентов, то есть помимо сайта, давать информацию об объектах аренды государственной собственности в газеты, местное телевидение.

4 этап. Проведение активной работы с должниками и с нарушениями договора аренды и организация контроля и профилактики с чтобы не появлялись задолженности в будущем.