§ 2. Участок недр как недвижимое имущество

2.1. Об особенностях гражданско-правового режима объектов

недвижимого имущества

Неправильно было бы считать, что особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества сводятся к необходимости государственной регистрации прав на него. Юридическое понятие недвижимой вещи возникло задолго до появления системы государственной регистрации (поземельной записи), зародившейся в средневековом германском праве. Право Древнего Рима со времени забвения манципации, этой особой формальной процедуры совершения сделок с особо ценными вещами (в том числе с земельными участками), связывало переход права собственности на недвижимое имущество с обычной передачей - традицией <1>. При этом римское право не отказывалось от использования категории недвижимости, как не отказывалось от него и право многих других государств, не знавших института государственной регистрации прав на недвижимость. Так, в Великобритании, право которой из глубины веков использовало категорию недвижимого имущества (Real Estate), государственная регистрация сделок (registration of deeds) с недвижимостями возникла только в 1925 г.

--------------------------------

<1> В V в. н.э. император Лев предпринял законодательную попытку по борьбе с мошенническими ипотеками, выполненными "задней" датой. В соответствии с принятой им конституцией (законом) залогодержатель по ипотеке, совершенной в публичной форме (перед судом), получил преимущество перед другими ипотеками, совершенными в простой письменной форме, хотя бы и более ранней датой. Однако это новое правило не повлияло на ту роль, которую играла традиция при переходе права собственности.

Особые телесные свойства недвижимого имущества послужили необходимой предпосылкой возникновения у недвижимых вещей особых юридических свойств. Неперемещаемость недвижимых предметов с необходимостью обусловила появление особых гражданских прав, возникающих только в отношении недвижимостей, особого порядка установления прав на недвижимости, а также закрепление специфических юридических связей между разными неперемещаемыми объектами. Речь идет, в частности, о юридических связях между земельным участком и объектами, состоящими с ним в прочной физической связи (постройками, насаждениями и т.д.), о возможности существования особых вещных прав, возникающих в силу такой связи (право застройки), и особых прав, обусловленных неизменным соседством с другими неперемещаемыми объектами (сервитуты, соседские права).

Само появление государственной регистрации, придавшей невиданную ранее стабильность обороту недвижимого имущества и сделавшуюся принципиально важной чертой его современного гражданско-правового режима, стало возможно лишь благодаря неперемещаемости недвижимого имущества.

С признанием участков недр недвижимыми вещами становится возможным решить ряд значимых правовых вопросов, обусловленных наличием стойких физических связей между участками недр и другими объектами недвижимого имущества: земельными участками и постройками. Речь идет о возможности установления между ними как объектами недвижимостей юридических связей, детерминированных их физической связанностью.

К такого рода связям относятся юридические связи участка недр с размещенными в нем подземными сооружениями и также с земельными участками, расположенными над участками недр.

2.2. О свойствах юридических связей между подземными

постройками и участками недр, в которых они расположены

2.2.1. О природе права пользования участками недр,

предоставленными для строительства и эксплуатации построек

Во многих случаях возведение и эксплуатация построек (даже не связанных с изучением и добычей полезных ископаемых) предполагает непременное использование участков недр. В связи с этим для правомерного строительства подобных сооружений и их последующей эксплуатации застройщику требуется наличие субъективного гражданского права на использование участка недр - недвижимой вещи, в которой располагается постройка.

Следуя этой посылке, отечественное законодательство устанавливает механизм наделения застройщика правом на использование участка недр. При этом право использования участка недр обладает гражданско-правовой природой, ибо возникает в результате действий юридически равных субъектов, обладающих автономной волей, организационно и имущественно обособленных.

Порядок возникновения права на пользование участком недр поставлен в зависимость от глубины проникновения постройки в недра участка.

Согласно ст. 19 Закона о недрах все собственники и владельцы земельных участков вправе без получения специального разрешения осуществлять строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт.X

Для использования недр в целях строительства любых других сооружений в недрах земли требуется получение лицензии на использование участка недр, в котором она будет расположена, в порядке, предусмотренном Законом о недрах и Федеральным законом от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции".X

При этом право на пользование участком недр для эксплуатации сооружений, используемых для добычи полезных ископаемых, предоставляется только на срок, в течение которого разрешена добыча полезных ископаемых, а право на пользование участком недр для эксплуатации других сооружений может быть предоставлено бессрочно.

Определяя порядок предоставления и прекращения прав пользования участками недр, отечественное законодательство крайне скупо освещает природу этих прав.

Указание Закона на то, что это право предоставляет его обладателю только правомочие пользования, а не правомочие владения, представляется обоснованным. Сама по себе возможность "физического" владения недвижимостями "по природе" (земельными участками, постройками и т.д.) является дискуссионной в науке <1>. Однако отечественное законодательство <2>, судебная практика <3>, а также многие ученые <4> признают возможным физическое обладание объектами недвижимого имущества, руководствуясь, в частности, тем, что осуществление господства над земельным участком может достигаться путем его огораживания и охраны, над домом - посредством его занятия и лишения других лиц права доступа внутрь и т.д. Не располагая возможностью основательно остановиться в рамках данной работы на этой проблеме (безусловно заслуживающей серьезного анализа), надо отметить, что физическое обладание участком недр, господство над ним (иначе говоря, владение) исключено самой его природой. В отличие от земельного участка, участок недр не может быть огорожен со всех сторон, он не может быть взят под охрану или, подобно дому, заперт на прочный замок, так, чтобы доступ к нему был полностью исключен.X

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, дополненное и переработанное).X

<1> Мнение о невозможности "физического" обладания недвижимостями по природе высказано Е.А. Сухановым (Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 2. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 184; Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 616), который полагает, что в отношении традиционных объектов недвижимости владение осуществляется юридическими способами, а потому собственник не может быть лишен владения иначе как путем оспаривания регистрационной записи, а при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (в жилой дом и т.д.) защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационного иска.

<2> Имеется в виду п. 2 ст. 223 ГК РФ, который прямо допускает возможность виндикации недвижимого имущества.X

<3> См., например, Постановления ФАС Московского округа от 28 октября 2004 г. N КГ-А40/9952-04, от 11 февраля 2003 г. N КГ-А40/230-03, от 7 сентября 1999 г. N КГ-А40/2813-99; ФАС Волго-Вятского округа от 1 июня 1999 г. N А11-5089/98-е-14/220; ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 февраля 2006 г. N А19-13138/05-26-Ф02-417/06-С2; ФАС Дальневосточного округа от 25 мая 1999 г. N Ф03-А16/99-1/592.X

<4> См., например: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.X

Поэтому определяя право на участок недр, производное от права собственности на него, именно как право пользования, а не как право владения, Закон достаточно точно отражает характер дозволенного поведения.X

Учитывая, что в результате предоставления этого права у его обладателя возникает возможность пользования участками недр, закономерно встает вопрос: является ли это право вещным или обязательственным?

Теория вещных прав исходит из необходимости установления законом исчерпывающего перечня вещных прав <1>. В него входят как права, названные законом вещными, так и права, прямо не названные вещными, но наделенные законом всеми отличительными чертами вещных прав. Именно наличие у вещных прав этих черт, которые в силу своей абсолютности имеют принципиальное правовое значение для собственника вещи, а также для лиц, не являющихся собственниками вещи и не участвовавших в установлении соответствующего вещного права, обусловливает необходимость существования закрытого перечня вещных прав. Возможность участников оборота самостоятельно формировать ранее неизвестные виды субъективных прав, обладающих чертами вещных прав, поставила бы в состояние правовой неопределенности всех других лиц, которые никогда не могли бы быть уверены в том, действуют ли в отношении них права, установленные соглашением других лиц.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2002. N 4. С. 8 - 9

Право на пользование участком недр не названо в Законе вещным правом. Более того, Закон не указывает на наличие у этого права всех свойств, которые должны наличествовать у вещных прав: абсолютности, права следования, возможности вещно-правовой защиты права пользователя участка недр.X

Закон говорит об исключительности права пользования недрами (ст. 7 Закона о недрах). Исключительность права указывает на принадлежащее его обладателю право требовать исключения всех прочих лиц от пользования участком, из чего следует невозможность возникновения у других лиц такого же права пользования в отношении участка недр. Таким образом, в исключительности проявляется абсолютность права на пользование вещью.X

Однако наличие у права пользования участком недр свойства абсолютности само по себе не превращает его в вещное право. Это объясняется тем, что право пользования не снабжено возможностью его вещно-правовой защиты. Закон не признает титульного пользователя участка недр его владельцем, что, как отмечалось выше, соответствует природе этого права. Между тем согласно общему правилу ст. 306 ГК РФ только законный владелец вещи обладает возможностью защищать свои права посредством вещно-правовых исков. Обладатель права пользования участком недр лишен возможности предъявлять вещно-правовые иски к собственнику участка недр и ко всем иным лицам, препятствующим осуществлению им права пользования.X

В результате можно констатировать, что обязательственное по своей природе право (пользования участком недр) Закон наделил свойством абсолютности, присущим вещным правам. Подобные явления, выражающиеся в придании обязательственным правам отдельных вещных свойств, довольно распространены в современном отечественном праве. Иногда они порождают правовые парадоксы, природу которых трудно объяснить, используя традиционные конструкции, используемые романо-германской правовой системой.X

Так, право пользователя участком недр, не относящееся к числу вещных прав, но при этом являющееся абсолютным, в силу своей абсолютности (исключительности) может быть нарушено всяким третьим лицом. В результате такого нарушения своего права пользователь недр сможет поставить вопрос о возмещении правонарушителем убытков, что не соответствует устоявшимся в науке и на практике понятиям об ответственности за нарушение обязательств и даже разделяемой далеко не всеми цивилистами концепции, допускающей возможность причинения вреда обязательственным правам со стороны лица, не участвующего в обязательстве <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.К. Райхера "Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав). В особенности применительно к советскому праву" включена в информационный банк согласно публикации - "Вестник гражданского права", 2007, N 2.X

<1> См.: Райхер В.К. Абсолютные и относительные права // Известия экономического факультета Ленингр. политех. ин-та, 1928. С. 297; Флейшиц Е.А. Обязательства из причинения вреда и из неосновательного обогащения. М.: Гос. изд-во юрид. лит., 1951. С. 33 - 38.

2.2.2. О правах на подземное сооружение

Закон о недрах не отвечает на вопрос о том, является ли лицо, создавшее подземное сооружение на основании предоставленного ему права пользования участком недр, собственником этого сооружения. Однако закрепление в ГК РФ многообразия объектов недвижимого имущества, в ряду которых значатся также и сооружения, приводит к выводу о том, что подземное сооружение является самостоятельной недвижимой вещью, а не составной частью участка недр, не его улучшением. Провозглашенная законодательством юридическая обособленность земельных участков от участков недр принципиально подрывает возможность считать подземные сооружения составной частью участков недр еще и по той причине, что такие сооружения, как правило, выходят на поверхность земли, а, будучи неделимыми (как физически, так и технологически), они не могут выступать в качестве составных частей одновременно двух недвижимых вещей: участка недр и земельного участка.X

Поскольку законодательство не устанавливает, что подземные сооружения могут находиться исключительно в государственной собственности, нет оснований считать, что они не могут принадлежать пользователям недр - частным лицам или муниципиям, которыми они были построены.

Вопрос о характере юридических связей между подземными постройками и участками недр встает особо остро в двух случаях: при прекращении права пользования участком недр, а также при переходе права собственности на подземное сооружение к другому лицу.

2.2.3. О свойствах юридических связей между подземными

постройками и участками недр при прекращении права

пользования участком недр

По общему правилу право пользования участком недр, в котором размещены постройки, предназначенные для добычи полезных ископаемых, прекращается по истечении срока, на который это право было предоставлено. Право пользования, предоставляемое для строительства и эксплуатации в недрах земли построек, не связанных с добычей полезных ископаемых, может быть бессрочным. Но по установленным Законом основаниям даже это право может прекратиться (в частности, при возникновении определенного условия, если оно зафиксировано в лицензии, с наступлением которого прекращается право пользования недрами, нарушения пользователем недр существенных условий лицензии, систематического нарушения пользователем недр установленных правил пользования недрами).X

Согласно ст. 26 Закона о недрах предприятия по добыче полезных ископаемых и подземные сооружения, не связанные с добычей полезных ископаемых, подлежат ликвидации или консервации по истечении срока действия лицензии или при досрочном прекращении пользования недрами. При этом в состав предприятий по добыче полезных ископаемых входят подземные сооружения, предназначенные для добычи полезных ископаемых.X

Из этой нормы следует, что наш Закон не допускает использование подземного сооружения его собственником после прекращения у него права пользования участком недр, в которых сооружение расположено.X

Однако эта норма не содержит прямого ответа на вопрос о том, какова юридическая судьба подземного сооружения после прекращения права пользования участком недр. Так, Закон ничего не говорит о том, с какого момента у собственника такого сооружения прекращается право собственности на него. В связи с этим возникает проблема с определением лица, управомоченного решать вопрос о том, что делать с сооружением: ликвидировать его (уничтожать) или консервировать. Отсюда же вытекает вопрос о судьбе материалов, оставшихся в результате его ликвидации.X

В правовых системах, где недра, равно как и расположенные на участке (в том числе в его недрах) сооружения, рассматриваются только в качестве составной части земельного участка, не возникает проблем, связанных с определением судьбы таких сооружений на случай прекращения у лица, которое их построило, права пользования соответствующим земельным участком. Все капитальные постройки признаются в этих системах улучшениями земельного участка, в недрах которого они созданы, а тот, кто их построил, обладает лишь особым вещным правом, позволяющим ему пользоваться ими. С прекращением его права постройки остаются в собственности собственника земельного участка. При этом на собственника может быть возложена обязанность возместить застройщику стоимость произведенных им улучшений.

Во многих других правопорядках за застройщиком признается право собственности на сооружения, построенные им на чужом участке. Например, в Германии постройка, возведенная на чужом участке застройщиком, признается несущественной составной частью земельного участка, а составной частью права застройки и, как следствие этого, принадлежит застройщику. Однако и в этих системах прекращение права пользования земельным участком (его недрами) для строительства и эксплуатации построек является основанием прекращения у застройщика права собственности на постройки. Они либо переходят в собственность собственника участка, либо подлежат сносу с передачей строительных материалов и мусора, оставшихся от их разрушения, лицу, которое раньше было их собственником <1>.

--------------------------------

<1> О подходах разных правопорядков к строительству на чужом земельном участке см., например: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905; Митилино М.И. Право застройки. Киев, 1914. С. 158 - 170.

Эти правила являются глубоко обоснованными с точки зрения теории недвижимого имущества. Как отмечалось выше, использование подземного сооружения с необходимостью означает и использование участка недр, в котором оно расположено (равно как использование наземной постройки невозможно без использования занятого ею земельного участка). И вряд ли обоснованно признавать собственником постройки лицо, навсегда лишившееся права использовать участок, на котором расположена постройка, а значит, и саму постройку.

Между тем, если в законе отсутствуют нормы, прямо определяющие судьбу постройки, воздвигнутой на земельном участке или сооруженной в участке недр, на случай, когда ее собственник не располагает правом на соответствующий участок недр, то у собственника земельного участка (или участка недр) неминуемо возникают сложности в защите своего права от нарушений со стороны собственника такой постройки, выражающихся в беститульном использовании его участка. Это объясняется коллизией норм, защищающих права собственника участка, с одной стороны, и собственника постройки, с другой стороны. Так, собственник участка вправе требовать устранения препятствий в осуществлении его права. Поэтому есть основания предполагать, что он может требовать освобождения участка недр от постройки, находящейся там в отсутствие права пользования участком. Однако же и собственник такой постройки будет утверждать, что он вправе добиваться защиты своего права собственности на постройку от любых посягательств со стороны кого бы то ни было, включая собственника расположенного под ней участка.

В силу исторических причин отечественное законодательство, а также доктрина и суды допускают использование земельных участков со стороны собственников построек, правомерно возведенных на этих участках, при отсутствии у собственников построек прав на участки <1>.

--------------------------------

<1> В отношении такого рода случаев беститульного пользования земельными участками в отечественной науке было высказано предложение предоставить законом особое право (право ограниченного владения) собственникам построек, расположенных на этих участках (см.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 33 - 39).

Законом установлены специальные правила, определяющие отношения собственника земельного участка и расположенной на нем постройки после прекращения у собственника постройки принадлежавшего ему права на участок (ст. 272 ГК РФ). Однако эти правила не касаются отношений собственника подземной постройки и участка недр, в котором она расположена.X

Прекращение принадлежавшего собственнику подземного сооружения права пользования участком недр, в котором оно расположено, не названо Законом в числе оснований для прекращения права собственности на это сооружение (в то время как согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается только по основаниям, установленным законом). Более того, в соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ при изъятии горного отвода расположенное в нем сооружение может быть изъято у собственника путем его выкупа государством или продажи с публичных торгов. Эта норма также подтверждает, что прекращение права на участок недр не влечет автоматического прекращения права собственности на подземную постройку: до принудительного отчуждения подземной постройки при изъятии горного отвода собственность на постройку сохраняется за прежним собственником.X

Поскольку у государства есть право на выкуп или продажу подземного сооружения с публичных торгов, оно может им как воспользоваться, так и не воспользоваться. Экономическая целесообразность выкупа постройки будет иметь место только в том случае, когда государство в дальнейшем рассчитывает не уничтожать эту постройку, а использовать ее, передав ее лицу, которое одновременно будет наделено правом пользования соответствующим участком недр. Продажа этого сооружения с публичных торгов возможна только при условии одновременного приобретения ее покупателем права на использование участка недр, в котором она находится.

Те подземные сооружения, которые не будут выкуплены государством, подлежат ликвидации или консервации в силу императивного правила ст. 26 Закона о недрах. Так как Закон не дозволяет уничтожать чужое имущество и не устанавливает исключений из этого общего запрета для случаев уничтожения подземных сооружений, есть основания считать, что уничтожение подземных сооружений, обозначенное в ст. 26 Закона о недрах, равно как и его консервация, производится не государством, а их собственниками. Иными словами, у собственников построек существует обязательство перед государством произвести ликвидацию или консервацию подземных сооружений при прекращении права пользования участком недр, в которых они расположены.X

Такого рода обязательства известны правовым системам, знакомым с правом застройки. Как уже отмечалось, при прекращении вещного права застройки собственник земельного участка может наделяться правом требовать от застройщика освобождения земельного участка от воздвигнутых им построек.

В связи с тем что право собственности на подземную постройку сохраняется до момента ее уничтожения и собственник сам вправе в установленных законом пределах определять способы распоряжения своим имуществом, а также в связи с тем, что закон не устанавливает исключений из общего правила о праве самого обязанного лица выбрать один из нескольких возложенных на него возможных вариантов поведения (ст. 320 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что собственник постройки сам вправе решить, как с ней поступить - ликвидировать или законсервировать.X

В свою очередь, ликвидация подземного сооружения, предусмотренная ст. 26 Закона о недрах, влечет прекращение права собственности на него, ибо в результате ее уничтожается предмет права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ).X

Однако совсем другая правовая ситуация складывается при консервации подземной постройки. Консервация, т.е. приведение объекта в состояние, обеспечивающее его сохранность, но не позволяющее его использовать, не является основанием для прекращения права собственности на этот объект. Несмотря на то что консервация означает неиспользование объекта по назначению, состояние консервации является не правовым, а фактическим. Поскольку иное не установлено Законом, факт консервации не является юридическим фактом, приводящим к лишению собственника законсервированного объекта правомочий, присущих собственнику. Поэтому даже если собственник законсервирует подземное сооружение, это не будет означать, что он лишится своего права собственности на него.X

Строго говоря, наш Закон, предписывая собственнику законсервировать подземное сооружение и не лишая его права собственности на сооружение, тем самым дозволяет собственнику продолжать использовать участок недр для размещения в нем этого сооружения. Это является еще одним случаем дозволенного Законом пользования недвижимым имуществом (наряду с довольно многочисленными аналогичными случаями владения и пользования земельными участками), которое отечественная наука признает беститульным.X

2.2.4. О свойствах юридических связей между подземным

сооружением и участком недр, в котором оно располагается,

при переходе права собственности на подземное сооружение

к другому лицу

Не менее остро встает вопрос о юридических связях между этим сооружением и участком недр, в котором оно располагается, при переходе права собственности на подземное сооружение к другому лицу.

Как отмечалось выше, возможность перехода права на использование участка недр к другому лицу существенно ограничена Законом по кругу лиц, которым может передаваться такое право, и основаниям для его передачи. Закон о недрах не содержит норм, аналогичных нормам земельного законодательства, согласно которым к приобретателю постройки, земельный участок под которой принадлежал отчуждателю не на праве собственности, а на другом праве, автоматически переходит право на участок, принадлежавший отчуждателю.X

При этом Закон не запрещает собственнику подземного сооружения отчуждать его и распоряжаться им в иных формах, приводящих к последующему отчуждению (залог и т.д.).X

Более того, в силу существующих правил необходимым условием для перехода права на использование участков недр по основаниям, установленным в ст. 17.1 Закона о недрах, в ряде случаев (при переходе права на использование участка недр от материнского общества к дочернему и наоборот) является состоявшаяся "передача имущества, необходимого для осуществления деятельности, указанной в лицензии на пользование недрами, в том числе из состава имущества объектов обустройства в границах лицензионного участка". Здесь сам Закон требует, чтобы подземные сооружения были отчуждены их собственником другому лицу еще до передачи ему права пользования участком недр, и тем самым прямо санкционирует беститульное использование участка недр. При этом Закон не содержит оснований с уверенностью считать, что после перехода права собственности на подземное сооружение к другому лицу ему действительно будет уступлено право пользования соответствующим участком недр.X

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что наш Закон не содержит препятствий для отчуждения подземной постройки лицу, не обладающему правом пользования соответствующим участком недр.X

Подводя итоги сказанному, надо констатировать, что в отечественном законодательстве пока еще не сформировались правила, которые бы ясно и целенаправленно структурировали юридические связи между участками недр и расположенными в них постройками.

Нормативные акты, регулирующие строительный процесс и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, почти не замечают особенностей гражданско-правового режима подземных сооружений и их юридической связанности с участками недр. Так, градостроительное законодательство не требует наличия у лица, получающего разрешение на возведение подземного сооружения, доказательств наличия права на участок недр. А законодательство о государственной регистрации не требует, чтобы при регистрации права на незавершенное строительством подземное сооружение предоставлялись документы о правах застройщика на участок недр.

Очевидно, что проявившиеся в последние годы попытки произвести улучшения законодательства в сфере установления юридических связей между правами на земельные участки и правами на расположенные на них постройки должны коснуться также прав на участки недр и расположенные в них постройки.

2.3. Юридические связи между земельным участком и

расположенным под ним участком недр

Юридические связи между земельным участком и расположенным под ним участком недр, предопределяемые неизменностью соседства этих объектов, многообразны и становятся еще многообразнее в том случае, когда в недрах находятся подземные постройки.

2.3.1. Юридические связи между участком недр и земельным

участком должны с необходимостью возникать в тех случаях,

когда для использования участка недр необходимо

пользоваться земельным участком

Пользование участком недр может осуществляться и без использования всех расположенных над ним земельных участков (например, когда доступ к участку недр возможен всего лишь с одного из расположенных над ним земельных участков). Поэтому юридические связи, обусловленные потребностью использовать земельный участок, возникают между этими объектами не всегда. Необходимость их существования детерминирована не столь жестко, как потребность в юридических связях между земельным участком и расположенной на нем постройкой.

В силу п. 6 ст. 11 Закона о недрах предоставление лицензии на пользование недрами осуществляется при наличии согласия собственника земельного участка, землепользователя или землевладельца на предоставление соответствующего земельного участка для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр. Речь, очевидно, идет не о всех земельных участках, расположенных над участком недр, а только о тех земельных участках, на которых требуется проводить работы в целях использования участка недр.X

Согласие означает предоставление пользователю недр гражданского права осуществлять использование земельного участка на определенном праве. Этим правом могут быть аренда и ссуда <1>. Не столь очевиден вопрос о возможности обременения земельного участка сервитутом для использования участка недр.

--------------------------------

<1> Федеральному казенному предприятию земельный участок, принадлежащий на праве собственности государству, может быть предоставлен также на праве бессрочного пользования.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ правом требовать предоставления земельного сервитута обладает собственник недвижимого имущества, использование которого по назначению затруднено в отсутствие возможности пользоваться соседним чужим земельным участком. Такое же право закон предоставляет обладателю права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Однако лицу, обладающему правом пользования участком недр, закон не предоставляет право требовать установления сервитута. Поэтому в случае, когда в недрах не создано сооружение, правом требовать установления сервитута для использования участка недр обладает только его собственник - государство.X

Если же в недрах земельного участка создано сооружение, то его собственник приобретает право требовать установления сервитута в отношении этого земельного участка. При этом он может воспользоваться таким преимуществом сервитута перед арендой <1>, как возможность его установления в принудительном порядке.

--------------------------------

<1> Сравнение сервитута с арендой допустимо лишь в связи с тем, что отечественное право придало ей множество вещных черт (право следования, защита арендатора вещными исками), сближающих ее с сервитутом.

Надо учитывать, что большинство подземных построек выходят на поверхность земли, располагаясь одновременно как в участке недр, так и на земельном участке. В связи с этим отдельного решения требует вопрос о последствиях прекращения у собственника подземного сооружения прав на земельный участок, на котором расположена часть такого сооружения. В случае когда право на земельный участок, занятый постройкой, прекращается, должны применяться последствия, установленные ст. 272 ГК РФ. В силу этой нормы расположенные на участке постройки должны быть снесены или выкуплены собственником земельного участка либо собственник постройки должен будет выкупить соответствующий земельный участок или приобрести право его использования. Между тем снос части единого сооружения, расположенного одновременно на земельном участке и в участке недр, означал бы нанесение вреда, возможно непоправимого, всему сооружению в целом, для чего нет оснований. Выкуп собственником земельного участка подземного сооружения также недопустим, поскольку ст. 272 ГК РФ дает ему возможность выкупить только постройку, оставшуюся на земельном участке, а приобрести в собственность только часть неделимого сооружения, расположенную на участке, нельзя (поскольку она не является вещью). В этих условиях из всех возможных вариантов обеспечения баланса интересов собственника постройки и расположенного под ней земельного участка, предусмотренных ст. 272 ГК РФ, остается только право собственника подземного сооружения требовать выкупа земельного участка, на котором расположена часть подземного сооружения, или приобретения права пользования этим участком.X

2.3.2. Неразрывное соседство участков недр и расположенных

над ними земельных участков обусловливает также

возникновение у собственника земельного участка и

пользователя участка недр так называемых соседских прав

Соседские права, которые называют также "правами участия частного" <1>, выражаются в возможности требовать от соседа осуществления принадлежащего ему права собственности на недвижимость с учетом ограничений, установленных в целях обеспечения прав и законных интересов соседа, предъявляющего эти требования.

--------------------------------

<1> См., например: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 213 - 214; Новицкий И.Б. Право соседства // Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 82 - 111.

Самое существенное из таких ограничений в отношении прав собственников земельных участков и соседствующих с ними пользователей участков недр - это ограничение застройки земельных участков, расположенных над участком недр.

Согласно ст. 22 Закона о недрах пользователь недр имеет право ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода. Это право пользователя недр действует в отношении всех расположенных над горным отводом земельных участков, и только в том случае, когда участок недр предоставлен для целей, связанных с изучением и добычей полезных ископаемых. Очевидно, что требование об ограничении застройки касается только нового строительства (включая реконструкцию зданий и сооружений) <1>.X

--------------------------------

<1> В случае если для использования участка недр требуется снос уже существующих над ним строений и в его использовании имеется государственный или муниципальный интерес, застроенные земельные участки могут быть изъяты в установленном порядке для государственных или муниципальных нужд.

Многие ограничения в строительстве обусловлены публичными запретами, которые установлены в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством <1>. Однако пользователь участка недр, используемого для изучения или добычи полезных ископаемых, может устанавливать для собственника (пользователя) земельного участка любые дополнительные ограничения в застройке земельных участков по сравнению с ограничениями, установленными в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. Это объясняется тем, что Закон о недрах не ограничивает требования, предъявляемые собственнику или пользователю участка со стороны пользователя участка недр, какими-либо пределами.X

--------------------------------

<1> Согласно Градостроительному кодексу такие ограничения должны быть установлены в правилах землепользования и застройки территорий, составной частью которых будут являться градостроительные регламенты.X

Положение собственника такого земельного участка становится особенно затруднительным по той причине, что, как уже отмечалось выше, при предоставлении в пользование участка недр согласие собственника земельного участка испрашивается лишь тогда, когда на этом земельном участке должны будут вестись работы, связанные с использованием участка недр. Во всех остальных случаях собственник участка лишен возможности воспрепятствовать предоставлению участка недр, расположенного под его земельным участком, для использования и, как следствие этого, в любой момент может столкнуться с требованием пользователя участка недр об ограничении застройки принадлежащего ему земельного участка. Правом требовать выкупа принадлежащего ему земельного участка собственник также не наделен. У собственника участка нет также возможности доказать, что в ограничении его права на застройку проявляется так называемый негативный сервитут (т.е. сервитут, сводящийся к ограничению собственника в использовании его вещи в пользу собственника соседской недвижимости), возникший в силу указания закона <1>, и потребовать платы за предоставление сервитута. Это объясняется тем, что согласно императивной норме п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться только в пользу собственника другого объекта недвижимого имущества, а не в пользу обладателя права пользования участком недр.X

--------------------------------

<1> Речь идет о так называемых легальных сервитутах, возникающих не в силу заключения договора между собственником участка и серветуарием, а в силу других обстоятельств, указанных в законе (об этом см., например: Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 63).

В случае когда участок недр предоставлен не для изучения и добычи полезных ископаемых, а в иных целях, пользователь недр может ограничивать в праве застройки собственника земельного участка только в пределах и в порядке, установленных градостроительным законодательством.

Англосаксонские правовые системы наделяют собственника земельного участка так называемым правом на поддержку (right of support) <1>. В силу этого права собственник участка может требовать от собственника участка недр, расположенного под земельным участком, обеспечения поддержки поверхности земельного участка с расположенными на нем постройками от проседания (обрушения). При этом вопрос о возникновении права на поддержку поставлен в зависимость от того, был ли участок застроен на момент возникновения права собственности на участок недр у его приобретателя. Если участок недр был застроен, собственник участка недр обязан обеспечить поддержку участка в том виде, в каком он уже существует. Однако он не отвечает за проседание участка в случае его последующей застройки или увеличения нагрузки на участок в результате других действий.

--------------------------------

<1> William B. Howarth. Nutshells Land Law. Fifth ed. T.: Sweet&Maxwell, 2000. P. 9; Right to Support of Land // Harvard Law Review. Vol. 10. No. 3 (Oct. 26, 1896). P. 183 - 184.

Отечественное законодательство не создало специального права, аналогичного праву поддержки. Между тем в силу запрета причинять вред чужому имуществу ни собственник земельного участка, ни пользователь участка недр не должны совершать действий, в результате которых имущество кого-либо из них было бы повреждено, в том числе при проседании земельного участка, обрушении подземных сооружений и т.д. Более того, если деятельность собственника (пользователя) участка или пользователя участка недр создает угрозу причинения вреда имуществу кого-либо из них, он может потребовать запрета потенциально опасной деятельности на основании ст. 1065 ГК РФ и ст. 8 Закона о недрах. Таким образом, в нашем законодательстве вопрос об обеспечении поддержки земельного участка решается посредством норм о деликтах, а также путем установления градостроительных ограничений и наделения пользователя участка недр, предоставленного для исследования или добычи полезных ископаемых, правом ограничивать застройку земельных участков, расположенных над участком недр.X

Между тем отечественный закон не исключает возможности заключения соглашения между пользователем недр и собственником расположенного над ними земельного участка, в котором стороны могли бы принять на себя обязательства обеспечить дополнительное укрепление подземных сооружений и тем самым создать возможности для строительства более тяжелых объектов на земельном участке, расположенном над ними, или, наоборот, ограничить строительство на таком участке.

2.4. О государственной регистрации прав на участки недр

Необходимость государственной регистрации является одной из основных черт гражданско-правового режима недвижимости в отечественном правопорядке. В результате отнесения участков недр к недвижимым вещам может возникнуть предположение <1> о том, что на участки недр должны распространяться правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

--------------------------------

<1> Мерцалова Г.В. Недра как объект государственной регистрации права собственности и других прав // Законодательство и экономика. 2004. N 12.X

Между тем Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не создает механизм, который позволял бы осуществлять такую регистрацию. В установленной системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним технически нет места, куда могли бы вноситься записи о правах на участки недр. Согласно ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для записи о правах на каждый объект недвижимости отводится специальный раздел (в чем, в частности, проявляется принцип специальности регистрационной системы). Возможность открытия таких разделов предусмотрена для земельных участков, зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений в зданиях и сооружениях, но не для участков недр, что делает государственную регистрацию прав на участки недр невозможной <1>.X

--------------------------------

<1> Надо заметить, что в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним упоминается возможность государственной регистрации договора аренды участков недр. Однако такая регистрация невозможна не только в силу указанной выше причины, но еще и потому, что законодательство о недрах не допускает сдавать участки недр в аренду.X

В связи с этим возникает вопрос о том, в какой степени отсутствие государственной регистрации права собственности на участки недр и права пользования ими влияет на их правовое положение и порождает ли оно принципиальное отличие участков недр от других видов недвижимого имущества.

Целью существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество является формирование максимально объемлющей, а также публично достоверной и доступной картины наличия гражданских прав на объекты недвижимого имущества. В то же время вопрос о праве собственности на участки недр решен российским законодательством императивно: это право принадлежит государству <1>. Поэтому невнесение в ЕГРП записей о праве собственности на участки недр не понижает уровень осведомленности участников оборота об их принадлежности <2>.

--------------------------------

<1> О том, какой именно публично-правовой субъект скрывается под именем "государство", сказано ниже.

<2> По этой причине некоторые авторы считают, что в государственной регистрации прав на участки недр нет необходимости (см.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006).

Возможность регистрации права пользования участками недр в ЕГРП также не предусмотрена законом, чему есть причины. Регистрация прав на недвижимость преследует цель обеспечения стабильности оборота недвижимого имущества, в том числе путем создания препятствия на пути недобросовестных собственников недвижимости, стремящихся скрыть от своих контрагентов, заинтересованных в приобретении прав на эту недвижимость, тот факт, что недвижимость уже обременена правами, которые полностью исключают возможность возникновения права, устанавливаемого позднее, или понижают его ценность. Отечественный законодатель, не требуя государственной регистрации права пользования недрами в ЕГРП, по всей видимости, исходит из предположения о добросовестности государства как единственно возможного собственника недр, исключающей возможность нарушения права недропользователя (путем предоставления ему участка недр, уже обремененного правом другого лица). Законом о недрах предусмотрена обязательная регистрация любой выданной лицензии на пользование недрами. В отличие от систем регистрации прав на недвижимое имущество, система регистрации лицензий не допускает публичного доступа к содержащейся в ней информации. Однако функционирование этой системы должно исключить возможность ошибки самого государства при предоставлении участков недр в пользование, а именно возможность предоставления в пользование участка недр, уже обремененного правами другого пользователя.X

Между тем при исследовании вопроса о необходимости государственной регистрации прав на участки недр можно предположить, что нахождение в разных информационных системах сведений о собственнике подземных сооружений и обладателе права пользования тем участком недр, в котором это сооружение расположено, порождает проблемы для приобретателя подземного сооружения.

Дело в том, что лицо, принимающее решение о приобретении подземной постройки, не имеет возможности самостоятельно проверить, имеется ли у ее отчуждателя право на использование соответствующего участка недр.

ЕГРП построен по принципу единого объекта недвижимости, в силу которого раздел о правах на постройку располагается сразу за разделом о правах на расположенный под ней земельный участок (п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Это сделано как раз для того, чтобы при внесении записей в Реестр и при обращении к нему можно было установить наличие юридических связей между земельным участком и расположенными на нем постройками. Однако государственная регистрация прав на подземные постройки не может быть в настоящее время основана на принципе единого объекта, поскольку, как отмечалось выше, система ведения Реестра технически не позволяет регистрировать права на участки недр.X

Во многих случаях этот недостаток системы ведения Реестра не имеет существенного значения. Лицо, которому не может быть передано право на использование участка недр в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона о недрах, и которое, несмотря на это, решается на приобретение подземного сооружения, расположенного в недрах соответствующего участка, в любом случае должно осознавать наличие правовых рисков, связанных с таким приобретением.X

В случае когда приобретатель постройки является лицом, которому на основании ст. 17.1 Закона о недрах может быть передана лицензия (его дочерним или материнским обществом, юридическим лицом, создаваемым в результате реорганизации в форме выделения и разделения), между ним и отчуждателем существуют юридические отношения, которые либо исключают возможность приобретателя самостоятельно формировать свою волю на приобретение сооружения (например, при покупке дочерним обществом у материнского), либо дают приобретателю возможность осуществить эффективный контроль за действиями и составом имущества отчуждателя (например, при покупке сооружения материнским обществом у дочернего).X

Между тем невозможность получения из системы ведения Реестра публично доступной информации о наличии у собственника подземной постройки права на использование соответствующего участка недр в ряде случаев имеет существенное значение для участников оборота. Речь идет о тех случаях, когда на основании ст. 17.1 Закона о недрах подземная постройка приобретается в составе предприятия (имущественного комплекса) должника, отчуждаемого на стадии внешнего управления или конкурсного производства, а также о случаях слияния и присоединения юридических лиц. Во всех этих ситуациях подземное сооружение переходит от юридического лица, полностью неподконтрольного приобретателю. В связи с этим у приобретателя возникает обоснованная потребность получить официальную информацию о праве отчуждателя на использование участка недр. При этом он должен быть уверен, что речь идет именно о том участке недр, в котором расположена постройка. В целях решения этой проблемы необходимо изменить систему ведения ЕГРП и установить механизм регистрации права пользования участками недр.X