Комментарии

Андрей Андреевич Громов

доцент Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, кандидат юридических наук

Последствия необоснованного отказа арендатора принять объект аренды

Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196

Если между сторонами заключен договор аренды, но объект еще не передан, отказ арендатора от приемки объекта не позволяет арендодателю понудить арендатора к исполнению в натуре. Средства защиты арендодателя ограничены правом требовать взыскания убытков и обусловлены обязанностью осуществлять действия, направленные на уменьшение собственных потерь, т.е., по сути, на поиск нового арендатора. В настоящей статье дана оценка приведенному подходу.

Ключевые слова: аренда, кредиторские обязанности, исполнение в натуре

4

Комментарии

Andrey Gromov

Associate Professor at the Alexeev Research Centre for Private Law under the President of the Russian Federation, PhD in Law

Consequences of the Tenant’s Groundless Refusal to Accept the Object of the Lease

Case Comment on the Judgment of the Chamber for Commercial Disputes of the SC RF No. 305-ЭС20-4196, 26 June 2020

If a lease agreement has been concluded between the parties, but the possession has not been delivered to the lessee, the latter’s refusal to accept the object does not allow the lessor to sue the tenant to compel him to pay the rent and thus perform the lease agreement in kind. The lessor’s remedies are limited to the compensation of damages the amount of which is controlled by his obligation to take actions to mitigate losses, i.e. to find a new lessee. This article gives an assessment of this approach.

Keywords: lease, creditor’s duties, performance in kind

Интерес кредитора в получении реального исполнения в последнее время получил существенную поддержку. Однако не только кредитор заинтересован в том, чтобы управомоченное лицо получило обещанное предоставление в пол-

ном соответствии с условиями договора. Должник по обязательству, несомненно, также может обоснованно рассчитывать на подобное развитие событий, если его действия не предполагают никакого нарушения. В частности, интерес должника обусловлен тем, что, исполняя договор, он избегает наступления ответственности и возникновения у кредитора требований о взыскании убытков. Например, осуществляя исполнение самостоятельно, должник экономит на разнице между стоимостью собственных действий и стоимостью исполнения по замещающей сделке. Не менее значимым для должника является право потребовать исполнения от контрагента, лишенного возможности заявить возражение из п. 3 ст. 328 ГК РФ.

Однако какие последствия будут иметь место при ненадлежащем исполнении кредитором своих обязанностей по приемке исполнения? Сможет ли должник требовать от кредитора исполнения такой обязанности в натуре? Нужно ли ему это? Как распределяются риски при просрочке кредитора? Уменьшается ли в подобном случае ответственность должника? Какие дополнительные затраты должен возместить кредитор? Вправе ли должник требовать от контрагента, находящегося в просрочке кредитора, встречного предоставления? Ряд ответов на эти вопросы на примере отношений из договора аренды содержится в комментируемом определении.

1.Фабула дела и выводы нижестоящих инстанций

Сапреля по август 2018 г. велись переговоры о заключении договора аренды нежилых помещений. 17.08.2018 стороны заключили договор, согласно которому арендатор с 23.08.2018 вправе начать завозить мебель для размещения офиса,

5

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

а 27.08.2018 обязан принять помещения по акту. Арендатор также должен был заплатить гарантийный взнос.

Договор заключен на 11 месяцев.

Однако арендатор в установленный договором срок помещения не принял, акт приема-передачи помещений в аренду не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил, игнорируя требования арендодателя. Более того, арендатор направил контрагенту уведомление об одностороннем отказе от договора.

Считая договор действующим и настаивая на исполнении арендатором своих обязанностей, арендодатель обратился с иском в суд, потребовав, чтобы арендатор:

–принял объект аренды;

–уплатил гарантийный взнос (равный месячной арендной плате);

–выплатил неустойку за просрочку гарантийного взноса;

–возместил убытки, равные арендной плате за период с 27.08.2018 по 30.09.2018.

Суд первой инстанции, решение которого было оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворил в полном объеме. Мотивируя свое решение, суд указал, что односторонний отказ арендатора не породил правовых последствий, так как ни договор, ни закон не предоставляли в данном случае арендатору соответствующего права.

Суд отклонил довод арендатора о том, что гарантийный взнос не подлежит взысканию, поскольку служит обеспечением обязательств арендатора по соблюдению условий аренды помещений, которые отсутствуют ввиду сохранения владения за арендодателем. Суд отметил, что обязанность по уплате взноса не поставлена в договоре в зависимость от передачи помещений арендодателю.

Взыскивая убытки в размере арендной платы за период с 27.08.2018 по 30.09.2018, суд учел позицию истца, что истребуемая сумма — это то, на что кредитор был вправе рассчитывать, если бы арендатор принял помещение и выплачивал арендную плату. При этом в материалы дела также были представлены доказательства того, что поиск нового арендатора займет не менее трех месяцев, что означает, что размер убытков покрывает и сумму взноса, и арендную плату за обозначенный период. Суду были предъявлены и доказательства того, что в течение 2018 г. арендодатель заключил 8 договоров по оказанию услуг по поиску арендаторов и осуществил 17 показов помещений, которые, однако, не завершились заключением договора с третьим лицом.

2. Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отказал в требовании об обязании арендатора принять объект аренды, а в остальной части направил дело на новое рассмотрение.

6

Комментарии

Обсуждая вопрос о понуждении арендатора к приемке объекта, Суд указал, что неподписание арендатором акта приема-передачи является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. При этом арендатор несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его осуществлению в натуре. Обосновывая этот вывод, Суд ссылается на п. 2 ст. 406 ГК РФ, отмечая, что в соответствии с данной нормой должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям ст. 308.3 ГК РФ.

Вто же время суд подчеркнул, что арендатор не вправе при утрате интереса к аренде отказаться от договора, если такое право не вытекает из закона или договора. Применительно к спорным арендным отношениям ни договор, ни закон не предоставляли арендатору соответствующую возможность. Суд отметил, что в подобной ситуации сторона, утратившая интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне.

Вчасти взыскания гарантийного взноса и убытков дело было направлено на новое рассмотрение с целью исследовать вопрос о размере убытков и возможности их компенсации посредством взыскания гарантийного взноса.

3.Комментарий

Вданном случае Верховным Судом РФ затронуты по меньшей мере два вопроса:

1)вправе ли арендодатель требовать от арендатора приемки объекта аренды?

2)если арендатор не принимает объект, вправе ли арендодатель требовать взыскания арендной платы или он должен ограничиться лишь взысканием убытков?

На первый вопрос ВС РФ однозначно отвечает отрицательно, отказывая арендодателю в возможности понудить арендатора к приемке объекта.

На второй вопрос однозначного ответа не дается, но из текста определения усматриваются определенные намеки на то, что требования арендодателя в подобной ситуации ограничены исключительно убытками без права рассчитывать на арендную плату. Соответствующий вывод, вероятно, можно сделать из ряда формулировок комментируемого определения: «Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во вла-

7

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

дение арендатора… В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре… В связи с нарушением арендатором обязательства по договору по принятию объекта в аренду, права арендодателя подлежат защите в виде возмещения причиненных ему убытков (статья 15, 393 ГК РФ), которые могут быть компенсированы путем удержания (зачета) соответствующей суммы гарантийного взноса».

Примечательно, что в Германии решение по данному вопросу существенно отличалось бы, что, как представляется, обусловлено несколько иным подходом к содержанию обязательств арендодателя.

3.1. Немецкое решение: право на арендную плату, не зависящее от действий арендатора как кредитора

В Германии арендодатель также был бы не вправе требовать от арендатора приемки объекта. Но, как представляется, в этом нет особой необходимости ввиду наличия у него права требовать исполнения основного обязательства в натуре, а именно перечисления арендной платы. Такое притязание имело бы место вне зависимости от того, предполагала ли аренда исключительно пользование объектом или включала бы в себя как пользование, так и владение.

3.1.1. Непосессорная аренда — право на арендную плату в связи с надлежащим исполнением

Согласно абз. 1 § 537 ГГУ арендатор не освобождается от внесения платы, если причины личного характера помешали ему осуществить право пользования вещью.

Вкомментариях к этой норме единогласно утверждается, что она применяется и в ситуации, когда объект не используется арендатором, если содержанием обязательства арендодателя является обеспечение свободного пользования вещью1.

Врамках этого случая обязательство арендодателя определяется как обязанность обеспечить возможность пользования объектом. Она считается исполненной, когда арендатор имеет свободный доступ к пользованию вещью (вне зависимости от того, осуществляет он его или нет). В подобной ситуации передача владения изначально не требуется, цель арендатора состоит исключительно в пользовании объектом. Обязанность арендодателя считается исполненной (исполняется) с момента, когда (и до тех пор, пока) объект готов к использованию арендатором. В свою очередь, арендатор обязан платить арендную плату. Вопрос фактического использования не имеет никакого значения с точки зрения надлежащего исполнения арендодателем своего обязательства и его права на встречное предоставление.

1См.: Lindner-Figura J., Opree F., Stellmann F., Hrsg. Geschaftsraummiete. München, 2017. S. 570 (автор комментария—J.Hubner);Schmidt-FuttererMietrecht.GrosskommentardesWohn-undGewerberaummietrechts. 14. Aufl. München, 2019 (BGB § 537 Rn. 5–8); Blank H., Börstinghaus U.P. Miete kommentar. 6. Aufl. München, 2020 (BGB § 537. Rn. 1).

8

Комментарии

3.1.2. Посессорная аренда — право на арендную плату в связи с невозможностью исполнения по вине кредитора (арендатора)

Если же аренда предполагает и владение, и пользование, решающим обстоятельством является то, что надлежащее исполнение арендодателем своих обязательств зависит от содействия арендатора. Например, когда для использования помещений арендодатель должен передать арендатору ключи, которые последний отказывается принимать. В соответствующих ситуациях арендодатель также вправе требовать арендную плату, если (пока) он готов передать объект во владение. Однако применяется не § 537, а § 326 ГГУ, согласно которому должник (арендодатель) сохраняет право на встречное предоставление (арендную плату), если невозможность исполнения произошла в период просрочки кредитора. Согласно такому подходу аренда может рассматриваться как продолжающееся обязательство со строгим сроком исполнения2. Истечение каждого дня, в рамках которого арендатор отказывался принимать объект, означает невозможность исполнения арендодателем своей обязанности, произошедшей из-за арендатора. По российскому праву аналогом может выступать п. 2 ст. 416 ГК РФ.

3.1.3. Общие последствия для обоих видов аренды — положение арендатора, утратившего интерес в пользовании/владении объектом

2

3

4

5

6

Поскольку арендодатель вправе требовать именно арендной платы, а не убытков, у него нет обязанности по их митигации3. В то же время немецкий законодатель, видимо, предполагает, что в ряде случаев арендодатель не захочет пребывать в подобной ситуации, сохраняя объект за собой и взыскивая арендную плату. Подтверждением этого выступает правило о том, что арендодатель обязан вычесть из арендной платы стоимость сбереженных расходов и прочих преимуществ, которые он получит в результате иного использования вещи (абз. 1 § 537 ГГУ).

При этом из текста норм ГГУ видно, что немецкий законодатель признает за арендодателем именно право на арендную плату, а не на взыскание убытков вместо предоставления4. Подтверждением этого выступает правило о том, что за период, в течение которого арендодатель не в состоянии обеспечить нанимателю пользование вещью вследствие ее передачи третьему лицу, наниматель не обязан вносить арендную плату. Арендодатель вправе требовать арендную плату, пока он поддерживает объект в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора (даже если объект не принят арендатором)5. Как только арендодатель сдает вещь третьему лицу, он автоматически не исполняет свое обязательство перед арендатором, в связи с чем последний освобождается от арендной платы6. Если бы возмещение, получаемое арендодателем, рассматривалось как убытки, он без труда смог

См.: Schmidt-Futterer Mietrecht. BGB § 537 Rn. 5–8. См.: Blank H., Börstinghaus U.P. Op. cit. BGB § 537 Rn. 9. См.: Schmidt-Futterer Mietrecht. BGB § 537. Rn. 24. См.: Blank H., Börstinghaus U.P. Op. cit. BGB § 537. Rn. 3. См.: Schmidt-Futterer Mietrecht. BGB § 537. Rn. 50.

9

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

бы взыскать с арендатора разницу между арендной ставкой по договору с первоначальным арендатором и ставкой по договору с третьим лицом. В немецкой же практике с подобным требованием возникали затруднения, поскольку просрочка кредитора по общему правилу (за исключением купли-продажи и подряда) не предоставляет права требовать взыскания убытков (но лишь возмещения затрат, связанных с просрочкой). Взыскание же арендной платы не допускалось бы, так как арендодатель больше не исполняет свое обязательство перед арендатором (не обеспечивает возможность беспрепятственного пользования). В связи с этим господствующее мнение стало применять к подобным случаям § 537 ГГУ по аналогии и зачитывать получаемую арендодателем арендную плату в счет платежей первоначального арендатора, допуская взыскивать с последнего разницу7.

Таким образом, в Германии право арендодателя требовать перечисления арендной платы никак не обусловлено действиями арендатора по приемке объекта аренды.

В адрес этой позиции может прозвучать критика, связанная с тем, что арендатора, который еще не успел получить объект, но полностью утратил к нему интерес, заставляют платить за объект, за пользование, которое он в принципе не осуществляет.

На это можно ответить, что, как представляется, изложенный подход имеет определенные общие черты с концепцией, при которой арендодатель вправе требовать взыскания убытков вместо предоставления. Так, убытки арендодателя во многом и будут состоять из не полученной от арендатора арендной платы за прошедший период. Тем не менее разница будет заключаться, в частности, в том, на кого возлагается бремя по поиску нового арендатора. В ситуации с убытками арендодатель будет искать нового арендатора, его подталкивает к этому требование законодателя уменьшить собственные потери. В немецком варианте нового арендатора арендодатель вправе искать, но исключительно по собственному желанию вне рамок какой-либо обязанности. Но если арендодатель не хочет затруднять себя этим, то, скорее всего, это должен будет сделать арендатор посредством субаренды (если он намерен минимизировать свои потери)8. Если арендатор не имеет интереса в использовании объекта, но уже подписал договор на ближайшие 10 лет, то для него нет препятствий найти субарендатора и предоставить пользование объектом ему. Если субарендная плата окажется больше арендной, арендатор только выиграет. Если же меньше, то эту разницу ему все равно нужно было бы возмещать арендодателю при объективном падении рыночных ставок.

На эти рассуждения можно возразить, что субаренда подлежит согласованию с арендодателем, который вправе не одобрить найденного субарендатора, и тогда все усилия арендатора по поиску нового владельца/пользователя, которому спорный объект интересен, окажутся напрасными. Вместе с тем, хотя вопрос о согласовании субаренды, действительно, решается арендодателем по своему усмотрению (произвольно), этот произвол проявляется в том, что по общему правилу арендодатель сам решает, кто будет допущен к пользованию его вещью. Арендатор за ря-

7См.: Schmidt-Futterer Mietrecht. BGB § 537. Rn. 50.

8См.: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: BGB. Band 5: Schuldrecht — Besonderer Teil II. 8. Aufl. München, 2020. § 537 Rn. 6 (далее — MüKoBGB; автор комментария к § 537 — H.-J. Bieber).

10

Комментарии

дом исключений не вправе заставить арендодателя дать согласие на субаренду9. В этом плане арендодатель может свободно решать, будет ли субарендатор допущен до объекта. Но на этом его усмотрение исчерпывается. Если арендодатель по каким-то надуманным, неразумным основаниям отклоняет субаренду, то арендатор в Германии вправе отказаться от договора без права взыскания с арендодателя убытков10 (§ 540 ГГУ).

Арендодатель должен обосновать свой отказ в согласовании субарендатора, если этого потребует арендатор. Эта обязанность обусловлена тем, что мотив отказа арендодателя является решающим фактором, от которого зависит, возникнет ли у арендатора право на отказ от договора. При этом отмечается, что после реализации арендатором права на отказ от договора арендодатель, например при его оспаривании, не вправе приводить другие мотивы для отказа11. Возникшее у арендатора право на отказ от договора должно быть реализовано в разумный срок, необходимый для обдумывания (оценки) ответа арендодателя. В противном случае арендатор утрачивает возможность выйти из договора12.

К числу серьезных оснований для отказа в согласовании субарендатора в Германии относят, в частности, следующие факты: род деятельности субарендатора не согласуется с указанным в договоре аренды порядком использования объекта; предприятие субарендатора конкурирует с арендодателем или другими арендаторами, расположенными в том же здании13. Спорным является вопрос о том, разумно ли отказывать в согласовании субарендатора из-за его неустойчивого финансового положения14. С одной стороны, перед арендодателем своим имуществом отвечает именно арендатор, а не субарендатор. С другой стороны, в ряде случаев очевидно, что реально денежные средства за пользование вещью исходят от субарендатора, а арендатор выступает своего рода посредником. То есть финансовая несостоятельность субарендатора чуть ли не напрямую влияет на неспособность арендатора исполнить свое обязательство перед арендодателем. В России дополнительное значение имел бы тот факт, что при досрочном прекращении аренды субарендатор вправе требовать от арендодателя заключения договора аренды напрямую (ст. 618 ГК РФ).

9Единственный случай, когда в Германии арендодатель может быть принужден к выдаче согласия, — это ситуация аренды жилых помещений. Лицо вправе заявлять подобные требования, если оно намерено передать в субаренду только часть арендуемых помещений (а не все целиком) и если его правомерный интерес в совершении такой сделки возник после заключения договора аренды (например, интерес в постоянном допуске в помещения внебрачного партнера, в образовании коллектива жильцов или вследствие изменений, связанных с работой). При этом арендодатель вправе обусловить свое согласие повышением арендной платы, см.: Heilmann B. Risiken der Untervermietung für Mieter und Vermieter // NZM. 2016. S. 77; Medicus D., Lorenz S. Schuldrecht. Besonderer Teil. München, 2012. S. 185, 186.

10См.: MüKoBGB. § 540. Rn. 18, 19 (автор комментария — H.-J. Bieber).

11Lammel S. Wohnraummietriecht. 3. Auflage. Bonn, 2007. Rn. 24.

12См.: MüKoBGB. § 540. Rn. 18, 19 (автор комментария — H.-J. Bieber).

13См.: Kinne H., Schach K., Bieber H.-J. Mietund Mietprozessrecht. 7. Auflage. Freiburg — Berlin, München, 2013. Rn. 16 (автор комментария — H. Kinne).

14См.: MüKoBGB. § 540. Rn. 20, 21 (автор комментария — H.-J. Bieber).

11

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

Таким образом, хотя согласие на субаренду предоставляется арендодателем свободно, но разумность и обоснованность отказа в одобрении будут предметом оценки с точки зрения наличия у арендатора права на отказ от договора. Необоснованное произвольное отклонение субаренды предоставляет арендатору возможность выйти из договора. В комментариях к § 540 ГГУ встречается позиция (которая, однако, имеет и противников15), что соответствующее право арендатора на отказ от договора действует, даже если договор содержит индивидуально согласованное условие о запрете субаренды16. Такой подход обосновывается в том числе тем, что в рамках долгосрочной аренды арендатор может утратить интерес в самостоятельном пользовании объектом и должен иметь возможность продолжить его эффективное использование через субарендатора. Таким образом, необоснованный отказ в согласовании субаренды в большинстве случаев приведет арендатора к изначально желаемому результату — возможности отказаться от договора.

Итак, на примере немецкого опыта можно наблюдать, что принятие арендатором объекта не является обязательным условием для начисления арендной платы. Нежелание арендатора пользоваться/владеть объектом самостоятельно решается через передачу объекта третьему лицу или арендодателем с компенсацией арендатором разницы (если арендодатель изъявит намерение принять трансакционные издержки на себя), или арендатором через субаренду. Если арендодатель блокирует субаренду необоснованно, то арендатор вправе отказаться от договора. Арендатор также компенсирует арендодателю затраты, вызванные просрочкой кредитора и связанные с содержанием, хранением и перевозкой объекта аренды. Представленные правила по умолчанию накладывают трансакционные издержки на арендатора, который и выступает нарушителем договора. При таком подходе основная причина, по которой арендодатель может иметь интерес в предъявлении требования о приемке объекта, отпадает, поскольку арендодатель и без реализации этого требования вправе настаивать на встречном предоставлении. Конечно, арендодатель может быть заинтересован и в том, чтобы сбросить с себя бремя хранения и контроля за объектом. Но, как представляется, этот интерес явно недостаточен для заявления иска об исполнении в натуре. Он компенсируется за счет арендатора в денежной форме, что, возможно, побудит арендатора все-таки принять объект (хотя бы для передачи субарендатору), или арендодатель (если захочет) может передать объект третьему лицу, заключив замещающую сделку.

3.2. Средства защиты арендодателя по российскому праву

Как было отмечено выше, Верховный Суд РФ не допускает понуждения арендатора к приемке объекта аренды и намекает на то, что арендодателю ничего не остается, кроме как взыскать убытки и подыскивать нового арендатора.

В связи с этим необходимо проанализировать, насколько обоснованно такое решение применительно к средствам защиты арендодателя.

15См.: Seyfarth S. Vermieterpflichten bei Untervermietungsanfragen // NZM. 2002. S. 200, 201.

16См.: Blank H., Börstinghaus U.P. Op. cit. BGB § 540. Rn. 69.

12

Комментарии

3.2.1. Требование арендодателя о понуждении арендатора к приемке объекта

Зачем арендодателю заявлять подобное требование? Как представляется, на это есть как минимум два мотива. Во-первых, арендодатель вправе полагаться на то, что, передав объект арендатору, он снимет с себя обязательства по его охране и содержанию на период аренды. Во-вторых, арендодатель заинтересован в том, чтобы взыскать с арендатора арендную плату, препятствием к чему может выступать отказ арендатора принять объект. Заявляя требование о приемке, арендодатель рассчитывает на нивелирование этой группы возражений.

В части первого аспекта (понуждение к принятию с целью снять с себя бремя контроля за объектом) можно отметить, что в практике встречаются примеры, когда интерес должника при понуждении кредитора принять исполнение заключается преимущественно в освобождении своих помещений от объекта и в снятии с себя обязанностей хранителя.

Возможно, именно этим обусловлены иски продавцов о понуждении покупателя принять объект. Такой вывод можно сделать, поскольку нормы о купле-продаже позволяют продавцу взыскать покупную стоимость и без сопутствующего требования о принятии товара (п. 4 ст. 486 ГК РФ). То есть требование о понуждении принять объект заявляется не для того, чтобы получить покупную стоимость, а значит, наиболее вероятной причиной является стремление продавца передать проданное имущество. Еще одним мотивом продавца может быть фиксация соответствия товара договорным требованиям и отсутствия недостатков (на случай, если покупателем заявляются такие возражения). Подобные требования о понуждении покупателя принять исполнение нередко удовлетворяются судами17.

Однако положение продавца, рассчитывающего получить покупную стоимость, а не отказываться от договора, и положение арендодателя несколько различаются. Сохранение объекта у продавца в ситуации, когда он предпринимает действия по получению покупной цены, как представляется, играет во многом обеспечительную роль. Продавец владеет вещью не как собственник (хотя формально и остается собственником) — он удерживает ее как кредитор покупателя. А вещь рано или поздно должна оказаться в руках покупателя и/или в крайнем случае подлежит реализации на торгах. При аренде же арендодатель остается полноправным собственником вещи, который рассчитывает осуществлять абсолютное господство над ней и по итогам прекращения договора аренды. При этом, вероятно, тот факт, что арендодатель, передавая вещь арендатору, снимает с себя бремя владельца и хранителя, — это побочное последствие исполнения сторонами своих обязательств.

Не исключено, что избавиться от вещи на какое-то время посредством передачи ее в руки арендатора, возможно, и было основной причиной, почему арендодатель в принципе принял решение сдавать вещь в аренду. Но в рамках арендных отношений эти благоприятные для арендодателя последствия, вероятно, не составляют

17См.: постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2019 по делу № А19-30703/2018; АС Западно-Сибирского округа от 10.12.2019 по делу № А75-20367/2018, от 29.05.2018 по делу № А7511605/2016, от 01.02.2018 по делу № А75-692/2016; АС Поволжского округа от 25.09.2018 по делу № А12203/2018; ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2012 по делу № А05-15162/2011; АС Уральского округа от 01.08.2018 по делу № А76-13852/2017.

13

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

существо его прав, позволяющих отграничить аренду от иных договорных типов. При этом никто не говорит о том, что указанный интерес арендодателя вообще не должен учитываться. Напротив, если арендатор нарушает сроки приемки объекта, арендодатель вправе взыскать с него затраты на хранение вещи за тот период, пока объект должен был находиться во владении арендатора. Например, если речь идет об аренде трубоукладчика, в отношении которого стороны договорились, что передача произойдет 01.02.2020, но ввиду просрочки арендатора арендодатель был вынужден платить за парковку и охрану этой вещи. Как представляется, соответствующие расходы подлежат компенсации за период, в течение которого арендатор пребывает в просрочке кредитора.

Как догматически можно объяснить невозможность заявления требования о понуждении кредитора принять исполнение? В Германии подобные иски допускаются только в купле-продаже и подряде. Лишь в этих случаях кредитор действительно обязан принять исполнение18. В остальных ситуациях речь идет скорее не об обязанности, которой корреспондирует право требования, а о рекомендуемом варианте поведения, отклонение от которого доставляет неудобства прежде всего кредитору, но не рассматривается в качестве нарушения. При просрочке у кредитора в большинстве договорных типов возникают неблагоприятные последствия в виде перехода на него рисков, уменьшения ответственности должника и возникновения обязанности возместить затраты контрагента. Но у должника не возникает право на взыскание убытков (а немецкому арендодателю оно и не нужно, так как он вправе требовать арендной платы при просрочке кредитора). Иными словами, это «обязанности», к исполнению которых лицо побудить нельзя, но их игнорирование приведет к возникновению для него неблагоприятных последствий19. В эту же группу входят, например, действия по уменьшению убытков (ст. 404 ГК РФ) и по извещению продавца в разумный срок о нарушении условий договора в части количества или качества товара (п. 1 ст. 483 ГК РФ). Неблагоприятные последствия несовершения этих действий выражаются в возможном уменьшении судом размера взыскиваемых убытков и в возникновении у продавца права отказаться от исполнения требования покупателя об устранении недостатков или замене товара в натуре (п. 2 ст. 483 ГК РФ).

Таким образом, наличие у арендодателя интереса снять с себя бремя контроля за объектом не может рассматриваться как достаточный аргумент в пользу признания за арендодателем права требовать от арендатора принятия исполнения.

Перейдем к следующему доводу, согласно которому арендодатель должен иметь

возможность понудить контрагента к принятию объекта, чтобы беспрепятственно взыскивать арендную плату. В ситуации просрочки кредитора должник неминуемо задается вопросом о наличии у него права требовать от контрагента встречного исполнения.

Применительно к аренде сразу отметим, что убытки за период просрочки кредитора будут приблизительно равны неполученной арендной плате (не считая указан-

18См.: Huber U. Leistungstörungen. Band I. Tübingen, 1999. S. 178, 179.

19См.: Medicus D., Lorenz S. Op. cit. S. 67, 68; Сулейманов Р.У. Просрочка кредитора в российском и зарубежном праве // Договоры и обязательства. Т. 3 / сост. и отв. ред. А.В. Егоров. М., 2019. С. 286–301.

14

Комментарии

ных выше затрат на хранение, перевозку и т.д., а также возможного сокращения расходов). Разница в том, что ст. 404 ГК РФ предписывает арендодателю, как и любому кредитору, митигировать убытки, а взыскание арендной платы не обусловлено какими-либо дополнительными требованиями.

Вопрос допустимости взыскания арендодателем арендной платы в период просрочки кредитора будет подробно рассмотрен ниже. Здесь же кратко обсудим его исключительно применительно к соотношению данного требования с притязанием требовать от арендатора приемки объекта.

Арендодатель сможет без каких-либо затруднений взыскать арендную плату, если бездействие арендатора в части приемки (отказ в содействии) не влияет на возможность арендодателя исполнить свои обязательства. К такому же результату можно прийти, если считать, что бездействие арендатора не просто препятствует арендодателю исполнить обязательство надлежащим образом, но одновременно образует при этом невозможность исполнения в части обязательств арендодателя за прошедший период. При этом встречное предоставление взыскивается, поскольку невозможность наступила по вине кредитора (арендатора). В обоих указанных случаях понуждать арендатора к приемке не нужно, поскольку арендная плата может быть взыскана и без реализации этого требования.

Если же придерживаться позиции, что арендодатель может исполнить обязательство (приступить к исполнению), только если арендатор примет объект, и при этом не квалифицировать его просрочку как невозможность исполнения, за которую арендатор отвечает, то для арендодателя будет крайне затруднительно взыскать арендную плату.

В целях поиска возможных правовых вариантов регулирования следует задаться вопросом о том, какое решение эта проблема находит в рамках иных договорных типов. Ключевой нормой в данном случае выступает п. 3 ст. 328 ГК РФ, согласно которому кредитор не вправе потребовать от контрагента исполнения, если он сам не исполнил свое обязательство.

Каким образом кредитор может истребовать встречное предоставление в судебном порядке, если его контрагент не принимает исполнение? Здесь нужно отметить, что в синаллагматическом обязательстве встречные предоставления сторон могут

с точки зрения последовательности быть распределены тремя способами20:

–встречные обязательства исполняются одновременно;

–одно из обязательств должно быть исполнено раньше другого, при этом исполнение второго поставлено в зависимость от исполнения первого;

–одно из обязательств должно быть исполнено раньше другого, но исполнение второго обязательства не обусловлено исполнением первого, а зависит от иных факторов (поставлено под иное условие или под определенный срок).

20	См.: MüKoBGB. § 320. Rn. 24 (автор комментария — J. Emmerich).

15

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

Примечательно, что в немецкой литературе, посвященной институту исполнения обязательства в натуре, поднимается вопрос о возможности истребовать исполнение денежного обязательства в рамках синаллагматических отношений. Но анализируется он только для двух ситуаций: когда встречные обязательства должны быть исполнены одновременно и когда исполнение денежной обязанности поставлено в зависимость от первоначального надлежащего исполнения встречного обязательства (поставить товар, выполнить работу и т.д.)21. Тот факт, что кредитор по денежному обязательству вправе истребовать у контрагента предусмотренную договором предоплату (вопреки вопросам, которые он нередко вызывает в российском праве), вообще не подвергается сомнению22. Более того, один из разработанных в практике немецких судов способов разрешить должнику по неденежному обязательству истребовать плату реализуется через фикцию, что просрочка кредитора, отказавшегося от предложенного исполнения, привела к изменению согласованной договором последовательности осуществления предоставлений на прямо противоположную — теперь подрядчик вправе требовать пред-, а не постоплату23.

Итак, должник по неденежному обязательству столкнулся с нежеланием кредитора принимать исполнение. Каким образом право может позволить ему все же взыскать с контрагента оплату?

Первый вариант предполагает, что сам факт просрочки кредитора может быть достаточен для наделения лица контрвозражением против п. 3 ст. 328 ГК РФ.

В Германии этот подход реализуется посредством специального регулирования в рамках исполнительного производства24. Так, в силу § 756 ГПК Германии если исполнение зависит от одновременного исполнения по обязательству кредитора должнику, то судебный исполнительь не может приступить к принудительному исполнению, не предложив должнику причитающееся ему исполнение. Судебный исполнитель может приступить к принудительному исполнению, если должник на его устное предложение заявит об отказе принять исполнение. По сути, на материальном уровне такое решение означает игнорирование возражения о встречном предоставлении ввиду просрочки кредитора.

21Weller M.P. Die Vertragstreue. Tübingen, 2009. S. 478–489.

22Отмечается, что, как правило, первоначальным в купле-продаже выступает обязательство продавца, а не покупателя. Но ничто не мешает сторонам прийти к соглашению, что первым будет исполнять обязательство покупатель. В такой ситуации обязанность продавца рассматривается как поставленная под условие исполнения покупателем своего обязательства. Если покупатель не исполнит, то продавцу будет принадлежать не просто возражение о неисполнении встречной обязанности, он сможет говорить о том, что его собственное обязательство еще в принципе не созрело (см.: Huber U. Op. cit. S. 178, 179). При этом указывается, что в Германии продавец, не осуществивший свое предоставление, вправе требовать от покупателя цену товара (если только обязанность продавца в силу условий договора не должна быть исполнена первой). Объясняется это тем, что источником права требования продавца является договор сам по себе и для реализации этого притязания не требуются какие-либо дополнительные реквизиты, как, например, передача вещи покупателю (см.: Weller M.P. Op. cit. S. 486). Покупатель, который по договору обязан осуществить предоплату, может отказаться от лежащего на нем исполнения, только если будет иметь место очевидная неспособность продавца к исполнению своего обязательства (§ 321 ГГУ) (см.: MüKoBGB. § 321. Rn. 21–23 (автор комментария — J. Emmerich)).

23См.: Weller M.P. Op. cit. S. 486; BGH. Urt. v. 16.5.1968. VII ZR 40/66.

24См.: Huber U. Op. cit. S. 177.

16

Комментарии

Необоснованный отказ заказчика от приемки результата работы не будет препятствием для взыскания оплаты подрядчиком. В России подобное правило закреплено в п. 4 ст. 753 ГК РФ. В Германии соответствующее регулирование содержится в абз. 2 § 640 ГГУ, согласно которому к приемке приравнивается случай, когда заказчик, будучи обязан к приемке, не принимает результат работы в течение установленного подрядчиком разумного срока. Как отмечается, по истечении такого срока наступает фикция приемки. Ее последствия не затрагивают право заказчика ссылаться в будущем на недостатки объекта (в отличие от ситуации, когда заказчик принял результат работы без замечаний, зная о недостатке)25. Функция фиктивной приемки состоит в возможности требовать уплаты вознаграждения. При этом подрядчику в Германии также предоставлена возможность заявить иск о приемке. В комментариях по этому вопросу отмечается, что названное средство защиты, являясь медленным и неудобным, на практике уступает своему функциональному аналогу, а именно установлению подрядчиком заказчику дополнительного срока с целью возникновения фикции приемки. Единственное преимущество заявления иска о приемке заключается в том, что в этом процессе устанавливается факт отсутствия недостатков вещи, чего фиктивная приемка не может обеспечить26.

Похожий результат имеет место в рамках купли-продажи по ГК РФ27. Так, необоснованный отказ покупателя принять предложенный товар, т.е. просрочка кредитора, предоставляет продавцу право отказаться от договора или требовать оплаты товара. Соответствующие правила закреплены как в общих положениях о куплепродаже (п. 4 ст. 486), так и в нормах о поставке (п. 4 ст. 514) и находят поддержку в судебной практике28.

Второй способ лишить контрагента возможности сослаться на указанное возражение разработан в литературе и заключается в применении по аналогии правил ст. 157 ГК РФ29. Право лица потребовать от контрагента исполнения обусловлено осуществлением им своего предоставления. Если контрагент отказывается принимать объект, он препятствует наступлению условия и оно считается наступившим, а значит, право ссылаться на п. 3 ст. 328 ГК РФ отпадает.

Однако приведенные правовые решения не слишком подходят для аренды. Отличительной чертой этих конструкций является то, что просрочка кредитора (сама по себе или через фикцию наступления условия) приводит к тому, что обязательство должника считается исполненным для целей снятия возражения, предоставленного кредитору в силу п. 3 ст. 328 ГК РФ (или для целей наделения должника контрвозражением). Но как продавцу, так и подрядчику еще только предстоит со-

25См.: MüKoBGB. § 640. Rn. 32 (автор комментария — J. Busche).

26Ibid. Rn. 48–50 (автор комментария — J. Busche).

27См.: Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к ст. 307–453 ГК РФ / под ред. А.Г. Карапетова. М., 2017. С. 733–734 (автор комментария к ст. 406 — Р.У. Сулейманов).

28См.: постановление АС Московского округа от 11.02.2019 по делу № А40-24299/2018

29См.: Сулейманов Р.У. Указ. соч. С. 329, 330; Карапетов А.Г. Зависимость условия от воли сторон условной сделки в контексте реформы гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. 2009. № 7. С. 60; Договорное и обязательственное право (общая часть). С. 734. (автор комментария к ст. 406 — Р.У. Сулейманов).

17

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

вершить исполнение. И если покупатель/заказчик впоследствии зафиксируют недостатки, за которые продавец/подрядчик отвечают (даже при условии снижения уровня ответственности из-за просрочки кредитора), то покупатель/заказчик будут вправе воспользоваться всеми способами защиты, которые предоставляет ГК в подобных случаях. Таким образом, акцент в купле-продаже и в подряде делается на том, что исполнение еще не совершено и оно возможно. Если же впоследствии наступит невозможность исполнения (например, объект продажи погибнет), за которую продавец не отвечает, то он, руководствуясь п. 2 ст. 416 ГК РФ, просто оставит покупную цену себе или довзыщет ее, если еще не успел этого сделать30. При наступлении невозможности исполнения вопрос о снятии возражения, предусмотренного­ п. 3 ст. 328 ГК РФ, не стоит, поскольку обязательство подрядчика/поставщика прекратилось. Такая ситуация будет регулироваться уже ст. 416 ГК РФ, которая определяет судьбу встречного предоставления в зависимости от того, кто несет ответственность за наступившую невозможность.

В ситуации же с арендой невозможность, вероятно, наступает сразу по истечении соответствующего периода (дня) аренды. Если, например, стороны договорились, что объект передается в аренду с 1 по 10 февраля, то факт просрочки арендатора в части приемки объекта в период с 1 по 5 февраля приведет к тому, что исполнение арендодателем своих обязательств по передаче и обеспечению спокойного владения с 1 по 5 февраля уже невозможно. В связи с этим ставить вопрос о фикции наступления условия и блокировке п. 3 ст. 328 ГК РФ применительно к аренде представляется необоснованным, поскольку эта норма предполагает, что оба обязательства участников обязательственного отношения еще возможны к исполнению. В случае же с арендой просрочка кредитора (арендатора) приводит к невозможности исполнения арендодателем своих обязательств в части прошедшего периода (если исходить из того, что содействие арендатора в принципе необходимо).

Применительно к аренде в российской практике нам не встретились случаи, где имела место просрочка арендатора в приемке объекта и арендодателю разрешили бы взыскать арендную плату, применив, например, п. 2 ст. 416 ГК РФ.

Ввиду этого российский арендодатель, не намеренный отказываться от отношений с арендатором, вероятно, вынужден пользоваться иском о понуждении арендатора к принятию вещи в натуре. Одна из целей этого иска заключалась, видимо, в принудительном прекращении просрочки кредитора (арендатора) и беспрепятственном взыскании арендной платы за будущие периоды (в то время как за прошедшее время подлежат взысканию убытки, включающие в себя арендную плату).

Однако в практике даже до комментируемого определения доминирующим следует признать подход, согласно которому арендодатель не вправе побудить арендатора принять объект и истребовать арендную плату в подобном случае. Так, еще в деле № А40-37691/09 было указано, что при неисполнении арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судеб-

30Согласно п. 40 постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» по общему правилу риск наступления невозможности исполнения несет сторона обязательства, находящаяся в просрочке.

18

Комментарии

ной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением, а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, которое предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора31. Этот подход нашел поддержку в практике и других судов32.

В то же время реформа обязательственного права 2015 г. и изменение подхода к иску об исполнении в натуре привели к тому, что суды порой со ссылкой на ст. 308.3 ГК РФ допускали подобные требования и удовлетворяли иски арендодателей о понуждении арендатора к приемке объекта33. В ряде случаев суды отменяли нижестоящие акты судов об удовлетворении иска в натуре, ссылаясь на то, что качество объекта не соответствует условиям договора (но не на недопустимость требовать понуждения к принятию исполнения)34.

Комментируемое определение устранило всякие сомнения в этом вопросе: арендодатель не вправе требовать от арендатора приемки объекта и, скорее всего, не вправе требовать взыскания арендной платы. Его права ограничены требованием о взыскании убытков, которые, впрочем, равны размеру арендной платы и обусловлены исполнением арендодателем обязанности уменьшить убытки посредством поиска нового арендатора (ст. 404 ГК РФ).

Еще раз отметим, что если анализировать проблему чисто догматически и в отрыве от конкретного правопорядка, то сам по себе факт отклонения требования о понуждении арендатора к приемке объекта еще ничего не говорит об отношении суда к судьбе арендного отношения, к праву арендодателя требовать взыскания арендной платы и к сохранению аренды вопреки воле арендатора.

Как было показано выше на примере немецкого опыта, арендодателю может быть и не нужно понуждать арендатора к приемке вещи, чтобы взыскивать арендную плату. При этом арендные отношения будут сохраняться и арендатор, не принимая вещь и не осуществляя поиски субарендатора, действует себе в убыток, не затрагивая при этом интересов арендодателя.

Однако отклонение требования о понуждении арендатора к принятию объекта при одновременном блокировании иска о взыскании арендной платы, скорее всего, означает, что арендодателю недвусмысленно намекают на необходимость прекращать договорные отношения посредством уменьшения убытков и поиска нового арендатора. Так ли это необходимо с точки зрения распределения интересов арендодателя и арендатора? Насколько такой подход согласуется с текущими представлениями об аренде по российскому праву? Насколько ущемлялись бы права арен-

31См.: постановление ФАС Московского округа от 17.12.2009 по делу № А40-37691/09.

32См.: постановления АС Центрального округа от 09.09.2014 по делу № А54-2943/2013; Двенадцатого ААС от 11.07.2016 по делу № А57-28386/2015.

33См.: постановление Девятого ААС от 17.01.2020 по делу № А40-285992/2018.

34См.: постановления АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2020 по делу № А27-27014/2018; АС Северо-Западного округа от 30.09.2019 по делу № А66-17808/2018.

19

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

датора, если бы арендодатель имел возможность взыскивать арендную плату даже

впериод просрочки кредитора на стороне арендатора? Об этом речь пойдет далее.

3.2.2.Требование арендодателя о взыскании арендной платы против требования о взыскании убытков вместо предоставления

В рамках настоящего раздела необходимо ответить на два вопроса:

1)входит ли в программу обязательств арендодателя обязанность передать вещь арендатору?

2)целесообразно ли при утрате арендатором интереса в объекте аренды предоставлять ему возможность выйти из договора, возместив арендодателю убытки, или более предпочтительным кажется сохранение договорных отношений и взыскание с него арендной платы?

При этом раскрытие первой проблемы предполагает необходимость определить, возможно ли догматически обосновать, что обязательство арендодателя не требует содействия кредитора (п. 3.2.2.1). Также следует установить, как соотносится обязанность арендодателя передать вещь арендатору с вопросом о том, связаны ли с фактом передачи объекта арендатору какие-либо вещно-правовые эффекты (п. 3.2.2.2). Наконец, необходимо определить, какое место в программе обязательств арендодателя занимает передача владения, если исходить из того, что арендодатель обязан обеспечить арендатору спокойное владение на всем протяжении действия договора, а не просто передачу объекта в надлежащем состоянии (п. 3.2.2.3).

Касательно второй проблемы исследованию подлежат вопросы о том, насколько оправданно позволять арендатору выйти из договора, если им утрачен интерес в объекте (п. 3.2.2.4), и должно ли меняться правовое решение, если интерес арендатора утрачен не до принятия объекта, а после (п. 3.2.2.5).

При этом, поскольку в рамках комментируемого определения предметом исследования выступала посессорная аренда, основное внимание будет уделено именно ей. В свою очередь, аренда, предполагающая только пользование, приводится в основном в целях сравнения, противопоставления и более глубокого изучения проблем посессорной аренды.

3.2.2.1. Классификация обязательств в зависимости от того, предполагает ли исполнение должника какие-либо действия со стороны кредитора. Место обязательства арендодателя в рамках этой классификации

Еще один вопрос, который необходимо затронуть, обсуждая приведенное дело, касается соотношения исполнения должника и действий кредитора в рамках этого исполнения. Всегда ли исполнение предполагает, что кредитор будет осуществлять определенные действия? Если от кредитора ожидаются такие действия, то блокирует ли их неосуществление возможность исполнить свое обязательство для должника?

20

Комментарии

Отвечая на него, можно выделить как минимум три группы обязательств35.

В первую из них войдут обязательства, которые в принципе не предполагают сотрудничества с кредитором при их исполнении. В качестве примера могут выступать обязательства не конкурировать или не разглашать информацию. Вероятно, большинство негативных обязательств и обязательств, направленных на осуществление волеизъявления, окажутся в этой группе. По таким обязательствам кредитор не может оказаться в просрочке в форме уклонения от принятия исполнения.

Две остальные группы предполагают, что кредитор будет совершать определенные действия при исполнении должником своего обязательства. Однако они совершенно по-разному отвечают на вопрос о том, будет ли исполнение надлежащим при несовершении кредитором ожидаемых от него действий.

Итак, вторая группа включает в себя обязательства, в рамках которых исполнение должника хоть и предполагает взаимодействие с кредитором, но, если кредитор не совершит ожидаемых от него действий по причинам, относящимся к его сфере контроля, исполнение все равно будет надлежащим и должник будет вправе требовать встречное предоставление. В качестве иллюстрации может выступать обязательство провести концерт. Вне зависимости от того, придет на него конкретный зритель или нет (по причине болезни, работы, срочной командировки, желания посетить другое развлекательное мероприятие и т.д.), концерт все равно состоится и бездействие кредитора (зрителя, не пришедшего на концерт) не освободит его от обязанности выплатить вознаграждение. Аналогичная ситуация будет и при чтении лекций определенной группе. Тот факт, что один из слушателей (или несколько) из-за личных причин, которые находятся в его сфере риска, не прибыл на лекцию, не позволит ему сослаться на п. 3 ст. 328 ГК РФ при взыскании с него платы. Сюда же, вероятно, можно отнести и обязательства в рамках абонентского договора обеспечивать за вознаграждение готовность осуществить определенные действия по запросу кредитора.

Наконец, третья группа обязательств предполагает, что исполнение должника может быть произведено (признано надлежащим) только при содействии кредитора. Без его помощи должник не сможет исполнить обязательство и, как правило, рассчитывать на встречное предоставление, поскольку у кредитора сохранится возражение из п. 3 ст. 328 ГК РФ. Способы исключения применения этой нормы были рассмотрены выше.

В качестве примера обязательств из третьей группы может выступить купля-про- дажа, где продавцу необходимо передать вещь в собственность покупателю. Если покупатель не принимает объект, он попадает в просрочку кредитора, влекущую для него негативные последствия. Как правило, в подобном случае на покупателя

35В немецкой литературе, как правило, встречается двухзвенная классификация, критерием которой выступает вопрос, требуются ли от кредитора какие-либо действия, направленные на содействие должнику. Если требуются, то их несовершение приводит к просрочке кредитора. Действия кредитора по оказанию содействия должнику при приемке исполнения в зависимости от наличия у должника прав потребовать исполнения и/или взыскать убытки за неисполнение рассматриваются, в свою очередь, как обязанность (Pflicht) или как поведение, несоблюдение которого повлечет для адресата нормы негативные последствия (Obliegenheit), см.: Medicus D., Lorenz S. Op. cit. S. 260; Huber U. Op. cit. S. 178, 179.

21

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

переходит риск случайной гибели объекта (ст. 458, 459 ГК РФ). Если вещь погибнет в период просрочки покупателя, то он должен будет уплатить покупную цену, хотя по факту вещь так и не получил. Просрочка кредитора также может привести к понижению уровня ответственности должника. Так, его ответственность может быть ограничена умыслом и грубой неосторожностью. Наконец, должник вправе требовать от кредитора возмещения затрат, связанных с его просрочкой (расходы на перевозку объекта до места исполнения и обратно, расходы на хранение и т.д.)36. В рамках этой группы встают вопросы о наличии у должника права требовать встречного предоставления или ограничении его прав только возмещением убытков вместо предоставления в виде разницы по замещающей сделке.

Обязательство арендодателя, не требующее содействия арендатора. К какой из этих групп относится обязательство арендодателя передать вещь во владение арендатора (если, конечно, аренда носит в принципе посессорный характер)? Безусловно, исполнение его обязательств так или иначе предполагает, что арендатор тоже должен совершать определенные действия, связанные с принятием предмета аренды. В связи с этим отнесение обязательства арендодателя к первой группе, вероятно, необоснованно.

Может ли обязательство арендодателя оказаться во второй группе? Как представляется, такой подход можно поддержать в случае аренды, предполагающей лишь пользование объектом (но не передачу его во владение арендатора), если исходить из того, что содержанием обязательства арендодателя является исключительно обеспечение возможности для арендатора спокойного пользования вещью.

Например, в рамках договора аренды, заключенного на два года, объектом выступает ряд определенных рабочих мест в офисе, находящемся во владении и под охраной арендодателя. Арендодатель подготовил объект и предоставил арендатору возможность его использовать согласно определенному в договоре графику, объект полностью соответствует договорным условиям. Арендатор не пользовался им, что, однако, никак не воспрепятствовало арендодателю исполнить свое обязательство. Исполнение арендодателя заключается в том, что объект весь договорный период находится в надлежащем состоянии и у арендатора постоянно имеется возможность пользоваться им. Тот факт, что арендатор так ни разу и не пришел на объект, например, в течение первого квартала или месяца, никаким образом не влияет на положение арендодателя. Приведенная иллюстрация, как представляется, очень похожа на упомянутый выше пример с концертом. Как актер, выступая в рамках эстрадной программы, исполняет свое обязательство вне зависимости от нахождения в зале конкретного зрителя (или всего зала, бойкотировавшего по определенным соображениям концерт, который одновременно транслируется в прямом эфире по телевидению или онлайн), так и арендодатель, поддерживая объект в надлежащем состоянии и предоставляя арендатору возможность его использовать, осуществляет свое предоставление и вправе рассчитывать на арендную плату за весь период, пока указанные выше условия в отношении объекта аренды соблюдены.

Как было отмечено выше, подход, согласно которому арендодатель исполняет свое обязательство по обеспечению спокойного пользования вещью надлежащим

36	Достаточно подробный перечень последствий просрочки кредитора см.: Huber U. Op. cit. S. 174–179.

22

Комментарии

образом вне зависимости от поведения арендатора, поддержан, например, в Германии. Посессорная аренда, напротив, скорее всего, относится к третьей группе, предполагающей содействие кредитора по приемке исполнения должника. В то же время возможно представить, что обязательство арендодателя даже в посессорной аренде заключается лишь в обеспечении возможности спокойного владения (вне зависимости от того, принял арендатор объект или нет). Передача в этом контексте — лишь удобный (но не единственный) способ зафиксировать факт начала исполнения арендодателем своих обязательств. При таком подходе и непосессорная, и посессорная аренда подразумевали бы обязательство арендодателя обеспечить возможность владения/пользования и ее реализацию при изъявлении арендатором соответствующего намерения.

При этом вне зависимости от того, определим ли мы посессорную аренду во вторую или в третью группу, при надлежащем обосновании бездействие арендатора может никак не отразиться на праве арендодателя взыскать арендную плату. Будет использоваться лишь различная мотивировка.

Чтобы оценить, насколько российский правопорядок далек от признания обязательства арендодателя в рамках посессорной аренды обязательством, не предполагающим содействия кредитора, обратимся к двум вопросам, которые уже длительное время выступают предметом активной дискуссии в России.

3.2.2.2. Значение передачи объекта арендатору в рамках посессорной аренды по российскому праву

Позиция, занятая Верховным Судом РФ в комментируемом определении, дает нам все основания говорить о том, что в российской практике в рамках владельческой аренды арендодатель не может считаться исполнившим обязательство, если арендатор не принял объект. Это ясно следует из следующего фрагмента определения: «Неподписание арендатором акта приема-передачи является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора».

При таком подходе обязательство арендодателя оказывается в третьей группе, в рамках которой без содействия кредитора должник не может осуществить исполнение надлежащим образом.

Как представляется, подход ВС РФ соответствует и закону, и предшествующей практике, и российской литературе по данному вопросу. Согласно названным источникам передача объекта арендатору рассматривается как непосредственная обязанность арендодателя, без осуществления которой он не может считаться исполнившим свое обязательство.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

23

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

Впостановлении Девятого ААС от 17.01.2020 по делу № А40-285992/2018 со ссылкой на определение ВАС РФ от 05.04.2011 № ВАС-2123/11 о передаче дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ отмечается, что «при неправомерном уклонении арендатора от исполнения обязанности по принятию объекта аренды права арендодателя подлежат защите путем возмещения убытков либо досрочного расторжения договора, а не путем удовлетворения требования о взыскании арендной платы».

Влитературе передача объекта в состоянии, соответствующем условиям договора, считается одной из ключевых обязанностей арендодателя37.

Примечательно, что необходимость «передачи объекта в пользование арендатора» используется в доктрине как аргумент в пользу действительности договора аренды, совершенной не собственником. Так, Р.С. Бевзенко, обосновывая действительность договора аренды, заключенного несобственником, проводит параллели между арендной и куплей-продажей, разграничивая в обоих случаях обязательственную сделку и передачу объекта38. Автор указывает, что «если уж Кодекс прямо допускает возможность принятия не собственником на себя обязательства передать… чужую вещь в собственность другому лицу, то… принятие на себя не собственником обязательства передать вещь в пользование другого лица тем более должно быть допущено». Это, с точки зрения Р.С. Бевзенко, позволяет доказать, что на момент совершения договора аренды (обязательственной сделки) собственность арендодателю не нужна. В то время как на момент передачи объекта в аренду в силу ст. 608 ГК РФ собственность уже должна иметь место (с учетом исключений, установленных постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»)39. Приведенная аргументация, как представляется, достаточно близка к тому, чтобы увидеть в передаче некоторый распорядительный эффект (в противном случае зачем арендодателю собственность на момент передачи вещи?), направленный на сообщение арендатору определенного права40. То есть исполнение арендодателя согласно вышеприведенной позиции заключается в том числе в передаче вещи, наделяющей арендатора определенным правом, переходящим от собственника.

37См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. М., 2011.

38См.: Бевзенко Р.С. Нужна ли арендодателю собственность на предмет договора аренды? // Журнал РШЧП. 2019. № 2.

39«Может быть, и для аренды важно лишь, чтобы в момент передачи вещи арендатору арендодатель был ее собственником… Можно ли увидеть в положениях статьи 608 ГК именно такой смысл? Кажется, при определенных усилиях это вполне возможно. Кодекс говорит о праве сдачи имущества в аренду. Обращает на себя внимание употребленное законодателем слово «сдача», которое вполне родственно слову «передача». Кажется, вполне можно интерпретировать эту норму так: право передавать вещь в аренду принадлежит собственнику» (Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 238).

40При этом далее в той же статье Р.С. Бевзенко отмечает, что «с точки зрения… ВАС РФ даже собственность… арендодателю особо не нужна… Потому что аренда (по крайней мере, такая, при которой арендатор рассматривается лишь как простой пользователь вещи, но не ее владелец) это договор, устанавливающий обязательственные отношения, но не порождающий ограниченное вещное право» (Там же. С. 239). Если прочитать это предложение от обратного, можно прийти к заключению, что автор, вероятно, усматривает в аренде, предполагающей передачу владения, основание для возникновения на стороне арендатора определенных вещно-правовых эффектов.

24

Комментарии

Как было отмечено выше, несколько иной подход был бы использован, вероятно, если исходить из того, что арендодатель обязан обеспечить лишь возможность спокойного пользования вещью (как при допускаемой ст. 606 ГК РФ непосессорной аренде). В данном случае исполнение заключается в пребывании объекта в состоянии, установленном в договоре аренды, и наличии у арендатора возможности воспользоваться этим объектом в любой момент. В такой ситуации никакого распорядительного эффекта, вероятно, не наблюдается, и исполнение арендодателя не подразумевает совершение распорядительной сделки.

При таком подходе оформление двустороннего акта при допуске арендатора на объект с точки зрения надлежащего исполнения арендодателем своих обязанностей по обеспечению пользования играет роль лишь одного из возможных удобных способов фиксации начала соответствующего исполнения. Но если подписания такого документа не происходит, это не означает, что арендодатель не может зафиксировать начало исполнения своих обязательств каким-либо иным доступным способом.

Можно ли аналогичный подход распространить на аренду, предполагающую владение (а не только пользование)? Присутствуют ли в аренде, предполагающей владение (а не только пользование) арендатором объектом, какие-либо вещноправовые эффекты при передаче? На это намекает п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором отмечается, что передача помещения арендатору и вступление последним во владение наделяют его статусом законного владельца имущества и правами на вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц.

В то же время из этого не следует делать неизбежный вывод о том, что в предмет обязательств арендодателя входит наделение арендатора правами по ст. 305 ГК РФ. Возможно, эти права возникают по иным причинам (например, связанным с институтом владения). Такой взгляд может быть поддержан посредством аналогии с программой обязательств продавца в римской купле-продаже. Собственность у покупателя возникала с передачей, но не потому, что продавец обязался наделить контрагента правом собственности. Предмет его обязательств заключался лишь в обеспечении покупателю спокойного владения и пользования объектом41. Так и в аренде: арендодатель не обязан наделить арендатора правами по ст. 305 ГК РФ, но с фактом передачи владения они тем не менее возникают.

Примечательно, что А.В. Егоров в статье, посвященной распорядительным сделкам, определяя соотношение категорий «исполнение обязательства» и «сделка», со ссылкой на Я. Шаппа указывает, что передача вещи во владение арендатору — это исполнение обязательства, но не сделка, в отличие от передачи вещи по договору купли-продажи, которая будет и исполнением обязательства, и сделкой, переносящей вещное право42.

41См.: Дождев Д.В. Римское частное право. М., 2011. С. 585.

42См.: Егоров А.В. Распорядительные сделки: выйти из сумрака // Вестник гражданского права. 2019. № 6. С. 51–107; Шапп Я. Основы гражданского права Германии: учебник / пер. с нем. М., 1996. С. 87.

25

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

Таким образом, в рамках оценки обязательств арендодателя по российскому праву нельзя прийти к однозначному выводу, что программа таких обязательств (при наличии у арендатора прав владеть и пользоваться объектом) более не подразумевает наделение арендатора определенными правомочиями, присущими собственнику вещи (хотя именно эта позиция представляется наиболее предпочтительной). Возможно, этот подход усилит свои позиции в случае исключения из ГК РФ ст. 608, а также при соответствующем обосновании возникновения у арендатора прав по ст. 305 ГК РФ.

3.2.2.3. Обязательство арендодателя, предполагающее передачу объекта арендатору, в контексте обеспечения спокойного владения и/или пользования объектом аренды

Анализируемая проблема с несколько иной стороны поднимается в рамках активно обсуждаемого в России вопроса о том, достаточно ли для арендодателя передать объект в надлежащем состоянии или он обязуется обеспечить спокойное владение и/или пользование объектом на всем протяжении срока аренды43.

Напомним, что российская практика последние несколько лет активно поддерживает подход, согласно которому арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам44. При этом критикуется позиция, в соответствии с которой арендодатель считается исполнившим обязательство, передав объект арендатору. В частности, воспрепятствование арендатору пользоваться вещью со стороны третьих лиц в период действия договора аренды воспринимается как нарушение арендодателем своих обязательств.

Эта позиция судов находит подтверждение в ГК РФ, как минимум две нормы которого оценивают обязательство арендодателя как длящееся и исполняемое им каждую секунду в ходе действующего договора аренды. Соответственно, невозможность для арендатора пользоваться объектом в определенный промежуток времени автоматически влияет на право арендодателя требовать арендную плату за указанный период. В частности, об этом прямо говорит п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В том же ключе оценивается и ст. 620 ГК РФ, предоставляющая арендатору право требовать досрочного расторжения договора в ситуации, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Таким образом, до настоящего времени судебная практика по вопросу содержания обязательств арендодателя активно поддерживает подход о том, что его обязан-

43Подробнее об этом см.: Величко В.Е. Обязательства сторон из договора аренды на примере недостатков арендованной вещи // Журнал РШЧП. 2020. № 3.

44См.: п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015); определения СКЭС ВС РФ от 29.01.2015

№302-ЭС14-735, от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588; постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013

№13689/12.

26

Комментарии

ность заключается в обеспечении спокойного владения и/или пользования и продолжается на протяжении всего периода действия договора.

Как представляется, обсуждаемый нами вопрос тесно связан с приведенными рассуждениями. Если занять позицию, согласно которой обязанность арендодателя ограничивается передачей объекта в надлежащем состоянии, то вполне логично усматривать в передаче объекта ключевое действие, без которого немыслимо исполнение арендодателем своих обязательств. При таком подходе арендодатель, не передавший объект арендатору, не может считаться исполнившим свое обязательство.

Если же определять обязательства арендодателя как действия по обеспечению спокойного владения и/или пользования, то сам факт передачи, как представляется, или играет гораздо меньшую роль (при необходимости передать владение он выступает лишь предпосылкой для исполнения арендодателем основного длящегося обязательства), или вообще не предполагается (например, когда аренда ограничивается пользованием). В таком случае применительно к определению содержания обязательств арендодателя ничто не препятствует сделать вывод о том, что передача объекта арендатору для целей исполнения арендодателем своих обязательств или отходит на второй план, или вообще не имеет юридического значения, а ключевой и, возможно, единственный вопрос, направленный на установление факта исполнения арендодателем своих обязательств, заключается только в том, обеспечивает ли он возможность спокойного владения и/или пользования объектом в период действия договора аренды.

Если российская практика исходит из того, что программа обязательства арендодателя заключается в обеспечении спокойного владения и/или пользования, то, как представляется, последствием этого может стать не только то, что суды обязывают арендодателя отвечать за соответствие объекта условиям договора на всем протяжении его действия. При таком подходе нельзя однозначно заключить, что обязанность передать владение неотъемлемо присуща должному поведению арендодателя. В отличие от концепции, согласно которой обязательство арендодателя замыкается на передаче объекта арендатору и неминуемо включает в себя передачу владения, в данном случае вопрос о том, охватывает ли обязательство арендодателя передачу владения, должен решаться отдельно. С одной стороны, передача владения может рассматриваться как необходимая предпосылка для исполнения арендодателем своей основной обязанности по обеспечению спокойного владения и/или пользования объектом, без которой надлежащее исполнение невозможно. С другой стороны, факт готовности арендодателя обеспечить владение и пользование может, вероятно, рассматриваться как основное обязательство, а передача — как побочное действие, удобное для фиксации начала исполнения арендодателем своих обязательств.

Факт передачи объекта и нахождения его во владении арендатора может служить оспоримой презумпцией надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Если же объект не передан, то, напротив, действовала бы презумпция того, что арендодатель не исполняет свое обязательство, которую он вправе опровергнуть. В таком случае акцент будет не на фактическом владении, а на обеспечении арендодателем соответствующей возможности для арендатора. При этом в рамках обоих подходов (основывающихся на том, что программа обязательства

27

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

арендодателя заключается в обеспечении спокойного владения и/или пользования) передача объекта, несостоявшаяся из-за арендатора, возможно, не должна оцениваться как обстоятельство, препятствующее арендодателю истребовать у арендатора арендную плату (или ввиду надлежащего исполнения (как минимум при пользовании), или через п. 2 ст. 416 ГК РФ при владении и пользовании, если передачу владения расценивать в качестве обязательной предпосылки для исполнения арендодателем своих обязательств).

3.2.2.4. Отказ арендатора от приемки объекта как санкционированный отказ от договора

В рамках комментируемого определения Верховный Суд РФ (1) указал на недопустимость требовать от арендатора приемки объекта, (2) прямо установил, что без приемки арендатором объекта арендодатель не может исполнить свое обязательство в рамках посессорной аренды, (3) намекнул, что в подобной ситуации арендодатель может защитить свои права только посредством предъявления иска о взыскании убытков, но не путем истребования арендной платы.

Приведенные выводы ВС РФ в совокупности, по сути, означают, что арендатор до приемки объекта вправе передумать и выйти из договора, возместив арендодателю убытки.

Насколько в данном случае арендатор заслуживает защиты? С одной стороны, можно сказать, что тем самым он освобождается от длительных отношений и снимает с себя бремя использования объекта, интерес в котором полностью утратил. Как было показано выше, суды прямо пишут о недопустимости принудительного вселения арендатора45. Если проблему ставить таким образом, то, действительно, представляется крайне неэффективным заставлять арендатора оплачивать владение и пользование объектом, который он оставил и не использует (при условии, что арендодатель может заключить замещающую сделку). Думается, в такой ситуации арендодатель гораздо более удачно смог бы распорядиться вещью, сдав ее в аренду третьему лицу и компенсировав разницу за счет арендатора. Конечно, если заключение замещающей сделки невозможно, то убытки арендодателя, вероятно, составят практически полный размер арендной платы за весь период аренды за вычетом непонесенных затрат. Но если арендодателю ничто не препятствует заключить замещающую сделку, то логично предложить ему такой вариант и избавить арендатора от владения ненужным ему объектом, который он может использовать только лично.

Несколько иначе встает вопрос, если допустить, что арендатору ничто не мешает передать объект в субаренду. В таком случае разница между арендной платой и убытками во многом будет сводиться к тому, на кого (арендодателя или арендатора) будут возложены трансакционные издержки по поиску лица, для которого пользование объектом действительно выгодно. При этом если арендатор имеет возможность беспрепятственно заключить субаренду, то, вероятно, более спра-

45См.: постановления АС Центрального округа от 09.09.2014 по делу № А54-2943/2013; Двенадцатого ААС от 11.07.2016 по делу № А57-28386/2015.

28

Комментарии

ведливо было бы возложить трансакционные издержки на него как на лицо, нарушившее обязательство46.

Втаком контексте ключевым будет вопрос, имеет ли арендатор возможность заключить договор субаренды и, если арендодатель препятствует этому, насколько обоснованны возражения арендодателя.

Всилу ст. 615 ГК РФ субаренда требует согласия арендодателя. Это согласие регулируется ст. 157.1 ГК РФ и разъяснениями ВС РФ, изложенными в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 54 которого отмечается, что критерием разграничения частных и публично-право- вых согласий является характер отношений сторон. Так, если частные отношения строятся на началах децентрализации, равенства субъектов и автономии воли, то в рамках публичного права правоотношения предполагают субординацию участников и основаны на властном подчинении одной стороны другой. Последствием такого разграничения является обязанность органа публичной власти ответить на запрос о предоставлении согласия и выдать его при соблюдении установленных законом условий. Как следствие, в судебной практике имеется довольно большое количество споров о признании отказа публичного органа, например органа опеки, в выдаче согласия недействительным47. Основанием для этого выступает тот факт, что планируемая сделка направлена на улучшение, скажем, жилищных условий для подопечного.

Подобные требования немыслимы в рамках частноправовых согласий, к которым относится и согласие арендодателя на субаренду. Немногочисленные иски о признании действий по отказу в выдаче частноправового согласия злоупотреблением правом отклоняются судами ввиду отсутствия обязанности предоставлять согласие или отказывать мотивированно (это касается и государственных органов, действующих в рамках частных отношений)48. Среди этой практики есть примеры, в которых отмечается право арендодателя предоставить согласие на субаренду исключительно по своему произволу49.

Однако, как было отмечено выше, произвол арендодателя может пониматься несколько ограниченно — как невозможность против воли арендодателя допустить к объекту несогласованного субарендатора. Если же субарендатор не был одобрен по надуманным и неразумным причинам, то это может привести к возникновению у арендатора права на отказ от договора (по крайней мере, в Германии). Аналогич-

46В исследованиях, посвященных требованию об исполнении обязательства в натуре, отмечается, что в ситуации, когда не исполнено родовое обязательство, по которому возможно заключить замещающую сделку, выбор между исполнением в натуре и убытками — это во многом вопрос о том, на кого (кредитора или должника) будут возложены трансакционные издержки по заключению замещающей сделки, см.: Riehm Th. Der Grundsatz der Naturalerfüllung. Tübingen, 2015. S. 199, 312.

47См.: апелляционные определения Ленинградского областного суда от 06.12.2018 № 33а-7420/2018; Санкт-Петербургского городского суда от 13.03.2017 № 33а-5012/2017 по делу № 2а-6383/16.

48См.: постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2017 по делу № А19-9997/2016.

49См.: постановление АС Волго-Вятского округа от 20.03.2019 по делу № А31-1308/2018.

29

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

ное решение позволило бы более сбалансированно урегулировать обсуждаемую нами проблему.

При этом принципиально важно, на какой стадии мы усматриваем наличие у арендатора права рассчитывать на обоснованную оценку арендодателем предложенного им субарендатора и — в случае немотивированного несогласования — на возникновение у арендатора права на отказ от договора. Если это право неотъемлемо присуще арендатору на стадии регулятивных отношений, то в ситуации, когда арендатор утрачивает интерес в пользовании объектом, у него есть и так присущая его статусу опция — найти субарендатора, предложить арендодателю и рассчитывать на обоснованный ответ. Никакого нарушения с его стороны при этом не происходит.

Конечно, если арендатор перестает платить арендную плату, этот факт образует самостоятельное нарушение, которое при определенных условиях предоставляет арендодателю право отказаться от договора и требовать взыскания убытков. Но если арендодатель не намерен отказываться от договора и продолжает настаивать на перечислении арендной платы, то один из вариантов поведения арендатора — найти субарендатора и предложить его арендодателю. Если арендодатель отказывает в согласовании субарендатора по необоснованным мотивам, арендатор вправе отказаться от договора без возмещения арендодателю убытков (например, нельзя будет взыскать убытки за последующие периоды из-за того, что арендная ставка на рынке теперь ниже договорной; но арендодатель будет по-прежнему вправе взыскать арендную плату за период до прекращения договора).

Если же исходить из того, что указанное право арендатора возникает только на стадии ответственности (в рамках охранительного отношения), то ситуация должна решаться несколько иначе. Получалось бы, что арендатор по общему правилу не может отказаться от договора, если арендодатель не согласовывает субарендатора, в том числе если в согласовании было отказано по надуманным основаниям или вообще без объяснения. Но если арендатор оказывается в стадии нарушения (предвидимого нарушения) и заявляет о том, что интерес в объекте им утрачен, он не будет пользоваться объектом, не будет платить арендную плату и хотел бы выйти из договора, то арендодателю принадлежит право выбора между двумя основными способами защиты: потребовать арендную плату (исполнения в натуре) (и тогда у арендатора возникает право на отказ от договора при необоснованном несогласовании субарендатора) или взыскания убытков, чему будет сопутствовать обязанность арендодателя уменьшать убытки и подыскивать нового контрагента.

В такой ситуации вопрос о том, сможет ли арендодатель требовать взыскания убытков при несогласовании субарендатора выглядит уже не таким однозначным. С одной стороны, арендодатель, выбирая взыскание арендной платы, не может перейти к убыткам, если арендатор продолжил исполнять свое обязательство (как покупатель не может перейти к убыткам, если продавец приступил к исполнению требования покупателя об устранении недостатков вещи). С другой стороны, обязательство арендатора заключается в том числе в использовании объекта самостоятельно, без привлечения несогласованных арендодателем третьих лиц. В связи с этим возможна следующая логика: право на отказ от договора арендатору при несогласовании арендодателем субаренды предоставляется как возможность перей­

30

Комментарии

ти от исполнения в натуре на стадию отказа от договора и возмещения убытков. Такой подход возможен, если исходит из того, что согласование субарендатора — это произвол арендодателя не только в смысле невозможности допуска к объекту несогласованных третьих лиц, но и в смысле обязанности арендатора пользоваться объектом лично. Если договором согласовано использование объекта под гостиницу и никак иначе, то арендатор не вправе открыть в здании обувной магазин. Арендатор не вправе в одностороннем порядке изменить эти условия. Если договором согласовано использование объекта арендатором, то последний не может привлечь субарендатора без согласия арендодателя, поскольку не вправе в одностороннем порядке изменить условия договора. В рамках этой концепции право арендатора на отказ от договора при необоснованном несогласовании субарендатора — это уступка арендатору, позволяющая ему в рамках ликвидационной стадии перейти от исполнения в натуре ко взысканию убытков.

Какая из изложенных концепций более предпочтительна — самостоятельный вопрос, требующий отдельного исследования.

В итоге получилась бы следующая модель. Арендатор необоснованно отказался от приемки объекта. Это не препятствует арендодателю требовать взыскания арендной платы (вне зависимости от того, посессорная аренда или нет). В свою очередь, арендатор может найти субарендатора, заинтересованного в объекте, и предложить его арендодателю для согласования субаренды. Если арендодатель отклоняет соответствующего субарендатора и приводит разумное обоснование, то арендатор должен искать нового субарендатора. Если же несогласование арендодателем субаренды не имеет какого-либо разумного обоснования, то действия арендодателя квалифицируются как злоупотребление правом и арендатору предоставляется право перейти в ликвидационную стадию (с возмещением арендодателю убытков по замещающей сделке или нет — это самостоятельный вопрос; но в любом случае с сохранением права на взыскание арендной платы за период до прекращения договора).

При этом было бы целесообразно применять указанные правила вне зависимости от того, когда арендатор утратил интерес в пользовании объектом (до или после приемки). Как будет показано ниже, если при утрате арендатором интереса до принятия вещи, ему, по сути, позволено выйти из договора, возместив убытки, то в ситуации, когда арендатор уже принял объект, его заставляют платить арендную плату вне зависимости от того, есть ли у него возможность передать объект во владение заинтересованного лица.

3.2.2.5. Правовые последствия передачи объекта арендатору с точки зрения юридической силы консенсуального договора

Позицию Верховного Суда РФ и значимость факта передачи объекта во владение арендатору необходимо проанализировать также сквозь призму еще одного вопроса. Представим себе два случая. В первом арендатор передумал (утратил интерес) принимать объект за минуту до передачи, во втором — через минуту после передачи. Должны ли эти ситуации решаться единообразно? Если бы вместо аренды предметом обсуждения являлась, например, купля-продажа, то ответ, очевидно,

31

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

был бы отрицательным. Посредством передачи объекта надлежащего качества должник (продавец) исполнил свое обязательство по передаче владения и собственности надлежащим образом и вправе требовать встречного предоставления. Возражение покупателя по п. 3 ст. 328 ГК РФ отпало безвозвратно (если исполнение действительно было надлежащим).

В случае с арендой аналогичный ответ невозможно дать хотя бы потому, что в аренде, как мы обсуждали выше, по текущей российской практике одна только передача объекта не является надлежащим исполнением. Аренда — это длящийся договор, в рамках которого объект каждый месяц, каждый день проверяется на предмет того, исполняет ли арендодатель обязательство надлежащим образом. Если доступ к объекту прекращен и/или невозможен в какой-то период по причинам, не входящим в сферу ответственности арендатора, за это время арендатор не будет платить арендную плату. Из этого следует, что передача (если она имеет значение) решает вопрос об исполнении арендодателем своих обязательств только в день или даже в момент передачи. Дальше все зависит от того, соответствует ли состояние объекта условиям договора, и арендодателю еще предстоит ежедневно/ ежечасно/ежеминутно исполнять свое обязательство.

Итак, передача объекта аренды не может сама по себе обеспечить арендодателю надлежащее исполнение своих обязательств. В связи с этим приведенные ситуации, в которых арендатор утратил интерес в объекте за минуту до и после передачи, вероятно, должны решаться одинаково.

Однако по российской судебной практике между утратой интереса арендатором за минуту до приемки и через минуту после, как и при купле-продаже, будет существенная разница. Имеется достаточно много примеров, когда суды взыскивают с арендатора, принявшего объект, арендную плату, в том числе за период, во время которого объект был оставлен им, о чем арендодатель был надлежащим образом уведомлен.

В частности, согласно п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Аналогичный подход был поддержан в определении СКЭС ВС РФ от 01.09.2016 № 306- ЭС16-3858, а также в практике нижестоящих судов50.

То есть суды оценивают факт неиспользования принятого объекта как иррелевантный с точки зрения допустимости взыскания арендной платы. В ситуации же, когда объект не принят, факт его неиспользования выступает ключевым обстоятельством, препятствующим взысканию арендной платы.

Почему факту передачи отдается такое ключевое значение? Помимо того что передача может рассматриваться как факт, необходимый для начала исполнения арен-

50См.: постановления АС Дальневосточного округа от 25.04.2017 по делу № А73-10710/2016; АС СевероЗападного округа от 22.07.2019 по делу № А13-11712/2018; АС Уральского округа от 16.01.2017 по делу № А50-4751/2016.

32

Комментарии

додателем своих обязательств, в данном случае передача нередко будет еще и первым исполнением сторон в рамках договора аренды. В связи с этим необходимо проверить, есть ли различия между консенсуальными договорами, по одному из которых исполнение уже началось, а по другому — нет.

Вунифицированных актах по частному праву нередко встречается правило о том, что кредитор по денежному обязательству, еще не исполнивший свое обязательство, в ситуации, когда его контрагент не намерен принимать исполнение, может продолжить осуществление своего предоставления и требовать его оплаты, за исключением двух ситуаций:

–когда возможно заключить заменяющую сделку без значительных дополнительных усилий или расходов;

–когда осуществление предоставления было бы неразумным в подобных обстоятельствах.

Соответствующие положения закреплены, например, в ст. 9:101 Принципов европейского договорного права (далее — Принципы)51.

Общее правило, позволяющее кредитору требовать исполнения контрагентом договорных обязательств, даже если исполнение еще не началось, основывается на принципе верности договору и недопустимости одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства. При этом консенсуальный договор сам по себе достаточен для порождения соответствующих правовых последствий и не требует каких-либо дополнительных реквизитов (например, не требуется инициировать исполнение, как в реальных договорах).

Однако Принципы устанавливают два исключения, которые больше похожи на общее правило. Первое из них имеет место, если кредитор без труда найдет себе альтернативного контрагента, заключив замещающую сделку. Также отмечается, что кредитор в принципе не обязан заключать сделку с другим лицом и вправе взыскать абстрактные убытки. Второе исключение содержит достаточно неопределенное условие о неразумности продолжения договорных отношений. В комментарии к Принципам отмечается, что под ним подразумевают неразумность сохранения длительных договорных отношений. В качестве примера приводится аренда на три года рекламного пространства на мусорных баках. До начала периода аренды и подготовки рекламного изображения, но уже после заключения договора арендатор вознамерился отказаться от сделки. Несмотря на то, что арендодатель не имеет альтернативы, в комментарии указывается на неразумность продолжения договорных отношений52.

Вкомментарии к аналогичной по содержанию норме Модельных правил европейского частного права отмечается, что затруднения с истребованием денежного исполнения при неосуществленном неденежном предоставлении возникают в ан-

51См.: Principles of European Contract Law. Parts I and II / еd. by O. Lando, H. Beale. N.Y., 2000. P. 392.

52Ibid. P. 393.

33

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

глийской судебной практике. Континентальные же правопорядки в большинстве своем, напротив, не устанавливают по общему правилу каких-либо ограничений в части требования о взыскании платы при еще не исполненном неденежном обязательстве53.

Это различие основано на расхождении в понимании силы консенсуального договора. В правопорядках, где самого по себе соглашения недостаточно для истребования исполнения, дополнительным реквизитом выступает предоставление лица. Участник обязательственного отношения должен заслужить/заработать право на встречное исполнение, предоставив свое54. При таком подходе значение консенсуального договора как обязывающей сделки различно в зависимости от того, приступили ли стороны к его исполнению. Если консенсуальный договор еще не исполнялся, а одна из его сторон утратила к договору всякий интерес, то ее контрагент может рассчитывать только на убытки. Если же исполнение началось, то правопорядок в ряде случаев уже не признает за лицом, утратившим интерес, право на отказ от договора и выход из него посредством уплаты убытков.

Такой подход может вызвать критику, поскольку определенным образом трансформирует консенсуальный договор в реальный55. При этой концепции в рамках процесса заключения договора и наделения его сторон различными договорными способами защиты выделяется как минимум два этапа — достижение соглашения и начало исполнения сделки.

Подобные различия представляются не совсем оправданными, поскольку они умаляют роль и значение консенсуального договора как источника возникновения обязательства. Получается, что с момента заключения договора до начала его исполнения кредитор в большинстве случаев может рассчитывать только на взыскание убытков, в то время как с началом исполнения ему становится доступным и иск об исполнении обязательства в натуре. В данном случае отдельным объектом критики должно стать отсутствие единообразия в разрешении ситуаций в зависимости от того, началось исполнение или нет.

Как было отмечено выше, передача в случае с арендой не означает, что арендодатель исполнил свое обязательство надлежащим образом, а потому каких-либо оснований для различного регулирования приведенных ситуаций с этой стороны нет.

Кроме того, следует упомянуть, что ГК РФ в ряде случаев квалифицирует инициирование исполнения как одно из условий действительности договора (например, в рамках п. 1 ст. 165 или п. 3 ст. 432). Однако при этом исполнение выступает об-

53См.: Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of Reference / ed. by C. Bar, E. Clive. Vol. I. Munich, 2009. P. 827. Эту же мысль высказывает и M.P. Weller, см.: Weller M.P. Op. cit. S. 401–402.

54См.: Weller M.P. Op. cit. S. 332, 333.

55Отмечается, что конструирование соглашения по модели реального договора преследует цель недопущения в соответствующих хозяйственных операциях юридической связанности одной из сторон перед другой до того, как совершится первое предоставление, см.: Тузов Д.О. Заметки о консенсуальных и реальных договорах // Сборник научных статей в честь 60-летия Е.А. Крашенинникова. Ярославль, 2011. С. 105.

34

Комментарии

стоятельством, преодолевающим пороки соглашения сторон. В комментируемом же деле никакого порока в соглашении нет. Напротив, утрата интереса произошла уже после подписания договора.

Наконец, в литературе отмечается практическая значимость применения конструкции реального договора к безвозмездным, а не возмездным сделкам, тем более не к возмездным сделкам, которые сконструированы законодателем по модели консенсуального договора56.

Равное отношение к консенсуальному договору вне зависимости от того, было ли инициировано исполнение по нему или нет, предполагает два возможных последствия.

Во-первых, в обоих случаях кредитору может быть предоставлена опция получить встречное предоставление принудительно. В пользу такого решения может быть дополнительно указано на необходимость соблюдения принципа равенства между участниками арендного отношения. Так, в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный договором срок, арендатор вправе истребовать у арендодателя объект аренды в соответствии со ст. 398 ГК РФ. Если арендатор имеет право истребовать предмет аренды, основываясь только на заключенном договоре аренды и наступлении срока исполнения обязательства, то почему арендодатель при схожих условиях не может использовать те же средства защиты с целью истребования исполнения от арендатора?

Во-вторых, в обоих случаях (как до передачи объекта арендатору, так и после) арендодатель может быть лишен этой возможности и ограничен только правом требовать взыскания убытков, в первую очередь заключающихся в разнице по замещающей сделке. На этот вариант наводит, в частности, один из абзацев комментируемого определения: «При этом сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне…»

Приведенная позиция ВС РФ при ее дальнейшем развитии может полностью нивелировать право кредитора на получение обещанного исполнения в натуре. Вопрос о том, справедлив ли такой подход, в частности для длящихся договоров, требует отдельного глубокого исследования. Здесь же мы ограничимся лишь указанием на то, что текущее отношение судов к ст. 308.3 и 310 ГК РФ является существенным препятствием для развития этого направления.

Закрепление в ст. 308.3 ГК РФ права требовать исполнения в натуре в качестве общего правила, разъяснения ВС РФ, содержащиеся в постановлении Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и последующая практика высшей инстанции57, как представляется, дали судам

56См.: Тузов Д.О. Указ. соч. С. 108–112.

57См.: определения СКЭС ВС РФ от 30.01.2017 № 305-ЭС16-14210, от 24.07.2017 № 308-ЭС17-8172, от 04.07.2019 № 305-ЭС18-22976.

35

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2020

достаточно ясный посыл, что подход к искам об исполнении в натуре изменился в сторону значительно большей допустимости реализации подобных требований.

Таким образом, в российской судебной практике положение арендатора, утратившего интерес в объекте аренды, зависит от того, успел ли он его принять. Если еще нет, то арендодатель, скорее всего, сможет довольствоваться только взысканием убытков и должен поспешить с поиском нового арендатора. Если же объект принят, то арендодатель вправе беспрепятственно взыскивать арендную плату, и арендатор не может выйти из договора (независимо от того, есть ли у него опция привлечь субарендатора).

Думается, тот факт, что эти случаи решаются не единообразно, заслуживает критики. При этом наиболее предпочтительным вариантом было бы предоставить арендодателю возможность взыскивать арендную плату (или поскольку исполнение его обязательства не предполагает содействия кредитора, или через п. 2 ст. 416 ГК РФ), а на арендатора возложить трансакционные издержки по поиску субарендатора. Если субарендатор найден, то арендодатель должен очень внимательно отнестись к его согласованию и отклонить кандидатуру только при наличии разумного обоснования. Если такое обоснование имеется, арендатор должен искать нового субарендатора. Если же нового субарендатора найти в принципе нельзя, то арендатор платит арендную плату за весь период в соответствии с условиями договора (такой же результат был бы получен, если бы речь шла об убытках). Однако если арендодатель не согласовал субарендатора и для этого нет никаких веских мотивов, то его действия следует расценивать как злоупотребление правом, предоставляющее арендатору возможность перейти от стадии исполнения договора в ликвидационную стадию (при этом вопрос о наличии/отсутствии у арендодателя права требовать возмещения убытков по замещающей сделке за будущие периоды должен решаться в зависимости от того, как мы оцениваем природу права арендатора на отказ от договора в данной ситуации). Как представляется, такой подход мог бы применяться равным образом к случаям утраты арендатором интереса в объекте вне зависимости от того, успел ли он принять вещь или еще нет.

References

Bevzenko R.S. Does the Landlord Need to Own the Subject-Matter of a Lease? [Nuzhna li arendodatelyu sobstvennost’ na predmet dogovora arendy?]. Russian School of Private Law Journal [Zhurnal RShChP]. 2019. No. 2. P. 236–244.

Blank H., Boerstinghaus U.P. Miete Kommentar. 6. Aufl. Muenchen, C.H. Beck, 2020. 1859 s.

Blank H., Hrsg. Schmidt-Futterer Mietrecht. Grosskommentar des Wohnund Gewerberaummietrechts. 14. Aufl. Muenchen, C.H. Beck, 2019. 3070 s.

Braginskiy M.I., Vitryanskiy V.V. Contract Law. Book 2: Agreements on Transfer of Property [Dogovornoe pravo. Dogovory o peredache imuschestva]. Moscow, Statut, 2011. 780 p.

Dozhdev D.V. Roman Private Law [Rimskoe chastnoe pravo]. Мoscow, Norma, Infra-M, 2011. 784 p.

Egorov A.V. Management Deals: Get Out of the Dusk [Rasporyaditelnye sdelki: vyiti iz sumraka]. Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava]. 2019. No. 6. P. 51–107.

Heilmann B. Risiken der Untervermietung fuer Mieter und Vermieter. NZM. 2016 P. 3–16.

Huber U. Leistungstoerungen. Band I. Tuebingen, Mohr Siebeck, 1999. 773 s.

36

Комментарии

Karapetov A.G. Dependence of the Condition on the Will of the Parties to a Conditional Transaction in the Context of Civil Law Reform [Zavisimost’ usloviya ot voli storon uslovnoi sdelki v kontekste reform grazhdanskogo zakonodatelstva]. The Herald of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation [Vestnik Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiiskoi Federatsii]. 2009. No. 7. P. 28–93.

Karapetov A.G., ed. Law of Contracts and Obligations (General Part): Article-by-Article Commentary to Articles 307–453 of the Civil Code of Russian Federation [Dogovornoe i obyazatel’stvennoe pravo (obshaya chast’): postateinyi kommentariy k stat’yam 307–453 Grazhdanskogo kodeksa Rossiiskoi Federatsii]. Moscow, Statut, 2017. 1120 p.

Kinne H., Schach K., Bieber H.-J. Mietund Mietprozessrecht. 7. Auflage. Freiburg — Berlin — Muenchen, Haufe, 2013. 1607 s.

Lammel S. Wohnraummietrecht. 3. Auflage. Bonn, Deutscher Anwaltverlag, 2007. 608 s.

Lindner-Figura J., Opree F., Stellmann F., Hrsg. Geschaftsraummiete. Muenchen, C.H. Beck, 2017. 1118 s.

Medicus D., Lorenz S. Schuldrecht. Besonderer Teil. Muenchen, C.H. Beck, 2012. 547 s.

Riehm Th. Der Grundsatz der Naturalerfuellung. Tuebingen, Mohr Siebeck. 2015. 608 s.

Schapp J. Basics of the German Civil Law: A Textbook [Osnovy grazhdanskogo prava Germanii: uchebnik]. Мoscow, BEK, 1996. 304 p.

Seyfarth S. Vermieterpflichten bei Untervermietungsanfragen. NZM. 2002. P. 200–206.

Suleymanov R.U. Delay of the Creditor in Russian and Foreign Law [Prosrochka kreditora v rossiiskom i zarubezhnom prave], in: Egorov A.V., ed. Contracts and Obligations. Vol. 3 [Dogovory i obyazatelstva. T. 3]. Moscow, RShChP, 2019.

P. 286–301.

Tuzov D.O. Notes on Consensual and Actual Contracts [Zametki o konsensualnykh i realnykh dogovorakh], in: Varul P.A., ed. Collection of Scientific Articles in Honor of the 60th Anniversary of E.A. Krasheninnikov [Sbornik nauchnykh statey v chest’ 60-letiya E.A. Krasheninnikova]. Yaroslavl’, Izdatelstvo YarGU, 2011. P. 91–131.

Velichko V.E. Obligations of the Parties of the Lease Agreement on the Example of the Shortcomings of the Rented Item [Obyazatelstva storon iz dogovora arendy na primere nedostatkov arendovannoi veschi]. Russian School of Private Law Journal [Zhurnal RShChP]. 2020. No. 3.

Weller M.P. Die Vertragstreue. Tuebingen, Mohr Siebeck. 2009. 633 s.

Information about the author

Andrey Gromov — Associate Professor at the Alexeev Research Centre for Private Law under the President of the Russian Federation, PhD in Law (e-mail: [e-mail]).

37