Затраты. Источники информации по затратам

Прямые и косвенные затраты. Прямые затраты (Direct Costs) — это те, которые напрямую связаны с самим зданием или сооружением. Они включают затраты на кирпич, строительный раствор, дерево и все трудозатраты на строительство.Косвенные затраты (Indirect Costs) Возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают накладные и прибыль застройщика; страховку и процентные выплаты за время строительства; вознаграждения архитекторам, инженерам, оплату юридических услуг; затраты на подготовку технико-экономического обоснования проекта и многие другие.

Некоторые статьи затрат трудно классифицировать, например плату за разрешение и инспекции, за охрану, плату за топографическую съемку и т. д. Из-за несовпадения различных классификаций для оценщика важно четко представлять, что именно включено в данную оценку.

Источники информации по затратам. Эти источники обычно предоставляют: а) местные поправочные коэффициенты с учетом различий в затратах на территории; б) коэффициенты временных поправок, отражающие временные изменения в затратах. Коэффициенты местных и временных поправок умножаются на базовые цифры, показываемые в справочниках.

Важно хорошо понять содержащийся в этих источниках материал, прежде чем его использовать. Например, в указанные суммы затрат могут быть либо включены, либо не включены накладные или другие косвенные затраты строителя. Базовая единица, используемая в методе сравнительной единицы, может быть определена по зданию, которое намного больше или меньше оцениваемого или же имеет совсем другую форму. Поэтому данные источники следует использовать очень осторожно. Существует множество способов получения информационных услуг. Например, они могут предоставляться через компьютерный терминал ("запрос-ответ"), пересылку по почте планов и спецификаций, справочников, которыми оценщик может пользоваться в своем офисе.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. 

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие: ·  нормативный (для жилых зданий); ·  стоимостной; ·  метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.

Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

где	И%	        накопленный износ, %;
	Ифиз%	        физический износ, %;
	Ифун%	        функциональный износ, %;
	Ивн%	        внешний износ, %.

 

 

Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Износ здесь рассчитывается по формуле:

где:	И%	                  накопленный износ, %;
	Тэф	                  эффективный возраст, лет;
	Тост	                  оставшийся срок экономической жизни, лет.

Оценка стоимости земли. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. Методы оценки: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод остатка, метод предполагаемого использования. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).