23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия

Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. При применении затратного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, который может получить собственник при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость.

Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, поступают владельцу в виде:

- текущих денежных поступлений;

- будущих доходов от арендной платы;

- доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.

Основные этапы оценки доходным подходом:

* определение будущего валового дохода: определяется потенциальный доход (который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек) и действительный валовой доход (исходя из потенциального дохода, из которого вычитаются потери, связанные с недоиспользованным объекта);

* вычитание операционных издержек: оценщик анализирует операционные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые отражены в балансе организации;

* определение и корректировка чистого (операционного) дохода: в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационный отчислений;

* определение окончательной стоимости недвижимости: доходный подход применяется, если существует достоверная информация для прогнозирования будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также расходов, связанных с его содержанием и эксплуатацией.

Используется два основных метода:

- капитализация доходов (метод прямой капитализации);

- дисконтирование денежных потоков.

24. Метод прямой капитализации дохода

Метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициента капитализации), учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. Метод основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Формула доходного подхода: С = ЧД/К. С – стоимость недвижимости; ЧД – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости (доход – чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период); К – норма дохода (прибыли) – коэффициент или ставка капитализации.

Методы расчета ставки капитализации:

* метод прямого сопоставления – сравнение оцениваемого объекта с объектом-аналогом (сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты-аналоги). Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объекта-аналога, либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов;

* метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) – применяется, когда на приобретение недвижимости использовался собственный и заемный капитал в известной пропорции. В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка капитализации на собственные средства определяется как отношение денежных поступлений до вычета налога к сумме вложенных собственных средств. Отражает ожидаемую инвестором прибыль на вложенный собственный капитал.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

* метод связанных инвестиций земли и здания – применяется когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса зданию и земельному участку. Суть метода – определение взвешенных ставок капитализации для земли и здания, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса;

* метод Эллвуда (модифицированный метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала) – учитывает продолжительность периода капиталовложений и изменения со временем стоимости объекта недвижимости;

* кумулятивный метод (метод суммирования или суммарный метод) – одна из двух составляющих коэффициента капитализации – ставка дохода на инвестиционный капитал – разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций в конкретный тип объекта, неэффективным управлением инвестициями и низкой ликвидностью фондов.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – ставка возмещения капитала - часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложения капитала. Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования % ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Преимущества метода прямой капитализации дохода: * простота расчетов; * мало предположений; * отражение состояния рынка; * дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (долгосрочная аренда здания).

Метод не следует применять когда: * отсутствует информация о рыночных сделках; * объект не находится в режиме стабильного функционирования; * объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.