- •2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом
- •3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом
- •4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
- •7. Вещные права ограниченного содержания
- •8. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- •9. Доверительное управление имуществом
- •10. Страхование имущества.
- •11. Содержание экономических отношений по поводу аренды недвижимого имущества
- •12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
- •13. Аренда и лизинг.
- •14. Содержание договора аренды
- •15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
- •16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
- •17. Принципы определения стоимости имущества
- •18. Этапы процесса оценки имущества предприятия
- •19. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости
- •21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости
- •22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений
- •23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия
- •24. Метод прямой капитализации дохода
- •25. Метод дисконтированных денежных потоков
- •26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
- •27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене
- •28. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации
- •30. Организация выполнения ремонтных работ
- •31. Системы ремонта и обслуживания оборудования
- •32.Ремонтные нормативы
- •33. Сущность и назначение залога имущества
- •34. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •35. Основные модели ипотечного кредитования
- •36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
17. Принципы определения стоимости имущества
Принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы пользователя):
* принцип полезности – всякий объект недвижимости обладает стоимостью, если он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций, или личных потребностей;
* принцип замещения – рациональный типичный покупатель не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за другой объект такой же полезности.
* принцип ожидания – стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
Принципы, связанные с объектами недвижимости:
* принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Любой вид деятельности включает: капитал, труд, управление и землю. Каждая составляющая должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Так как земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, то в первую очередь оплачивается капитал, труд и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.
* принцип предельной продуктивности (вклада) – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.
* принцип возрастающей и уменьшающейся доходности – увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует наименьшей стоимости объекта недвижимости.
* принцип сбалансированности (пропорциональности) – составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции.
* принцип оптимальных величин – при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная величина объекта недвижимости данного типа.
* принцип оптимального разделения имущественных прав – имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объект недвижимости. Разделение имущественных прав может осуществляться:
- физическое разделение (разделение объектов недвижимости на части);
- разделение по времени владения
- разделение совокупности имущественных прав собственности (право хоз.ведения, оперативного управления)
- разделение имущественных прав среди участников (АО, трасты)
- разделение по залоговым правам (закладные, участие в капитале)
Принципы, связанные с рыночной средой:
* принцип зависимости (от внешнего воздействия) - различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости
* принцип соответствия – объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее рыночным стандартам или ожиданиям имеет меньшую стоимость.
* принцип конкуренции – когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня чистых доходов
* принцип изменения – изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта
* принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – наиболее допустимое физически возможное, финансово оправданное и наиболее рентабельное использование, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущества, которое приводит к наивысшей стоимости объекта.